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　　關(guān)于房產(chǎn)稅的預期正逐漸明朗。5月31日公布的《國務(wù)院批轉發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》，明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點(diǎn)內容之一。

　　發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節作用，本是此次樓市調控的重要內容。對住房持有環(huán)節征稅，將對住宅市場(chǎng)產(chǎn)生深遠影響。業(yè)內人士認為，房產(chǎn)稅對樓市短期利空明顯，但長(cháng)期則有助于抑制市場(chǎng)泡沫、促進(jìn)穩定健康。但另一方面，不能讓房產(chǎn)稅承受過(guò)高的期待。房地產(chǎn)調控必須要打“組合拳”，確保抑制投機，增加供應，加快保障性住房建設等各項措施“多管齊下”，使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟、民生問(wèn)題的關(guān)系回歸于健康良性。

　　調控“房產(chǎn)稅預期”日益明確

　　房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。在我國，它并非一個(gè)新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來(lái)已久。在今年以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)調控中，房產(chǎn)稅的預期逐漸強化，被視為抑制房?jì)r(jià)快速上漲的重要手段之一。

　　與往年有所不同，最近這一輪房?jì)r(jià)飆升的最主要原因是：在流動(dòng)性相對過(guò)剩的背景下，大量投資投機性需求涌入樓市，造成部分城市房?jì)r(jià)短期內迅速抬升。其結果是：一方面，大量有居住需求的人望房興嘆、無(wú)力購買(mǎi)；另一方面，不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。

　　此外，在幾個(gè)一線(xiàn)城市，隨著(zhù)土地資源瓶頸的日漸凸現和市場(chǎng)活躍程度的提高，近年來(lái)的二手房交易量已經(jīng)逐漸接近甚至超過(guò)一手新房。上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建認為，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重點(diǎn)由一級市場(chǎng)轉向二級市場(chǎng)演變，對房地產(chǎn)由開(kāi)發(fā)單一環(huán)節征稅，逐步轉向開(kāi)發(fā)、轉讓和持有多環(huán)節征稅是大勢所趨。

　　在此輪樓市調控中，“房產(chǎn)稅改革”的政策“路線(xiàn)圖”清晰可見(jiàn)：1月7日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，要求“加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹(shù)立合理、節約的住房消費觀(guān)念”。今年4月，財政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列為其2010年工作要點(diǎn)之一。

　　4月17日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求，發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導個(gè)人合理住房消費和調節個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。直至此次，國務(wù)院通知再次明確“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。雖然目前房產(chǎn)稅改革的具體內容、征稅對象、稅率等尚未公布，但市場(chǎng)的預期正逐步明朗化。

　　短期利空 長(cháng)期利好

　　上海市政府新聞發(fā)言人5月28日表示：目前正在抓緊制定房地產(chǎn)調控政策，按照中央政府調控原則，上海細則將更加嚴格，打擊投機性炒房。此前，上海市住房保障和房屋管理局局長(cháng)劉海生也向“新華視點(diǎn)”記者表示，上海的樓市調控細則對投資投機性購房需求會(huì )從嚴抑制，“肯定會(huì )有一些措施”，以遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。

　　中國指數研究院的調查顯示，4月以來(lái)，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達50%-80%；選擇延遲購房或暫時(shí)觀(guān)望的購房者超過(guò)60%，廣州、天津等地甚至超過(guò)80%；且大多數購房者預期房?jì)r(jià)將下跌。但上述調查同時(shí)顯示，購房的剛性需求依然存在，如果房?jì)r(jià)回調至合理心理價(jià)位，大多數購房者還是會(huì )選擇出手置業(yè)。

　　凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒說(shuō)：“不管稅率是多少、征稅對象是哪些，房產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，短期內對市場(chǎng)無(wú)疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會(huì )對成本和收益進(jìn)行審慎權衡，一部分炒房者將會(huì )被迫拋售房源，這將增加市場(chǎng)供應，并給價(jià)格帶來(lái)更大的下行壓力�！�

　　而從另一個(gè)角度說(shuō)，房產(chǎn)稅將會(huì )減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫，使市場(chǎng)更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來(lái)，促進(jìn)樓市長(cháng)遠平穩健康發(fā)展�！皬拈L(cháng)期看，房產(chǎn)稅對樓市是利好�！壁w煒說(shuō)。

　　房產(chǎn)稅的長(cháng)遠利好還在于：它不止是著(zhù)眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調控，更具有調節居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。財政部財科所副所長(cháng)白景明認為，目前我國的房產(chǎn)稅條例是暫時(shí)性的框架，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，下一步改革一方面是根據市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展變化完善房產(chǎn)稅稅制；另一方面，要隨著(zhù)財稅制度改革的深化不斷健全房產(chǎn)稅稅制，并針對收入分配變化格局調整房產(chǎn)稅體制。

　　南洋地產(chǎn)中國區總經(jīng)理鐘沛認為，如果對住房保有環(huán)節征稅，其目標應該是既能有效遏制過(guò)度投機，又能保護居民自主消費需求。因此，在制定細則上，要把剛性需求和投機需求區別開(kāi)，要打擊投機又不能“傷及無(wú)辜”。此外，業(yè)內人士還認為，必須加快建設統一的個(gè)人住房信息登記系統，提高房產(chǎn)稅開(kāi)征的“精確度”和“覆蓋面”，并解決房?jì)r(jià)評估、征收流程等方面的技術(shù)性問(wèn)題。

　　“一稅”無(wú)以除“百弊”　樓市調控需打好“組合拳”

　　近期各方對房產(chǎn)稅高度關(guān)注，反映了市場(chǎng)對樓市調控的更多期待。目前，房產(chǎn)稅預期已然明朗，相關(guān)措施的出臺也為期不遠，此輪樓市調控將新添一政策利器。

　　但不少業(yè)內人士指出，目前的房地產(chǎn)調控形勢依然嚴峻，根本性的問(wèn)題尚未解決，不能指望房產(chǎn)稅一出，樓市“百弊”便自然化解。樓市調控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”，并著(zhù)力推進(jìn)保障性住房建設、供應，從而真正終結房?jì)r(jià)近年來(lái)連續暴漲、社會(huì )資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結構性問(wèn)題。

　　其一，要與“調供應”形成合力。隨著(zhù)近期“房產(chǎn)稅之劍”的高懸不下，一些處在觀(guān)望中的開(kāi)發(fā)商紛紛推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，其中部分已達到開(kāi)盤(pán)條件甚至申領(lǐng)了預售證的樓盤(pán)，也不見(jiàn)有房源推出，這說(shuō)明需要進(jìn)一步加強市場(chǎng)監管和打擊捂盤(pán)惜售的力度，增加樓市實(shí)際供應；同時(shí)，要在加大土地供應的同時(shí)，督促房企開(kāi)工，增加預期供應量。

　　其二，要和“調銀根”密切配合。各大銀行近期發(fā)布壓力測試報告顯示，銀行能夠承受房?jì)r(jià)下跌的范圍在20%-40%之間。目前市場(chǎng)對房?jì)r(jià)合理回調的預期正在強化，此時(shí)面向投機投資者的信貸渠道必須嚴卡，防止過(guò)量資金流入樓市。

　　其三，要大力推進(jìn)保障性住房建設。對于大量中低收入者來(lái)說(shuō)，即使目前的房?jì)r(jià)下跌兩三成，仍然超出他們的承受范圍。他們的住房需求必須由保障性住房、政策性住房解決。2010年保障性住房的計劃土地供應遠超往年。目前必須要嚴格確保保障房計劃“落地”、開(kāi)工，加快供應。

　　中國指數研究院副院長(cháng)陳晟還認為，一系列樓市調控措施的目的不僅是要遏制房?jì)r(jià)快速增長(cháng)，還要將房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的關(guān)系理順，使之回歸健康、理性的發(fā)展軌道。因此，在改革房產(chǎn)稅等措施之外，還應著(zhù)力加快產(chǎn)業(yè)結構調整，培育新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，逐步解決地方對“土地財政”的過(guò)度依賴(lài)。

　　同時(shí)，居民手中的錢(qián)往哪里去，怎樣促進(jìn)群眾的財產(chǎn)性收入穩步增長(cháng)，也是一個(gè)緊迫的課題。(葉鋒、鄧華寧)