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　　日前發(fā)布的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中明確提出，要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅被推上前臺，地產(chǎn)股應聲再跌。盡管目前房產(chǎn)稅還是霧里看花，但專(zhuān)家看法卻出奇一致，即我國實(shí)施房產(chǎn)稅，面臨的坎還很多。本期《一周看點(diǎn)》特選集相關(guān)博文，聽(tīng)聽(tīng)博主們的觀(guān)點(diǎn)。

　　土地出讓金困擾房產(chǎn)稅

　　物業(yè)稅有難以逾越的鴻溝，但以房產(chǎn)稅替代物業(yè)稅也注定難產(chǎn)。為什么這樣說(shuō)呢？無(wú)論從現實(shí)角度還是從法理角度，現有條件下，都難以真正征收。

　　首先，從現實(shí)角度考量，征收房產(chǎn)稅要顧及土地出讓金。土地出讓金一征收就是70年，等于稅收透支了70年，如果再征收房產(chǎn)稅，實(shí)質(zhì)上是多次剪羊毛，先透支70年，而后又要重復每年征收。重復剪羊毛的“罪名”可不是開(kāi)玩笑的，那會(huì )引起社會(huì )財富積累的劇烈變動(dòng)，從而影響財富分配。而財富的劇烈變動(dòng)則激蕩整個(gè)社會(huì )。如果不退土地出讓金的話(huà)，30年都難以征收�；蛟S，有人說(shuō)，政府會(huì )不會(huì )退出土地出讓金，可能性很小，但也有這種可能，比如以前的土地出讓金很少，現在房?jì)r(jià)漲得很高，征收房產(chǎn)稅的收益已經(jīng)遠遠大于以前的土地出讓金，或者會(huì )退掉出讓金，轉而向占私人財富50%以上的房屋征收房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅。但如果這樣，政府的信譽(yù)度將會(huì )嚴重受損。

　　第二，從法理上考量，房產(chǎn)稅和物業(yè)稅一樣，也面臨著(zhù)違憲困境。既然房產(chǎn)稅和物業(yè)稅都是財產(chǎn)稅，而我們住房只有70年的使用權，何以對使用權征收財產(chǎn)稅。土地和住房實(shí)際上是聯(lián)系在一起的，但土地是國有制的，這就造成了房產(chǎn)稅在中國實(shí)施的困難。

　　第三，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅都是難以平抑房?jì)r(jià)的，在世界上，很多國家都征收過(guò)物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，房?jì)r(jià)照樣飆漲，比如美國。美國的物業(yè)稅在上一輪牛市中，幾乎失去功能，在次貸危機發(fā)生后，負效應放大，很多人都策略性不還款，甚至出現一元錢(qián)賣(mài)別墅都沒(méi)人買(mǎi)的局面。物業(yè)稅在美國這樣助長(cháng)助跌的作用，實(shí)際上給房地產(chǎn)帶來(lái)重大災難，也給美國和世界經(jīng)濟造成致命性的損傷。當然，物業(yè)稅并非是次貸危機的罪魁禍首，但它的負效應不得不讓人深思。

　　第四，房產(chǎn)稅涉及的范圍極廣，在理論上看似完美，但在操作中，有很多難以控制的因素，必將引發(fā)社會(huì )的大規模利益分配，有權者可以規避這種稅收，而中產(chǎn)階層則難以規避，從而異化房產(chǎn)稅的性質(zhì)。

　　事實(shí)上，調控房?jì)r(jià)最主要的方式不是稅收，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅也不是唯一的武器。真正的武器在于修正我們土地供應壟斷和建立刺激房屋供給的機制，而不是期待稻草壓死駱駝。(股市市長(cháng) 詳見(jiàn)/u/gushishizhang)

　　面臨五大棘手困局

　　國務(wù)院日前批準國家發(fā)改委提出的逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革計劃，但房產(chǎn)稅是否因此就能在近期出臺卻仍然充滿(mǎn)變數。如房產(chǎn)稅改革無(wú)法破解困擾自身的五大困局，將很難承擔政府和公眾希望其擔負的重任。

　　房產(chǎn)稅改革首先面臨目的困局，新房產(chǎn)稅出臺目的到底是調控樓市還是調節分配，目前尚未有定論。

　　如果僅從調控高房?jì)r(jià)角度考慮出臺新房產(chǎn)稅，則房產(chǎn)稅未來(lái)一旦面臨房?jì)r(jià)大幅下跌，又該如何保持其合法性呢？隨著(zhù)高收入階層資產(chǎn)配置的多元化、避稅能力強化，房產(chǎn)稅會(huì )不會(huì )最終又演變成非高收入階層多交稅的局面呢？

　　房產(chǎn)稅改革同時(shí)也面臨方向困局，新房產(chǎn)稅改革方向到底是擴大征收范圍還是調整計稅依據尚未有定論。

　　擴大征收范圍被認為是改革的未來(lái)方向，是因為現行房產(chǎn)稅明確“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)屬于免納范圍”，如果要將炒房客納入，起到調控房?jì)r(jià)的效果，就必須擴大征收范圍。但如將此列為改革方向，首先必須解決個(gè)人住房信息采集的全國聯(lián)網(wǎng)問(wèn)題，但全國不少城市的居民房產(chǎn)信息甚至都沒(méi)輸入電腦，短期內解決此問(wèn)題基本無(wú)望，第一套房證明多由基層房管部門(mén)出具，又如何保證炒房客不借機上演新的權力尋租呢？調整計稅依據也被學(xué)者認為是重點(diǎn)方向，目前房產(chǎn)稅的計稅價(jià)值是房屋原值，而并非當下的評估值，一些富豪10年前買(mǎi)的別墅原值甚至比不上普通工薪階層當下買(mǎi)的經(jīng)適房總價(jià)，如果要將高收入者納入，起到調節收入分配作用，就必須調整計稅依據，以評估價(jià)而不是房產(chǎn)原值計稅，但目前依靠房產(chǎn)評估的二手房貸已出現較普遍的估值失真情況，小小中介就能搞定評估價(jià)，又如何保證高收入者不在評估環(huán)節做手腳呢？

　　房產(chǎn)稅改革也面臨改革路徑困局，新房產(chǎn)稅改革路徑到底是財稅總局備案還是全國人大修法尚未有定論。

　　如果僅是擴大征收范圍，將三套房以上買(mǎi)家列為不可免征范圍，確實(shí)無(wú)須重走人大立法程序，僅須地方政府行文到財稅總局備案即可。如果要調整計稅依據，改按評估價(jià)計征或取消房產(chǎn)稅從租計征，都將面臨直接擴大原房產(chǎn)稅條款征收額度問(wèn)題，則將面臨物業(yè)稅同樣的人大修法程序。

　　房產(chǎn)稅改革更面臨改革效果困局，新房產(chǎn)稅改革效果到底是炒樓人埋單還是需求埋單尚無(wú)定論。

　　雖然新房產(chǎn)稅征收后第一埋單人將是炒家無(wú)疑，但中國城市化尚未完成，當下國內大城市的住房市場(chǎng)總體上仍然處于賣(mài)方市場(chǎng)，作為甲方的炒家完全可以將這一稅種轉嫁到作為乙方的剛需客身上。另一方面，如果規定三套以上住房都必須繳納高額房產(chǎn)稅的話(huà)，城市普通居民自然不愿持有非自住用房，那大量進(jìn)城務(wù)工的農民工、外來(lái)大學(xué)生又向誰(shuí)租房呢？如果都必須向支付了高額房產(chǎn)稅的炒房客租房，是否是這些租客反而成為新房產(chǎn)稅的最后埋單人呢？

　　房產(chǎn)稅改革還面臨操作困局，新房產(chǎn)稅執行時(shí)到底是按年征收還是在交易環(huán)節一次征收尚無(wú)定論。

　　如果是按年征收，確實(shí)有利于按年調節資產(chǎn)，能更好地平衡貧富差距。但其評估工作量巨大，如果評估價(jià)同比低于去年，是否應退稅也會(huì )成為法理難點(diǎn)。另外，目前相當數量小區連物業(yè)費都無(wú)法收齊，物業(yè)法律糾紛不斷，新房產(chǎn)稅會(huì )否引起部分人的抵制也值得提前考量。如果選擇在交易環(huán)節一次征收，確實(shí)有利于提高炒房成本，但韓國此前出臺類(lèi)似稅收政策打壓樓市時(shí)曾一度出現賣(mài)家集體捂房，引發(fā)房?jì)r(jià)因求大于供而迅速飆升，此時(shí)賣(mài)家再行交易就將稅收成本成功轉嫁下家。在中國交易環(huán)節已有重稅情況下再出臺在交易環(huán)節征收的房產(chǎn)稅是否會(huì )產(chǎn)生政策疊加效應，進(jìn)一步降低市場(chǎng)供應，造成房?jì)r(jià)再度飆升的后果呢？(陳立峰 詳見(jiàn)/u/cenlifeng)

　　改革絕非一蹴而就

　　《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》明確指出要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。這意味著(zhù)房產(chǎn)稅改革已經(jīng)超越了研究環(huán)節，開(kāi)始步入實(shí)施階段�！爸鸩酵七M(jìn)房產(chǎn)稅改革”，體現出國務(wù)院的重視和推動(dòng)這項改革的決心。但區別于資源稅改革方案的直接“出臺”，房產(chǎn)稅改革“逐步推進(jìn)”的表述則預示著(zhù)改革不能一蹴而就，必然會(huì )分階段、分步驟地實(shí)施。

　　這種“逐步推進(jìn)”可以從時(shí)間、地域、征收范圍和改革目的四個(gè)層面上理解。首先是時(shí)間上的“逐步推進(jìn)”，由于我國從事房產(chǎn)評估的中介機構規模小、人員少、公眾信任度不高，難以承擔全社會(huì )房產(chǎn)評估的重任。借鑒香港的經(jīng)驗，內地最終可能依靠稅務(wù)或相關(guān)部門(mén)的公職人員來(lái)完成這項工作。培養一支成熟的房產(chǎn)評估人員隊伍，需要時(shí)間上的準備。此外，在納稅主體的確認與甄別、不同類(lèi)型房屋的評估標準、征管的方式方法、交易環(huán)節的稅費轉嫁等方面仍然有很多技術(shù)性的問(wèn)題需要解決，所以房產(chǎn)稅改革方案難以在短期內出臺。

　　其次是地域上的“逐步推進(jìn)”。與增值稅轉型改革和資源稅改革一樣，房產(chǎn)稅的改革方案必然要選定部分地區進(jìn)行試點(diǎn)，然后再向全國推行。

　　再次是征收范圍上的“逐步推進(jìn)”�，F行的房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營(yíng)性用房的保有環(huán)節征收，主要征稅對象是商業(yè)地產(chǎn)。

　　最后，房產(chǎn)稅改革的一個(gè)重要目的，同時(shí)也是要攻克的技術(shù)障礙，就是歸并名目繁多的稅費金，形成規范統一的稅種。但是我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費金種類(lèi)太多，一次全部歸并難于操作。尤其是土地出讓金，對地方政府的財政收入影響較大，一旦銜接不當，容易造成地方財政困難。因此要最終使房產(chǎn)稅成為地方財政收入的主要來(lái)源，可能需要對相關(guān)稅費金進(jìn)行多次合并，這也將是一個(gè)逐步推進(jìn)的過(guò)程。