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　　今年國家對房產(chǎn)實(shí)現調控新政以來(lái)，關(guān)注、猜測、預言者不斷。不少人把本輪調控的走勢與前兩次調控進(jìn)行經(jīng)驗性的類(lèi)推，期望著(zhù)不久會(huì )有新一輪反彈。甚至有人推測：今年四季度上海房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )回暖。

　　我認為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)“變臉”成定局，市場(chǎng)價(jià)格總體下行趨勢有可能成為市場(chǎng)“拐點(diǎn)”。

　　從調控政策的深入來(lái)看“國十一條”以后，中央及地方正以金融、稅收等有效手段，逐步凸現本輪調控的決心，并越來(lái)越深入市場(chǎng)，目的是抑制投資、打擊投機、打壓房?jì)r(jià)。近期關(guān)于土地增值稅預征比例提高、二套房清晰界定、放貸比例、利率提高等方案的推出以及房產(chǎn)稅的信號，都體現出“國十一條”后房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的逐步深入，并直接影響到后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化，甚至產(chǎn)生對房地產(chǎn)業(yè)總體格局的影響�？梢灶A計，與“國十一條”相匹配的其它有關(guān)政策在后續似有推出的可能性。

　　從市場(chǎng)流量來(lái)看，本輪政策推出后，雖然近兩個(gè)月來(lái)，從市場(chǎng)成交的直接價(jià)格變化來(lái)看似較平靜，但“流量決定價(jià)格”的前奏已經(jīng)出現。上月，上海商品房成交創(chuàng )近六年來(lái)市場(chǎng)新低，已說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)雙方處于強烈觀(guān)望期。成交流量的嚴重萎縮，并非是國家調控房?jì)r(jià)的目的，但觀(guān)望不久，必會(huì )影響到市場(chǎng)價(jià)格。相信，這種市場(chǎng)低成交格局持續在六、七月份中出現，八、九月中會(huì )導致市場(chǎng)成交價(jià)“變臉”。

　　從心態(tài)來(lái)看。買(mǎi)賣(mài)雙方面對調控后市場(chǎng)發(fā)生的前期效應，心態(tài)各不相同。買(mǎi)方持幣觀(guān)望的目的是期待房?jì)r(jià)下跌，而且不是小跌入市。所謂的剛性需求，也不會(huì )急于在政策調控和市場(chǎng)走勢并不明朗的時(shí)期入市，所以買(mǎi)方處于持幣、待購、觀(guān)望的有利地位。賣(mài)方處于觀(guān)望價(jià)格走勢、期待調控政策平穩、甚至夢(mèng)想市場(chǎng)反彈。從五月份新盤(pán)開(kāi)盤(pán)嚴重減量可以看出，開(kāi)發(fā)商在壓庫等待。雖然恒大地產(chǎn)打折風(fēng)沒(méi)有引起市場(chǎng)降價(jià)風(fēng)，但隨著(zhù)市場(chǎng)成交量的萎縮，上市公司因為年內計劃要求及部分資金流短缺，房產(chǎn)企業(yè)勢必會(huì )先期促銷(xiāo)，必導致市場(chǎng)價(jià)格下滑。房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格同盟的可能性不復存在。

　　因此可以預測，今年的二季度市場(chǎng)觀(guān)望、流量下挫，三季度價(jià)格動(dòng)蕩、流量萎縮，四季度促銷(xiāo)拉動(dòng)價(jià)格下行的走勢已難以改變。多種信息合成的走勢表明：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年內總體下行15-20%的走勢已難改變。期待市場(chǎng)快速回暖、價(jià)格反彈可能僅僅是賣(mài)方市場(chǎng)的自我安慰。文/ 許仰東