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　　最近，住建部、央行、銀監會(huì )三部門(mén)對商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認定標準進(jìn)行了規范。該文件規定，對于個(gè)人購買(mǎi)住房貸款是否為第二套住房，既以家庭是否持有住房為標準，也以家庭是否利用過(guò)銀行貸款購買(mǎi)住房為標準，而且還得盡責調查來(lái)確定個(gè)人家庭持有住房之情況。對于這個(gè)文件公布，盡管只是針對住房購買(mǎi)投資與消費做出區分，盡管這種區分在不少人看來(lái)沒(méi)有多少意義(比如有人住房的“剛需”存在，對第二套住房如何界定都沒(méi)有多少意義)，但它對當前及將來(lái)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可低估。

　　首先，對“二套房認定標準”的規范，向房地產(chǎn)發(fā)出了一個(gè)明確的信號，國十條落實(shí)正在逐漸地進(jìn)行。根據不同的情況，政府會(huì )讓國十條的原則性?xún)热葜饾u地具體化及可操作，以便讓國十條能夠認真實(shí)施落實(shí)。早幾天，有人認為歐洲主權債務(wù)危機爆發(fā)，國十條又可能成為“空調”，因此，他們手中持有的住房寧可沒(méi)有交易，也不通過(guò)價(jià)格調整在市場(chǎng)賣(mài)出。這正如我早些說(shuō)過(guò)的那樣，2008年下半年的美國金融海嘯救了中國的房地產(chǎn)，從而使政府房地產(chǎn)政策突然逆轉，房地產(chǎn)暴利得以持續。但是，2008年的美國金融海嘯是百年一遇的事件，難道新的金融海嘯又會(huì )出現嗎？政府對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷又會(huì )如2008年那樣不確定嗎？可以說(shuō)，如果不出現新一輪的金融海嘯，國十條要出現重大逆轉是不可能的。三部門(mén)對“二套房認定標準”的規范，就是中央政府清楚地向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了明確的信號，最近的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策并非是臨時(shí)性的條例，而是保證國內房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續發(fā)展的原則。國十條的這些原則都會(huì )逐漸地轉化為可操作的細則，而不是臨時(shí)性的條例。正是從此意義上看，國十條的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控不會(huì )半途而廢，只會(huì )逐漸落實(shí)執行。

　　其次，對“二套房認定標準”的規范，以中央政府的文件對住房購買(mǎi)投資與消費作一個(gè)清楚的區分。如果是住房投資，那么就不可享受政府的種種優(yōu)惠政策，就得進(jìn)行某種程度限制，其信貸就得以市場(chǎng)定價(jià)；如果是住房消費，政府以各種優(yōu)惠政策鼓勵居民購買(mǎi)。正因為這種區分，對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大的影響。

　　因為，住房購買(mǎi)是投資還是消費，以往的房地產(chǎn)政策一直是模糊不清。正因為對住房購買(mǎi)是投資還是消費政策上的模糊不清，從而使得各個(gè)政府部門(mén)及各地方政府各取所需，選擇性出臺對自己有用的房地產(chǎn)政策，從而使得中國房地產(chǎn)市場(chǎng)炒風(fēng)大起，利用銀行金融杠桿住房購買(mǎi)完全成了投資者最好的賺錢(qián)工具。正因為這種住房購買(mǎi)賺錢(qián)效應，不僅讓商品住房的基本功能完全改變(住房成了購房者利用銀行金融杠桿投資賺錢(qián)的工具而不是解決居民的基本居住條件)，而且讓涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房的人越來(lái)越多、越來(lái)越普遍，讓潛在國家金融風(fēng)險越來(lái)越大，讓整個(gè)國家經(jīng)濟結構越來(lái)越朝扭曲的方向發(fā)展，讓社會(huì )財富分配越來(lái)越向少數人聚集及社會(huì )矛盾與沖突增多。這些都將影響中國社會(huì )經(jīng)濟中長(cháng)期的發(fā)展。因此，嚴格地清楚界定住房購買(mǎi)的投資與消費也就成了2007年以來(lái)國內房地產(chǎn)政策調整的核心。盡管這種界定在2008年下半年美國金融海嘯后有所中斷，但是2009年下半年國內房地產(chǎn)泡沫的危機使政府對這種界定有更為清楚的認識，對這種界定的重要性進(jìn)一步強化與具體。因此，這次三部門(mén)對“第二套住房標準”做出嚴格規定，就是要改變國人把住房市場(chǎng)作為賺錢(qián)工具的觀(guān)念，讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)改變成為一個(gè)以居民消費及增長(cháng)住房福利條件為主導的市場(chǎng)而不是一個(gè)投資賺錢(qián)為主導的市場(chǎng)。因為，只有是一個(gè)以消費為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能夠保證這個(gè)市場(chǎng)健康持續的發(fā)展，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正成為國民經(jīng)濟增長(cháng)之動(dòng)力。

　　第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以對政府規范“第二套住房標準”反應十分強烈，根本在于當前中國許多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以投資為主導的市場(chǎng)。當政府的政策要從根本上來(lái)改變當前國內房地產(chǎn)的投資性時(shí)，那么作為投資品的住房市場(chǎng)預期就會(huì )突然出現逆轉。住房銷(xiāo)售也會(huì )逐漸趨向于零(因為作為既是投資品又是消費品的住房來(lái)看，當住房是投資品時(shí)，其價(jià)格一定會(huì )高于消費者的出價(jià)，在這種情況下，住房消費者早就擠出了市場(chǎng)。這時(shí)，投資者退出，但消費者沒(méi)有支付能力進(jìn)入，那么這個(gè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售一定會(huì )突然下降，直到零)。只有讓住房市場(chǎng)轉變?yōu)橄�費者為主導的市場(chǎng)，并且其住房?jì)r(jià)格逐漸下降到消費者有支付能力的購買(mǎi)水平時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售才會(huì )逐漸出來(lái)。所以，在對第二套住房標準的規范下，房地產(chǎn)市場(chǎng)向消費市場(chǎng)轉變已經(jīng)成了必然，但是這種轉變需要一個(gè)過(guò)程，要有一定的時(shí)間。

　　第四，當然，要讓國內以投資為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變?yōu)橐韵�費為主導的市場(chǎng)，僅僅對“二套住房標準”規范是不夠的，還要建立與健全全國征信系統及全國性的住房信息系統；對住房按揭貸款采取全面差異化的定價(jià)機制；減弱商業(yè)銀行組織過(guò)度地使用現代商業(yè)銀行這個(gè)公共體系，濫用信用；對住房按揭貸款市場(chǎng)準入標準重新厘定及對個(gè)人住房按揭貸款要設定嚴格的市場(chǎng)準入(比如個(gè)人信用記錄、嚴格收入證明、個(gè)人現金流證明、個(gè)人每個(gè)月按揭貸款占個(gè)人收入比重等)；對已經(jīng)購買(mǎi)過(guò)的第二套以上的住房也采取差異化的利率；讓公平公正的房地產(chǎn)交易所得稅、房地產(chǎn)物業(yè)稅、房地產(chǎn)暴利稅盡早出臺等。只有這樣，國內房地產(chǎn)才能回歸到居住功能，回歸到一個(gè)住房消費為主導的市場(chǎng)。國內房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正健康持續地發(fā)展。 (中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員、博士 易憲容 )