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　　力度不斷加大的房地產(chǎn)調控，已漸漸顯現出了效果。除了各地土地拍賣(mài)趨冷，商品房成交量大幅下降以外，二手房成交價(jià)也明顯松動(dòng)，一手房降價(jià)銷(xiāo)售也不再是新聞。于是，那些曾經(jīng)過(guò)快上漲的房產(chǎn)價(jià)格現在會(huì )下跌多少，便成了這些天國人議論比較多的話(huà)題。

　　有媒體報道說(shuō)，部分商業(yè)銀行對房產(chǎn)價(jià)格下跌作了壓力測試，據說(shuō)結果頗為樂(lè )觀(guān)：如果房?jì)r(jià)下跌30%，其資產(chǎn)質(zhì)量不會(huì )出現什么問(wèn)題，壞賬規模完全可控。從表面來(lái)看，這無(wú)疑是個(gè)不錯的消息，至少說(shuō)明商業(yè)銀行的風(fēng)險控制能力已達到了比較高的水平，至少在這場(chǎng)空前嚴厲的房地產(chǎn)調控中還不會(huì )傷筋動(dòng)骨，而這不但對于銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)，乃至對整個(gè)經(jīng)濟的穩定，應該都是有其積極意義的。

　　但是，在筆者看來(lái)，這些商業(yè)銀行的壓力測試結果是否真的如此令人樂(lè )觀(guān)，還是值得斟酌一番的。據了解，壓力測試主要是根據房貸的抵押比例與房?jì)r(jià)的變動(dòng)幅度，再結合一定的系數調整來(lái)進(jìn)行的�？紤]到國內商品房的按揭比例普遍高于30%，而且房?jì)r(jià)高峰已過(guò)，這樣算來(lái)確實(shí)只要房?jì)r(jià)的跌幅在30%之內，理論上就不會(huì )出現大量斷供現象，銀行按揭自然也不會(huì )出現大量壞賬。但這只是就房產(chǎn)貸款而言的。事實(shí)上，不要說(shuō)房?jì)r(jià)下跌30%，哪怕只是下跌20%，很自然地會(huì )導致房地產(chǎn)投資的下降(最近房?jì)r(jià)還沒(méi)有怎么跌，土地拍賣(mài)價(jià)格就已開(kāi)跌，甚至出現流標，就是很好的證明)。這樣，勢必對房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)(包括鋼鐵、水泥、建筑等)帶來(lái)沖擊。同時(shí)，房產(chǎn)銷(xiāo)售量下降以后，對于裝修、家電、家具等相關(guān)行業(yè)也會(huì )帶來(lái)相應的影響。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(cháng)，其產(chǎn)值在國民經(jīng)濟中所占的比例又很大，因此很難想像在它出現衰退以后，其上下游行業(yè)依然會(huì )保持很高的景氣度。而要是與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)隨之出現低迷，銀行向他們發(fā)放的貸款也就難以避免麻煩。歷史上，這樣的案例其實(shí)一點(diǎn)也不缺乏，前幾次房地產(chǎn)調控中，商業(yè)銀行所受到的沖擊不還歷歷在目么？眼下，也許商業(yè)銀行的控制能力是比過(guò)去高了一點(diǎn)，但說(shuō)房?jì)r(jià)下跌30%，不會(huì )有問(wèn)題，恐怕失于謹慎，而且也是難以服人。其實(shí)，中國銀監會(huì )剛公布的2009年年報，對此已作出了闡述，報告對當年房產(chǎn)貸款的增加以及房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性對銀行房貸的影響，表示了憂(yōu)慮。報告絕無(wú)那些商業(yè)銀行在壓力測試后怡然自得的感覺(jué)。

　　應該說(shuō)，對上漲過(guò)快的房?jì)r(jià)繼續調控是必要的，人們不能因為調控可能會(huì )對包括銀行在內的其他行業(yè)產(chǎn)生沖擊而否定其必要性，這其實(shí)就是一個(gè)兩害相交取其輕的問(wèn)題。但是，在這種情況下商業(yè)銀行揚言房?jì)r(jià)下跌30%不影響資產(chǎn)質(zhì)量，不但顯得有點(diǎn)輕率，而且動(dòng)機也很令人費解：這僅僅是為了陳述一種實(shí)際情況？還是為了支撐低迷不堪的銀行股股價(jià)？或者是為了表白對房地產(chǎn)調控的支持？抑或是暗示房地產(chǎn)價(jià)格下跌的某個(gè)極限？再說(shuō)了，即便房?jì)r(jià)下跌30%當真不會(huì )給商業(yè)銀行帶來(lái)多少風(fēng)險，但是社會(huì )財產(chǎn)的縮水是必然的，也必定會(huì )有一些人會(huì )因此變成“負翁”。此刻，幾個(gè)月前還在拼命發(fā)放房貸的銀行，看著(zhù)借款人面臨財務(wù)破產(chǎn)卻高調標榜自己不會(huì )有什么損失，在情理上也顯得有點(diǎn)太不厚道了。

　　總之，不管從什么角度來(lái)說(shuō)，面對現在并不輕松的經(jīng)濟形勢，又是針對最為敏感的房?jì)r(jià)問(wèn)題，聲稱(chēng)下跌30%不會(huì )給商業(yè)銀行帶來(lái)風(fēng)險，似乎并非明智的行為。

　　其實(shí)，以現在中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的高度依賴(lài)之勢，以及銀行信貸規模中房地產(chǎn)貸款很高的比例，商業(yè)銀行絕對無(wú)法在房?jì)r(jià)下跌中高枕無(wú)憂(yōu)。商業(yè)銀行應該高度關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，認真評估如果房?jì)r(jià)真的要下跌30%，那對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)會(huì )帶來(lái)什么？整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟格局會(huì )出現什么樣的變化？對它自身又究竟意味著(zhù)什么？倘若不加強這方面的風(fēng)險研究與管理，甚至沉浸在房?jì)r(jià)下跌并不會(huì )影響自身資產(chǎn)質(zhì)量的虛幻想像之中，稍有理性的投資者，怕就只能降低對這些銀行股票的估值了。

　　(桂浩明 作者系申銀萬(wàn)國證券研究所市場(chǎng)研究總監）