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　　2009年春節過(guò)后，全國許多城市的樓市都有不同程度的銷(xiāo)售回暖，然而相關(guān)數據顯示，絕大部分成交量都來(lái)自剛性自住需求，且以90平方米以下的中小戶(hù)型居多，改善型大戶(hù)型銷(xiāo)售平淡，投資客寥寥無(wú)幾。由此可以看出，樓市呈現的這一輪“購房井噴”，主要是隨著(zhù)房?jì)r(jià)逐漸走低，自2007、2008年高房?jì)r(jià)條件下被抑制的真實(shí)住房消費需求得到釋放的結果。

　　因此有業(yè)內人士提出，樓市在經(jīng)歷了近4個(gè)月的“小陽(yáng)春”之后，剛性需求即將釋放殆盡，下半年房地產(chǎn)能否延續火熱局面，還要看改善型住房能否成為購房熱點(diǎn)。為此，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把目光瞄向了用于滿(mǎn)足消費者更高居住需求的改善型大戶(hù)型上，預備通過(guò)各種促銷(xiāo)手段搶占市場(chǎng)先機。

　　那么，改善型住房能成為開(kāi)發(fā)商延續火爆銷(xiāo)售的一根救命稻草嗎？能成為繼中小戶(hù)型之后的下一個(gè)購房熱點(diǎn)嗎？

　　啟動(dòng)改善型住房勢在必行

　　濟南市統計局發(fā)布的統計數據顯示，一季度濟南市90平方米以下住宅銷(xiāo)售面積為7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)272.8%，占全部住宅銷(xiāo)售面積的14.2%，上升了9.3個(gè)百分點(diǎn)。數據進(jìn)一步顯示了這一輪“小陽(yáng)春”的出現中小戶(hù)型功不可沒(méi)，剛性需求是市場(chǎng)銷(xiāo)售的中堅力量。從單獨的樓盤(pán)銷(xiāo)售也能看出這一現象，2009年魯能領(lǐng)秀城推出了以94、97平米戶(hù)型為主打的UP青年街區，從推向市場(chǎng)開(kāi)始就受到了新婚一族的熱捧，銷(xiāo)售一路火爆，曾創(chuàng )下單月銷(xiāo)售302套的佳績(jì)。

　　但是面對如此火熱局勢，不少業(yè)內人士對市場(chǎng)走勢依然不樂(lè )觀(guān)：隨著(zhù)自住型剛性需求的逐步釋放，如果改善型需求沒(méi)能跟上，以及投資性需求持續冰凍，那么樓市依然不可能徹底擺脫低迷之勢，后市不容樂(lè )觀(guān)。

　　中國房地產(chǎn)商會(huì )副秘書(shū)長(cháng)黃嵐：“今年以來(lái)房產(chǎn)交易量都有大幅增長(cháng)，用‘小陽(yáng)春’來(lái)解釋還不準確，應該叫‘購房井噴’，這是政策、市場(chǎng)調整的綜合效應導致的結果，是一年庫存的需求造成的，這個(gè)需求在今年第三季度將釋放殆盡。因此僅僅靠剛性需求來(lái)維系樓市‘春天’，是很困難的�！�

　　濟南陽(yáng)光壹佰營(yíng)銷(xiāo)負責人：“判斷房地產(chǎn)是否真正回暖，要看改善型住房的需求能否徹底解放。中小戶(hù)型銷(xiāo)售火爆并不代表樓市已經(jīng)走上回暖軌道，只有面積比較大、總價(jià)比較高的大戶(hù)型的銷(xiāo)售量提上去，才能真正稱(chēng)得上樓市回暖了�！�

　　不少業(yè)內人士持有相同觀(guān)點(diǎn)，在目前的市場(chǎng)形勢之下，僅靠剛性需求很難構成市場(chǎng)轉變的推力，難以扭轉房地產(chǎn)的整體局面。社會(huì )中產(chǎn)階層的改善型住房需求才是當前住房消費的主力，要想讓房地產(chǎn)業(yè)活起來(lái)，必須激活改善型住房。正如中齊地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)負責人所說(shuō)：“上半年剛性需求基本釋放完畢，目前啟動(dòng)改善型住房勢在必行�！�

　　市場(chǎng)需求潛力大

　　從“生存需求”轉向“舒適需求”，改善型購房者多為二次置業(yè)甚至多次置業(yè)者，具有較強的購買(mǎi)能力，其置業(yè)的主要目的是為了改善居住條件，提高生活質(zhì)量。黃嵐稱(chēng)，改善型需求潛在的量很大，向來(lái)住房改善型需求的人都是購房主力。

　　拆遷、升級置業(yè)甚至部分結婚者構成了改善型住房的需求市場(chǎng)。濟南正處在城市大建設時(shí)期，大明湖擴建工程、棚戶(hù)區改造、小清河改造、西客站建設以及多條道路的拓寬等，涌現出大量的拆遷戶(hù)，構成了龐大的改善型住房需求群體。僅棚戶(hù)區改造拆遷建筑面積460萬(wàn)平方米，使受益群眾6.8萬(wàn)戶(hù)、18.6萬(wàn)人。同時(shí)，省城相當一部分居民持有的住房，年代已經(jīng)很久遠了，其改善自身居住條件的愿望最為迫切。另外，還有因原有住房面積太小，戶(hù)型不合理，社區環(huán)境不夠好，物業(yè)服務(wù)不到位，子女上學(xué)，照顧老人等等原因，需要再次置業(yè)改善居住條件的，同樣占到相當的比例。

　　所以改善型需求的釋放程度影響著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回暖。

　　也有業(yè)內人士認為：“改善型住房”的主要購買(mǎi)者大都是已有住房的人，對他們來(lái)說(shuō)，房子在一定的條件下是可買(mǎi)可不買(mǎi)的。因此，對于這部分人來(lái)說(shuō)，是可以等待最佳購房時(shí)機的。如果房?jì)r(jià)還沒(méi)有達到其支付能力的水平，他們是不會(huì )輕易進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的，房?jì)r(jià)以及優(yōu)惠程度成為他們出手的關(guān)鍵。如果房?jì)r(jià)合適，也會(huì )有中小戶(hù)型的置業(yè)者加入到改善型住房需求的行列。

　　因此對于改善型住房，有專(zhuān)家認為不要貿然漲價(jià)！

　　開(kāi)發(fā)商開(kāi)搶改善型住房“蛋糕”

　　目前，改善型住房需求已經(jīng)累計到一定的層面，中央出臺的房貸新政中，將“改善型住房”從二次置業(yè)中剝離出來(lái)，與“投資性需求”加以區別對待，已表明對這部分需求的支持和重視。

　　據悉，去年年底成都市政府就出臺了支持改善型住房銷(xiāo)售的“救市”新政：購買(mǎi)改善型住房者不僅可享受首付兩成、貸款利率下限擴大為貸款基準利率0.7倍等多重優(yōu)惠，還對改善型住房進(jìn)行了較為寬松的界定……

　　一方面政府對改善型住房需求市場(chǎng)的支持，另一方面海爾綠城、東山墅、名士豪庭以及中�！ぷ嫌鶘|郡別墅區等針對改善型購房者的樓盤(pán)相繼火爆銷(xiāo)售甚至逆勢漲價(jià)，都在傳遞一種“信號”：改善型住房市場(chǎng)在逐步復蘇。嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商悄然改變產(chǎn)品推出策略，開(kāi)始啟動(dòng)改善型產(chǎn)品銷(xiāo)售。

　　近期，中齊地產(chǎn)針對改善型住房市場(chǎng)推出了“城市親情兩代居”的產(chǎn)品，提出了“親情責任家庭觀(guān)念”的購房理念。魯能領(lǐng)秀城繼隨行就市推出了中小戶(hù)型UP街區之后，針對高端市場(chǎng)的漫山香墅也在本月正式大規模啟動(dòng)。為了迎合改善型住房的需求，開(kāi)發(fā)商不僅快速推出產(chǎn)品，還提出了不少新的置業(yè)理念。搶占改善型住房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始行動(dòng)。

　　中齊地產(chǎn)負責人：“有感于濟南的改善型需求市場(chǎng)悄然啟動(dòng)，針對這一改善置業(yè)需求，中齊地產(chǎn)攜旗下項目未來(lái)城，推出了定位于改善型需求的三室產(chǎn)品，提出親情兩代居的置業(yè)概念�！�城市親情兩代居’是指為滿(mǎn)足父母為照顧孩子住在一起、父母為照顧家庭第三代的三代同堂以及子女贍養年事已高的父母而同居的住房需求提出的�！�

　　漫山香墅是一種“3+x”的類(lèi)別墅高端住宅，提出了非經(jīng)驗主義住宅的概念，同樣是為了滿(mǎn)足改善型置業(yè)者對居住環(huán)境、戶(hù)型、品質(zhì)的升級需求。

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　　2008年10月，中央在出臺的房貸新政中首次提到“改善型普通自住房”的概念，稱(chēng)“金融機構對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%”。通知中還指出，“改善型住房”是指“第二次置業(yè)、但是家庭人均住宅面積低于當地平均水平以下的住宅”�！案纳菩妥》俊睂儆诙�次置業(yè)，但二次置業(yè)并不都是“改善型住房”，其中還包含部分投資性需求。對于“改善型住房”來(lái)說(shuō)，其二次置業(yè)的目的仍然是為了自住，是為了改善現有的住房條件，而非投資或炒賣(mài)，因此國家才在抑制樓市投資性需求的同時(shí)，從信貸政策上給予“改善型住房”與“首次置業(yè)”同等的優(yōu)惠條件。