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　　受益于適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場(chǎng)預售狀況，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統獲得的信貸支持略有改善。2009年1季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款增速同比增長(cháng)9%，結束了2008年以來(lái)逐季遞減的下滑趨勢，發(fā)展商資金狀況略有好轉。但與人民幣信貸市場(chǎng)整體30%的同比增長(cháng)相比，1季度開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款增速仍存在一定差距，說(shuō)明銀行系統對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持依然較為謹慎。

　　加快存量項目建設

　　放緩對外擴張步伐

　　樓市調整一年多后，現階段發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負債水平的恢復，將有限的資金用在現有存量項目的建設上。2009年前3個(gè)月，信貸增長(cháng)帶動(dòng)住宅竣工增長(cháng)27%，同時(shí)土地開(kāi)發(fā)面積相對于土地購置面積近三年內首次實(shí)現凈增長(cháng)，庫存土地開(kāi)始逐步去化。受制于前兩年的信貸緊縮及2007年的過(guò)度擴張，預計2009年上半年發(fā)展商整體資金狀況仍處于較為緊張階段。1季度發(fā)展商購置土地及商品住宅新開(kāi)工面積兩項指標分別同比下滑40%和20%，延續2008年以來(lái)的持續下探走勢。

　　據DTZ戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、長(cháng)沙、成都和廈門(mén)全國主要城市土地市場(chǎng)的跟蹤統計來(lái)看，1季度以上主要城市居住用地及含居住用地的綜合性用地共成交規劃建筑面積403萬(wàn)平方米，同比萎縮67%，占全部土地成交的的比例也由去年同期的50%下降至20%�！翱梢�(jiàn)，進(jìn)入2009年以來(lái)發(fā)展商積極加快存量項目建設，但同時(shí)對外擴張步伐已顯著(zhù)放緩�！盌TZ戴德梁行中國區綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮分析道。

　　住宅價(jià)格持續回落

　　整體銷(xiāo)售逐月恢復

　　2007年4季度至2008年國內住宅市場(chǎng)經(jīng)歷一年多調整，成交量大幅減少。但在政府宏觀(guān)救市措施以及較低利率水平的刺激下，2009年前3個(gè)月整體銷(xiāo)售狀況呈現逐月恢復態(tài)勢。1季度，個(gè)人按揭貸款總額達到984億元，同比增長(cháng)13.2%，是2008年2季度以來(lái)首次實(shí)現正增長(cháng)，此項指標逐季下降的趨勢也得到扭轉。隨著(zhù)購房者信心的逐步建立，1季度全國商品住宅銷(xiāo)售面積高達1.03億平方米，同比增長(cháng)8.7%，成交規模超出2006-2008年同期平均水平的12.6%，全國住宅市場(chǎng)成交恢復明顯。

　　DTZ戴德梁行監測數據顯示，1季度北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、武漢、長(cháng)沙、成都及廈門(mén)這十大樣本城市的商品住宅價(jià)格持續回落，其中一線(xiàn)、二線(xiàn)樣本城市價(jià)格較去年4季度環(huán)比回落分別為5.4%和3.7%，一線(xiàn)樣本城市較其高峰時(shí)期2008年2季度相比已回落14.4%，二線(xiàn)樣本城市較其高峰時(shí)期2007年4季度相比也均已大幅回落15%。價(jià)格水平的持續回落支撐了成交量逐步恢復，1季度十大樣本城市共成交商品住宅2082萬(wàn)平方米，環(huán)比2008年4季度增長(cháng)42%，同比增長(cháng)則達62%。

　　市場(chǎng)成交量的持續恢復帶動(dòng)前期庫存積壓加速去化，1季度一線(xiàn)樣本城市庫存去化量已超過(guò)2006-2008年新增庫存總量的25%，二線(xiàn)樣本城市去化量也達到20%。

　　“去貨幣化”將至

　　支撐“去庫存化”

　　隨著(zhù)政府適度寬松的貨幣政策的持續實(shí)施，整體市場(chǎng)流動(dòng)性較為充裕，預期通脹將重新恢復。通脹預期的加大將促使企業(yè)及消費者為規避貨幣真實(shí)購買(mǎi)力的降低而進(jìn)入“去貨幣化”的過(guò)程，市場(chǎng)持幣待購行為將會(huì )轉變，整體市場(chǎng)的交投行為將延續活躍，預計具有對沖通脹特性的住房資產(chǎn)將受到青睞。但經(jīng)過(guò)一年多的樓市調整，購房者預期正逐步發(fā)生轉變，其購房需求價(jià)格彈性也逐步增大，略微的價(jià)格變化對需求方的影響將較為明顯。

　　因此，雖然現階段成交量有所恢復且庫存去化速度加快，但前期庫存水平尚未整體扭轉。建議發(fā)展商繼續堅持原有的價(jià)格策略，避免“去庫存化”進(jìn)程的放緩。