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　　國務(wù)院日前公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調整結果，其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

　　對此消息，市場(chǎng)各方反應各異：開(kāi)發(fā)商喜了，資金上可以稍舒口氣；購房者喜憂(yōu)有別，既希望此舉能增加供應、刺激競爭、降低房?jì)r(jià)，也擔心資金無(wú)虞的開(kāi)發(fā)商更有了漲價(jià)的底氣；銀行也是顧慮不少，擔心市場(chǎng)波動(dòng)增加信貸風(fēng)險。

　　資本金比例下調，將會(huì )促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)，加快建設速度。而目前對房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響首先在地產(chǎn)股反映出來(lái)。受此消息帶動(dòng)，地產(chǎn)板塊全線(xiàn)上漲，萬(wàn)科漲幅近4%，金地、保利、泛海、招商、金融街等主流地產(chǎn)股全線(xiàn)飆升，金地集團更是大漲5%以上。

　　另外，市場(chǎng)的一大變化是，入市樓盤(pán)增加，價(jià)格有所上漲。已有消息，北京6月份大約有43個(gè)項目入市交易，其中純新盤(pán)多達13個(gè)。另外，新推樓盤(pán)中多個(gè)提價(jià)幅度明顯。漲幅均在1000元／平方米以上。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析，此次分別調整房地產(chǎn)投資項目的資本金比例5%-15%，理論上意味著(zhù)可以釋放出1500-4500億元的資金。由于政策的實(shí)施效果有一定的滯后性，它對于房地產(chǎn)投資的促進(jìn)效應將在約一個(gè)季度的時(shí)間后明顯顯現，這個(gè)時(shí)間窗恰恰與開(kāi)發(fā)商今年下半年拿地的時(shí)間窗重合——開(kāi)發(fā)商持續了一年半時(shí)間的購地空檔，將在財務(wù)報表的壓力下填補，經(jīng)過(guò)謹慎試探，2009年開(kāi)發(fā)商拿地高潮將于三季度末陸續呈現。因此，房地產(chǎn)投資的恢復性增長(cháng)將開(kāi)始于今年三季度至四季度。如果三四季度房地產(chǎn)投資的增速恢復情況良好，則2009年全年房地產(chǎn)投資的增幅有望接近10%。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)投資增幅的加快，對今年GDP保持8%的增長(cháng)，將起到“護航”作用。

　　今年2月至4月，樓市成交量爆發(fā)性增長(cháng)，住房消費強勁恢復，但房地產(chǎn)投資依舊低迷，房屋新開(kāi)工面積持續負增長(cháng)，開(kāi)發(fā)商購地意愿不足。據國家統計局調查數據，2008年全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30580億元，較2007年的25280億元同比增長(cháng)20.9%，但增幅回落近10%。今年1-4月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7290億元，同比增長(cháng)4.9%，增幅比1-3月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積20.1億平方米，同比增長(cháng)12.4%，增幅比1-3月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落13.0個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積2.78億平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月縮小0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　相比于開(kāi)發(fā)商的一片叫好，購房者的心態(tài)可謂喜憂(yōu)各異。打算下半年買(mǎi)房的上海市民姚紅光說(shuō)，房地產(chǎn)投資門(mén)檻低了，就可能吸引更多開(kāi)發(fā)商增加投資，提高市場(chǎng)競爭程度；房源增多以后，即使有個(gè)別開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”也不怕。他選擇繼續觀(guān)望，“希望房?jì)r(jià)能適當降低”。

　　不過(guò)，在上海白領(lǐng)姜琨看來(lái)，這樣的想法是一廂情愿。她說(shuō)，今年一季度“小陽(yáng)春”時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商就是因為資金有問(wèn)題，挺不下去了，才選擇降價(jià)銷(xiāo)售。

　　而現在項目資本金比例降了這么多，開(kāi)發(fā)商的直接成本明顯降低，逃過(guò)一劫的他們又多了漲價(jià)的“底氣”。

　　某知名網(wǎng)站新進(jìn)行的調查顯示，有18%的被調查者認為降低項目資本金比例將“使房企間競爭更加激烈，促使房?jì)r(jià)下降”，有73%的人認為這將導致“房企資金壓力緩解，房?jì)r(jià)上漲”。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的閘門(mén)有所松動(dòng)，特別是大型品牌開(kāi)發(fā)商得到銀行的融資支持，各大上市銀行披露的一季報也顯示，房地產(chǎn)貸款增速有所提高。

　　一些銀行人士進(jìn)而擔心，此次房地產(chǎn)項目資本金門(mén)檻降低，是把開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險轉嫁給銀行，一旦市場(chǎng)波動(dòng)，銀行將承擔巨大的信貸風(fēng)險�！敖档头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金比例，銀行風(fēng)險無(wú)疑大大提高。就像個(gè)人住房按揭，首付比例越低，違約風(fēng)險越大�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的銀行界人士說(shuō)。多家銀行對記者表示，資本金比例降低并不意味著(zhù)銀行就會(huì )放開(kāi)閘門(mén)，房地產(chǎn)授信仍是銀行風(fēng)險控制的高壓區。

　　交通銀行研究員唐建偉則認為，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金比例，銀行貸款風(fēng)險確實(shí)有所增加；但另一方面，房地產(chǎn)資本金比例降低，有利于推動(dòng)企業(yè)加快投資開(kāi)發(fā)力度，增加市場(chǎng)供應，活躍交易，促進(jìn)行業(yè)平穩發(fā)展�！敖衲暌詠�(lái)樓市交易回暖，開(kāi)發(fā)商資金壓力有所緩解，銀行承擔的系統性風(fēng)險反而有所降低�！睌祿�顯示，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量整體呈現平穩可控態(tài)勢。3月末，上海銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)不良貸款余額比上月減少2.1億元，不良貸款率為1.03%，較上月下降0.05個(gè)百分點(diǎn)，低于同期銀行業(yè)機構總體不良貸款率1.54%的水平。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良貸款率為1.63%，比上月下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。