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　　5月北京樓市成交量出現全面下滑，面對高企的房?jì)r(jià)，撬動(dòng)起三四月份瘋狂成交量的自住型買(mǎi)家開(kāi)始重返觀(guān)望態(tài)勢，但與此同時(shí)，樓市部分項目卻出現了投資客活躍的身影。不僅有項目出現三成以上的投資型購買(mǎi)，而且有個(gè)別項目出現整層、成批量購買(mǎi)。業(yè)內專(zhuān)家指出，受產(chǎn)品定位和產(chǎn)品結構方面的優(yōu)勢影響，個(gè)別項目出現較大比重的投資型購買(mǎi)并不能說(shuō)明投資型需求全面復蘇，而且受宏觀(guān)經(jīng)濟面影響，樓市仍處于調整期，此時(shí)投資需謹慎。

　　多個(gè)項目投資客超三成

　　5月初，就有傳言某項目出現神秘大買(mǎi)家，4個(gè)人買(mǎi)了6層樓。近日，傳言被核實(shí)，該項目就是位于望京地區的方恒國際中心。

　　“全部是整層購買(mǎi)，最多的投資者一次性購買(mǎi)了2層。4月份下旬投資者和我們談判整層購買(mǎi)，5月初簽訂的購買(mǎi)合同�！狈胶銍�際中心有關(guān)負責人告訴記者。據了解，這四位大買(mǎi)家均為外地投資者，共購買(mǎi)88套房子，整購金額上億元。

　　6層的整售大單，讓方恒國際中心迅速完成年初制定的銷(xiāo)售任務(wù)，目前價(jià)格從春節后的12800元/平方米提到了14800元/平方米。

　　無(wú)獨有偶，據記者了解，近兩個(gè)月，高頻率出現投資客身影的項目還有金隅·可樂(lè )+、金泉時(shí)代、復地國際公寓、潤楓嘉尚等項目，甚至有別墅項目也出現比例頗高的投資客。

　　據亞豪機構副總經(jīng)理高姍介紹，亞豪機構代理的金隅·可樂(lè )+、金泉時(shí)代兩項目，投資客的比例約占到三成以上，投資客的占比雖然并未達到06、07年市場(chǎng)高峰期的水平，但也比08年樓市低迷期有所回升。

　　記者了解到，金泉時(shí)代一期認購的468套物業(yè)中，有40%是購買(mǎi)了多套物業(yè)的，其中5%是購買(mǎi)了4套以上的�！百徺I(mǎi)多套物業(yè)的客戶(hù)絕大多數是投資客”。

　　只是少數人在行動(dòng)

　　面對這些大手筆成交，有業(yè)內人士認為這說(shuō)明由于看好未來(lái)樓市，投資型需求開(kāi)始紛紛入場(chǎng)。此前，業(yè)內多數的觀(guān)點(diǎn)認為，經(jīng)過(guò)前4個(gè)月的釋放，剛性需求基本會(huì )釋放完畢。有專(zhuān)家認為，目前支撐樓市熱銷(xiāo)的已經(jīng)從單純的剛性需求，過(guò)渡到剛性需求、改善性需求及投資性需求三方共存的局面。其中后兩者的需求目前成為樓市需求的主力。

　　有業(yè)內人士認為，目前投資客已經(jīng)入市了，樓市成交量大幅回升，如果光靠自住型買(mǎi)家的話(huà)，肯定不能支持這么大的量，自住型買(mǎi)家對價(jià)格非常敏感，中心區樓價(jià)門(mén)檻高，很多都是高端物業(yè)，那就注定是投資型需求。再者很多的投資者也認為樓市已經(jīng)見(jiàn)底，樓價(jià)下調的空間不大，因此入市踴躍。方恒國際中心等項目出現的投資者都基本是建立在這樣認可的基礎上。

　　但北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)牟增彬并不這么看。他認為目前僅僅是投資客蠢蠢欲動(dòng)的時(shí)候，雖然目前個(gè)別樓盤(pán)出現了投資者的身影，但仍舊是少數投資客在行動(dòng)，他們還暫時(shí)無(wú)法對市場(chǎng)形成影響。目前樓市仍處于調整期，如果真的想投資房產(chǎn)，則需要對其投資的樓盤(pán)進(jìn)行合理的評定和選擇�！叭绻�投資的話(huà)，應該謹慎入市�！�

　　值得注意的是，目前記者了解到的投資客比較集中的樓盤(pán)多為酒店式公寓項目，這些項目或者占據良好的區域位置，或者位于地鐵站附近，普遍具有面積小、總價(jià)低、租金回報較高的特點(diǎn)。此類(lèi)項目歷來(lái)是穩健性投資客重點(diǎn)關(guān)注項目。在當下樓市剛開(kāi)始恢復元氣時(shí)，此類(lèi)項目最先集中出現投資客并不為怪。

　　調整期投資警惕風(fēng)險

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，之所以出現投資型需求抬頭的現象，一是今年以來(lái)全國樓市成交量強勁反彈，從而帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。今年3月，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比增幅，在連續7個(gè)月下跌之后，首次增長(cháng)，4月加速。房?jì)r(jià)上漲抑制了剛性需求，而投資需求卻有追漲的嗜好。二是流動(dòng)性過(guò)剩正在形成，人們對未來(lái)通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲有所擔憂(yōu)，所以投資房產(chǎn)保值、增值一舉兩得。但他并不認為當下是投資型需求入場(chǎng)的好時(shí)機，“一方面流動(dòng)性過(guò)剩會(huì )推高資產(chǎn)價(jià)格，另一方面宏觀(guān)經(jīng)濟復蘇之路艱難，利好與利空并存，房?jì)r(jià)短期還會(huì )上漲一些，但下半年或明年可能回調”。

　　據金泉時(shí)代項目營(yíng)銷(xiāo)總監韓樂(lè )介紹，金泉時(shí)代的客戶(hù)需求統計顯示，當下投資客最看重的因素是價(jià)格，占到了訪(fǎng)問(wèn)量的73%，其次是區位、交通，從中顯示出投資客看重的是項目的性?xún)r(jià)比。

　　該數據不僅透露出投資客的保守態(tài)度，也透露出投資客對價(jià)格的敏感度并不像一些業(yè)內人士認為的那么遲鈍。

　　高姍也同時(shí)提示開(kāi)發(fā)企業(yè)，投資傾向發(fā)生變化是一把雙刃劍，雖然投資客一次性購買(mǎi)多套，有利于開(kāi)發(fā)商回籠資金，但是帶給開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險也有所加大，投資客一旦后續購房款支付能力出現問(wèn)題，選擇退房，必然會(huì )對開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)收益和項目形象造成一定的損傷。

　　本報記者 魯歡