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　　征收旨在避免住房閑置空置 自住標準住房不在納稅范圍

　　主持人：劉 冉

　　嘉 賓：隆國強 國務(wù)院發(fā)展研究中心對外經(jīng)濟研究部副部長(cháng)

　　計金標 中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院院長(cháng)、博士生導師

　　何維達 北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟貿易系主任

　　增加閑置空置住房成本

　　按套征還是按面積征？單靠物業(yè)稅難以抑制房?jì)r(jià)

　　不久前，國務(wù)院通過(guò)并對外公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見(jiàn)》，其中財政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房和城鄉建設部研究開(kāi)征物業(yè)稅的消息受到普遍關(guān)注�！笆遣皇怯忠�多交稅？”“為什么要征收？”針對有關(guān)物業(yè)稅的種種疑問(wèn)，本報邀請3位專(zhuān)家為大家解疑釋惑。

　　增加閑置空置住房成本

　　問(wèn)：研究開(kāi)征物業(yè)稅的原因是什么？

　　隆國強：近兩年，房地產(chǎn)稅制沒(méi)有重大的改革，征收物業(yè)稅，首先是為了完善稅制；第二可以節約土地資源。如果你把房子閑著(zhù)，房子的成本就提高了，這就促使你想辦法把房子用起來(lái)，提高利用率。另外，不少人認為中國目前房地產(chǎn)存在投機性，征收物業(yè)稅將使閑置空置住房的成本提高，從而起到抑制投機的作用。

　　計金標：在前幾年房地產(chǎn)價(jià)格最高的時(shí)候沒(méi)有推出物業(yè)稅，為什么在宏觀(guān)經(jīng)濟形勢不容樂(lè )觀(guān)的情況下反而要重提物業(yè)稅？我個(gè)人認為，這是調節收入分配、籌集地方財政收入的一個(gè)可能途徑。推出物業(yè)稅旨在通過(guò)比較規范的稅收方式，取代各種并不規范的收費形式，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本更加透明，避免地方政府過(guò)度依賴(lài)土地出讓金來(lái)取得城市建設資金。

　　按套征還是按面積征？

　　問(wèn)：要做到公平合理，物業(yè)稅應該如何征收？

　　何維達：要保持公平合理，應該做到三個(gè)“必須”：一是必須全國統籌，無(wú)論城市還是農村。農村之所以要征，是為了抑制農村盲目占用耕地；二是必須按照套而不是按面積計算，原則上第一套住房不征收物業(yè)稅，這樣至少可以防止房地產(chǎn)過(guò)度炒作，也可以有效抑制農村盲目占用耕地；三是必須區分經(jīng)濟適用房和商品房，原則上超過(guò)兩套房都要征收。

　　計金標：應對擁有超出正常水平住房的人征稅，所謂正常水平，可從房產(chǎn)面積和套數等方面去限定。從稅制設計的角度，一般居民都不是該稅的納稅人，比如按三口之家來(lái)說(shuō)，擁有一套150平方米左右的住房就不應該屬于物業(yè)稅的納稅人，因為這是其正常的住房條件。至于這個(gè)標準如何定，還需要結合我國平均居住水平、各地的實(shí)際情況來(lái)確定。但有一點(diǎn)是應該明確的，對獨立別墅應首先納入到征稅范圍中。因為它是真正意義上的房地產(chǎn)。而一般的公寓其實(shí)僅僅是房產(chǎn)，并不是嚴格意義上的地產(chǎn)；另外通過(guò)套數限制也是為限制炒房。為了公平合理也可以在規定了面積后采取累進(jìn)方式征稅。擁有面積越大的，稅率就越高。

　　單靠物業(yè)稅難以抑制房?jì)r(jià)

　　問(wèn)：開(kāi)征物業(yè)稅就可以抑制房?jì)r(jià)嗎？

　　隆國強：對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機行為，出臺物業(yè)稅會(huì )起到一定抑制作用，但這種效應是短期的。從中長(cháng)期來(lái)講，還需要采取綜合措施抑制房地產(chǎn)泡沫。美國也征收物業(yè)稅，但是這次金融危機還是由房地產(chǎn)泡沫引起的。

　　計金標：由于我國房?jì)r(jià)形成過(guò)程過(guò)于復雜，征物業(yè)稅對房?jì)r(jià)的影響可能會(huì )呈現出復雜現象。但有一點(diǎn)可以肯定，單靠物業(yè)稅是難以承擔抑制房?jì)r(jià)重任的。抑制房?jì)r(jià)要靠大量的經(jīng)濟房和廉租房建設。

　　問(wèn)：開(kāi)征物業(yè)稅對老百姓和其他行業(yè)有怎樣的影響？

　　隆國強：從短期看，業(yè)主在住房上花的錢(qián)多了，會(huì )導致他在其他方面消費減少。對于租房者來(lái)說(shuō)，由于業(yè)主持房成本提高，租金也可能上漲，這對租房者不利。從長(cháng)期看，物業(yè)稅可以調整消費結構，人們不再貪圖大房、貴房子，而會(huì )選擇適合的房子。另外，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)會(huì )受到不同程度影響，如建材、家電、裝修等行業(yè)。

　　計金標：開(kāi)征物業(yè)稅，對房產(chǎn)投機者、倒房者是一個(gè)較大的打擊。假定每年按房產(chǎn)評估價(jià)3%征收，一套100萬(wàn)元的房產(chǎn)加上物業(yè)費、取暖費等一年的固定支出將會(huì )在4萬(wàn)元左右。但對購買(mǎi)房產(chǎn)僅用于自住的一般消費者不會(huì )有較大影響。其次，地方之間將會(huì )產(chǎn)生競爭，他們希望建設高檔住房，因為這會(huì )提高物業(yè)稅收入，加劇所謂“富人區窮人區”的區分。此外，由于物業(yè)稅的計稅依據需要進(jìn)行評估，可能會(huì )刺激房產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展。

　　何維達：如果能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫減少，將有利于普通消費者買(mǎi)房。此外，對于股市也有一定影響，目前的房地產(chǎn)上市公司以及依托房地產(chǎn)上市公司炒作的機構，在未來(lái)幾個(gè)月將面臨方向性選擇，這兩類(lèi)公司可能會(huì )減少對該類(lèi)上市公司概念的盲目炒作和拉高股價(jià)，從而使其減少泡沫。

　　征收時(shí)機尚未完全成熟

　　問(wèn)：您認為開(kāi)征物業(yè)稅難點(diǎn)在哪兒？

　　隆國強：要征收就需要批量評估，一是要有房屋建筑、交易的資料，二是要有專(zhuān)業(yè)人士來(lái)評估，但這兩個(gè)方面我們都有欠缺，沒(méi)有完善的統計資料，缺乏一大批有專(zhuān)業(yè)能力的評估人才。

　　何維達：最大的難點(diǎn)，就是獲得大多數老百姓的認可，需要做很多工作。

　　計金標：難點(diǎn)不少：第一是稅收立法權問(wèn)題。我國現在的稅收立法權是高度集中的，但物業(yè)稅是真正的地方稅，理應給地方一定的立法權或至少是調整權。第二是征收范圍確定問(wèn)題，即確定納稅人的范圍和房產(chǎn)的征收范圍。第三是計稅依據。起征點(diǎn)、免稅范圍如何確定？是根據面積還是根據住房套數？第四是征管方面的，房產(chǎn)還沒(méi)有實(shí)名制，稅費關(guān)系還有待研究理清。

　　問(wèn)：您預計會(huì )在什么時(shí)候正式開(kāi)征？

　　隆國強：要分批開(kāi)征，不可能一下都征，先從高檔住宅、經(jīng)營(yíng)性用房、高價(jià)公寓等開(kāi)始。

　　計金標：物業(yè)稅我認為還不具備開(kāi)征條件。什么時(shí)候開(kāi)征的問(wèn)題基本上不能預測。

　　何維達：最好明年經(jīng)濟情況好轉時(shí)推出。但是還要征求各方面的意見(jiàn)，包括城鄉居民；另外必須經(jīng)全國人大審議通過(guò)，這樣才有法律權威性。