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　　“如果說(shuō)2009年是政策推動(dòng)的增長(cháng)，那么明年則很可能是房地產(chǎn)及其相關(guān)消費帶來(lái)的增長(cháng)�！彼坪跖c摩根士丹利中國區首席經(jīng)濟學(xué)家王慶“英雄所見(jiàn)略同”，近期，國內主流券商陸續出爐的中期策略報告，多數將房地產(chǎn)視為中國宏觀(guān)經(jīng)濟的增長(cháng)引擎之一。他們在看好中國經(jīng)濟的理由中，賦予了房地產(chǎn)很大的“權重”。

　　一方面，以房地產(chǎn)等大宗支出為主的耐用消費品銷(xiāo)售放量能否持續，成為內需能否真正啟動(dòng)的基礎；另一方面，作為政府4萬(wàn)億投資后最有可能被帶動(dòng)的民間投資，房地產(chǎn)投資何時(shí)跟進(jìn)，跟進(jìn)程度有多大，又成為固定資產(chǎn)投資增速能否維穩的關(guān)鍵。

　　在地產(chǎn)趨熱和經(jīng)濟復蘇的預期下，地產(chǎn)股近期持續上攻。6月份，申萬(wàn)地產(chǎn)指數累計漲幅已達22%�！翱炊喾康禺a(chǎn)”成為多數券商中期策略的一大關(guān)鍵詞，并認為，房地產(chǎn)將成為推動(dòng)中國經(jīng)濟復蘇的重要因素。

　　但是，“過(guò)于樂(lè )觀(guān)往往會(huì )蒙蔽理性�！庇薪�(jīng)濟學(xué)者指出，房地產(chǎn)業(yè)迅速反彈值得警惕。上輪地產(chǎn)調整尚未釋放完畢的泡沫可能會(huì )再度膨脹。中國經(jīng)濟增長(cháng)的原動(dòng)力，應該是制度變革和技術(shù)創(chuàng )新帶來(lái)的財富集聚,僅靠寬松貨幣政策驅動(dòng)的經(jīng)濟增長(cháng)顯然并不牢固。

　　看漲房?jì)r(jià)

　　在發(fā)布2009年下半年房地產(chǎn)行業(yè)策略報告的券商中，多數認為未來(lái)房?jì)r(jià)仍將呈現上漲趨勢，一、二線(xiàn)城市漲幅將更加明顯。國內房地產(chǎn)需求、寬松貨幣政策、房地產(chǎn)去庫存化完成后短期供不應求以及房?jì)r(jià)泡沫預期等因素，成為支撐券商作出上漲判斷的主要理由。

　　對房地產(chǎn)市場(chǎng)持較為樂(lè )觀(guān)態(tài)度的安信證券認為，未來(lái)3-6個(gè)月房?jì)r(jià)可能會(huì )達到甚至超過(guò)2007-2008年間的最高水平，全國房?jì)r(jià)可能比今年一季度上漲大約14%。

　　寬松貨幣政策成為券商看多房?jì)r(jià)最一致的理由。國泰君安認為，寬松貨幣政策驅動(dòng)通脹和房?jì)r(jià)泡沫預期，無(wú)論經(jīng)濟前景是復蘇還是滯漲，未來(lái)一段時(shí)間內房?jì)r(jià)都將呈上漲趨勢。貨幣政策松緊程度將直接決定房?jì)r(jià)上漲速度和地產(chǎn)股收益空間。安信證券認為，如果未來(lái)3-6個(gè)月內依然執行寬松貨幣政策(可能性較高)，預計房地產(chǎn)市場(chǎng)將加速走向高潮。平安證券認為，寬松的貨幣政策和通脹預期提升資產(chǎn)價(jià)格。2009年寬松的貨幣政策預計不會(huì )改變，貸款增速上升會(huì )滯后影響貨幣流通速度和通脹。數據分析表明，通脹對房?jì)r(jià)的推動(dòng)作用十分明顯。

　　券商報告對一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲作出較為樂(lè )觀(guān)預計。中金公司認為房?jì)r(jià)將呈結構性上漲，由于去庫存化的結束以及新增投資、土地進(jìn)入市場(chǎng)的滯后性，有效供給將呈區域和結構性短缺，但因潛在庫存較大，房?jì)r(jià)不會(huì )出現普漲，土地供給相對有限的一線(xiàn)城市，城市中心及高檔商品房項目?jì)r(jià)格漲幅將明顯；供應量較大的二三線(xiàn)城市、城市郊區房?jì)r(jià)漲幅有限，而商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將低迷。安信證券也預計，一、二線(xiàn)城市核心區域的物業(yè)價(jià)格表現強勢，進(jìn)而提升全國整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格；同時(shí)，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)值將會(huì )進(jìn)一步提升。投資性購房占比將進(jìn)一步提高。平安證券也指出，一、二線(xiàn)城市的去庫存化已經(jīng)完成，由于短期內供不應求以及政策繼續扶持，預計下半年房?jì)r(jià)將繼續呈現上漲態(tài)勢。

　　對于寬松貨幣政策推生泡沫導致政策轉向，中金公司認為，經(jīng)濟的前景仍不明朗，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的抑制政策將很有限，預計下半年需求仍將維持較高水平。國泰君安也指出，可能導致貨幣政策緊縮的是經(jīng)濟復蘇確立并走向景氣、通脹惡化和房?jì)r(jià)泡沫進(jìn)入半理性半狂熱狀態(tài)。

　　但聯(lián)合證券卻持較為謹慎觀(guān)點(diǎn)，聯(lián)合證券認為，擴張的貨幣政策可以促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇，同樣緊縮的政策也可以終結房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮。井噴的貨幣投放量可能無(wú)法被實(shí)體經(jīng)濟所吸納，轉而溢出到房地產(chǎn)市場(chǎng)，并推動(dòng)房?jì)r(jià)與地價(jià)持續上漲，最終令房地產(chǎn)市場(chǎng)由復蘇階段過(guò)快地走向泡沫化階段�？紤]到土地資源的稀缺性以及開(kāi)發(fā)商資金狀況的改善，預計地價(jià)漲幅將超過(guò)房?jì)r(jià)。

　　經(jīng)濟引擎

　　對于房地產(chǎn)，多數研究人士給予了太多的期待。在券商中期策略中，較為一致的看法是：較高的財富積累加歷史低點(diǎn)的利率，有效形成了現實(shí)的房地產(chǎn)需求；在房地產(chǎn)銷(xiāo)售的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資增速有望繼續回升。今年中國經(jīng)濟的雙輪驅動(dòng)將是“政府投資+房地產(chǎn)”，而明年的雙輪將是“房地產(chǎn)+出口”。

　　申銀萬(wàn)國認為，在流動(dòng)性總體寬裕的情況下，投資仍將是保增長(cháng)的主要途徑。房地產(chǎn)銷(xiāo)售的提前恢復，使得房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟的正向循環(huán)提前啟動(dòng)，為亟待拯救的中國經(jīng)濟增添了政府投資之外的驅動(dòng)力。

　　中信證券也認為，中國經(jīng)濟回升的主要拉動(dòng)力將是內需，出口型投資也將向內需型投資轉型，而城市化繼續深化是推動(dòng)投資增長(cháng)的主要動(dòng)力。城市化將帶來(lái)房地產(chǎn)與汽車(chē)投資行業(yè)的高速增長(cháng)。中信證券房地產(chǎn)行業(yè)報告指出，2009年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，商品房成交金額大幅提高，增速迅速回升。房地產(chǎn)投資一般滯后房屋銷(xiāo)售大約半年左右，三季度正是房地產(chǎn)投資恢復的時(shí)間區間。

　　安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文更是直接用“地產(chǎn)復蘇與經(jīng)濟回暖”作為中期策略演講標題，他認為，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)全面恢復勢頭的確立，意味著(zhù)在中期之內以房地產(chǎn)投資為龍頭的投資增長(cháng)率有望逐步回升，從而使得中國經(jīng)濟增長(cháng)率的恢復和回升在中期之內變得更加可以維持，并在這樣的背景之下逐步推動(dòng)企業(yè)部門(mén)盈利能力的回暖和改善。

　　高善文同時(shí)表示，從短期內來(lái)看，中國的地產(chǎn)市場(chǎng)很可能正在全面回暖并將逐步支持經(jīng)濟的全面復蘇，在中期之內可能逐步形成一定程度和一定范圍內的房地產(chǎn)泡沫，新一輪房地產(chǎn)泡沫的啟動(dòng)在中期之內對經(jīng)濟的恢復是及時(shí)的和必要的，但是在中長(cháng)期之內非常嚴重的挑戰是宏觀(guān)經(jīng)濟政策如何管理和應對房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的基本趨勢：收縮的過(guò)程太早，經(jīng)濟的修復過(guò)程就基本停止并可能再次掉頭向下；收緊的過(guò)程太晚，則會(huì )發(fā)生類(lèi)似日本、美國的嚴重后果。

　　不過(guò)，也有部分券商認為房地產(chǎn)等內生增長(cháng)難以推動(dòng)中國經(jīng)濟U型復蘇。海通證券認為，由于我國經(jīng)濟增長(cháng)較高依賴(lài)出口，一旦外需持續不振，未來(lái)我國宏觀(guān)經(jīng)濟增速存在二次回落風(fēng)險。

　　盈利改善

　　在銷(xiāo)售放量、房?jì)r(jià)上漲的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率、增長(cháng)率、凈資產(chǎn)收益率等業(yè)績(jì)指標有望持續改善，盈利能力見(jiàn)底回升成為券商中期策略中一致的看法。

　　平安證券預測，2009年，全國住宅銷(xiāo)售金額預計同比增長(cháng)24.9%。雖然在目前通縮經(jīng)濟背景下，開(kāi)發(fā)商仍然擔心未來(lái)的需求，但房?jì)r(jià)見(jiàn)底的預期基本上已經(jīng)形成一致；由于2007年高價(jià)拿地導致2009年報表毛利率的修復仍然需要時(shí)間，但房地產(chǎn)實(shí)際銷(xiāo)售的毛利率仍然具有吸引力。

　　長(cháng)城證券認為，隨著(zhù)樓市步入復蘇，未來(lái)兩年，行業(yè)收入有望進(jìn)入新一輪的增長(cháng)。具體來(lái)看，土地成本將明顯提升，建安成本變動(dòng)對盈利影響較小，稅費占比將略有下降，行業(yè)毛利率和凈利率小幅下降，業(yè)績(jì)增長(cháng)逐步恢復。預計行業(yè)2009和2010年可實(shí)現10%和25%的業(yè)績(jì)增長(cháng)，重點(diǎn)公司平均可實(shí)現30%的增長(cháng)。同時(shí)，經(jīng)過(guò)長(cháng)城證券的敏感性分析，房?jì)r(jià)上漲使項目毛利率低的公司受益程度更大。

　　國都證券則指出，投資熱情與投資能力雙升，土地需求必然上升，而商品住宅供給有限，很有可能推動(dòng)地價(jià)上漲，加劇土地資源的爭奪之戰，這將使得具有土地資源優(yōu)勢的企業(yè)受益較大。