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　　□中國的房?jì)r(jià)太高，80%的需要住房的居民買(mǎi)不起房屋，其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣(mài)地體制、地方政府的房地產(chǎn)財政和房屋的持有成本很低造成的。

　　□“土地財政”讓政府成了最大的受益者，而由于政府所得部分在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中是剛性的，這使得近年來(lái)房?jì)r(jià)居高不下，從而相對降低了居民對住宅的購買(mǎi)能力。

　　□如果中國住宅的持有成本非常低的局面得不到改觀(guān)，如果大面積超豪華住宅、戶(hù)有多套住宅和別墅需求過(guò)大得不到抑制，加之中國人口太多土地太少，中國的房?jì)r(jià)未來(lái)還會(huì )持續快速上漲。

　　-中國土地與房產(chǎn)問(wèn)題系列談之四-周天勇

　　中國的房?jì)r(jià)為什么這樣高？輿論上普遍指責房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，包括一些經(jīng)濟學(xué)家都在批評房地產(chǎn)商牟取暴利，我認為這是有失偏頗的。中國高房?jì)r(jià)的形成，與對住宅建設用地供應的行政和計劃控制、土地供給市場(chǎng)的政府寡頭壟斷、地方政府將幾十年土地收益一次性收支的房地產(chǎn)財政以及對住宅不征收房產(chǎn)稅有著(zhù)密切的因果關(guān)系。

　　一、行政控制：住宅用地供給不足型漲價(jià)

　　中國對土地的供應基本上是行政審批制，雖然國有土地或者集體所有但被征用為國有的土地在出讓時(shí)，要進(jìn)入政府壟斷的市場(chǎng)進(jìn)行交易，但是也需要高度集中的審批程序。多年來(lái)，在指導思想上，土地偏重于保證糧食安全，對城市化所用的土地進(jìn)行了嚴格的行政限制，對城市化建設特別是住宅用地的供給與城市化進(jìn)程中城市和城鎮人口增長(cháng)的需要不相適應，使住房?jì)r(jià)格存在著(zhù)土地供給過(guò)少導致的上漲壓力。

　　從上世紀90年代至今對城鎮建設的土地供應來(lái)看，一是建成區面積與城市化形成的城市人口用地需要不相適應。如2007年，如果按城鎮人口每萬(wàn)人1平方公里的土地需要看，缺口為7630萬(wàn)畝。二是從城鎮人口總量與城鎮住宅面積來(lái)看，按照每一時(shí)期的住宅面積和合理的住宅容積量計算，各年的住宅用地存量缺口最保守估計在250萬(wàn)—850萬(wàn)畝左右。三是上述數據是在住宅平均每套36平方米—90平方米的標準下計算出的缺口，實(shí)際上很多住宅面積要大于90平方米，而且還有許多土地是別墅用地，考慮這些因素，實(shí)際上城市化進(jìn)程與住宅用地之間的缺口更大。

　　　城市化對土地的需求與供給缺口太大，而且上世紀90年代和21世紀初的多年里，由于地方政府追求GDP目標和地方財政收入稅源，使大量的土地分配于開(kāi)發(fā)區、工業(yè)園區，分配于大工業(yè)和礦山項目，使住宅能分配到的土地不能滿(mǎn)足人口城市化的需要，導致住宅用地供給不足型土地價(jià)格上漲。因此，房?jì)r(jià)快速上漲的原因之一是住宅供給量不足，而住宅供給量不足的原因又是存量住宅供給與住宅需要之間存在著(zhù)較大的差距，每年住宅建設用地供給不足。住宅用地供給小于需求，勢必推動(dòng)地價(jià)上升，而地價(jià)上升和住宅供給量不足，兩個(gè)因素又推動(dòng)房?jì)r(jià)快速上漲。(見(jiàn)附表)

　　未來(lái)10年，可能是城市化的加速時(shí)期，住宅建設用地每年可能需要100萬(wàn)畝。如果供給小于此數，住宅用地價(jià)格和房?jì)r(jià)勢必會(huì )快速上漲。

　　二、政府寡頭壟斷供給型土地漲價(jià)

　　中國土地的供給市場(chǎng)，除了政府行政限制土地的供應量外，另一特征就是政府寡頭壟斷，即政府一家寡頭壟斷性出讓供應土地，許多房地產(chǎn)商和其他用地商形成較為充分競爭。這種地價(jià)形成機制為：需求競爭者出最高價(jià)者為中標，一般也即成交價(jià)，而對于政府定的最高價(jià)沒(méi)有其他的土地供應者與其競爭，沒(méi)有使地價(jià)有下行的其他土地供給者的競爭壓力。寡頭壟斷的土地供應市場(chǎng)使城市地價(jià)持續走高。從北京市住宅用地“掛拍招”價(jià)格來(lái)看，從2003年的每平方米1600多元上升到了2008年的每平方米3800多元，有的地塊高達每平方米4500多元。

　　2008年5月，順義后沙峪一塊多功能項目用地在241輪競價(jià)后，以152%的溢價(jià)率成交；北京廣渠門(mén)外10號居住用地、昌平東小口鎮商業(yè)金融項目用地等的溢價(jià)率超過(guò)100%；通州區通胡大街70號的居住商業(yè)用地以樓面價(jià)4569元／平方米的高價(jià)被買(mǎi)走，該宗地塊的溢價(jià)率也高達64%。其他還有很多地塊溢價(jià)率走高。

　　而一些地方除了政府的一級寡頭壟斷外，還出現了特大房地產(chǎn)企業(yè)對土地的二級壟斷，這又為房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲形成了推動(dòng)力量。有一個(gè)較為典型的案例，即長(cháng)沙新河三角洲地塊的拍賣(mài)。這塊地的出讓面積為785198.96平方米，約1177.8畝，最終，北辰和城開(kāi)聯(lián)合體最終以92億元的天價(jià)取得了這場(chǎng)爭奪戰的勝利。有評論認為，不管長(cháng)沙“中國地王”的誕生過(guò)程如何曲折，其92億元的地價(jià)直接導致的結果就是：幾年之后新河三角洲住宅售價(jià)將達大約10000元／平方米，而這將引領(lǐng)長(cháng)沙目前3000元—4000元／平方米的房?jì)r(jià)開(kāi)始步入上漲加速期。因此，政府一家寡頭壟斷型賣(mài)地和多個(gè)競爭者買(mǎi)地的土地市場(chǎng)格局，是除了土地供應小于土地需求外，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續上升最重要的原因。

　　需要指出的是，輿論指責房地產(chǎn)商的暴利推高了房?jì)r(jià)，但是，如果土地供應是一個(gè)競爭性的市場(chǎng)，土地和房屋的供求缺口不大，甚至是基本平衡，房地產(chǎn)商都不可能獲得需求遠大于供給和壟斷土地房屋的暴利，房地產(chǎn)商的利潤就會(huì )平均化，回歸于合理范圍。

　　三、政府房地產(chǎn)財政推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲

　　賣(mài)地財政是我國目前所有建設用地強制征用和國家高度壟斷土地制度形成的：先將農業(yè)用地低價(jià)強制征收到政府手中(城鎮原有的國有土地也在政府土地部門(mén)手中)，大部分土地再向用地商“招拍掛”或者以其他形式出讓50年—70年不等的使用權，2007年全國土地出讓收入近13000億元，其中招標、拍賣(mài)、掛牌出讓土地收入超過(guò)9000億元，占土地出讓總收入的80%。2007年全部土地收入占到地方政府三項收入約35000億元(稅收和稅收分成＋賣(mài)地收入＋收費和罰款)的40%左右，需要說(shuō)明的是，賣(mài)地收入和收費、罰款收入基本上沒(méi)有進(jìn)入政府財政預算內管理。

　　賣(mài)地財政推高了地價(jià)和房?jì)r(jià)，侵蝕了城鎮購房居民的利益。2007年一至三季度，70個(gè)大中城市的土地交易價(jià)格累計平均上漲12.8%，其中，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度更是突飛猛進(jìn)，漲幅高達15%，四季度的土地交易價(jià)格同比也上漲了10.7%。而從房?jì)r(jià)看，工業(yè)用地一般價(jià)格較低，甚至零地價(jià)出讓?zhuān)�“掛拍招”的一般是住宅用地，這樣，賣(mài)地財政的相當部分進(jìn)入房?jì)r(jià)構成，并且年年上漲，成為強勁推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的重要原因。2007年全國房?jì)r(jià)漲勢兇猛，一至三季度，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計平均上漲6.7%。房?jì)r(jià)上漲中，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利外，其中相當比例是政府高價(jià)出讓土地向購房居民轉嫁的部分。因此，賣(mài)地財政，也是造成中國居民買(mǎi)不起房的一個(gè)很重要的原因。

　　日益走高的土地出讓金，還有政府稅務(wù)部門(mén)和各有關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)項目征收的其他稅費，以及要求房地產(chǎn)商承擔公共配套項目，也是推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的重要因素。有研究表明，政府的出讓金、稅收和各種收費，占城鎮住宅房?jì)r(jià)的一半。全國工商聯(lián)在2008年發(fā)布的一份《我國房?jì)r(jià)為何居高不下》的報告中稱(chēng)，其房地產(chǎn)商會(huì )去年就全國9個(gè)城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費用”的調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本＋總稅收)所占比例為49.42%。報告認為，“土地財政”讓政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中是剛性的，這使得近年來(lái)房?jì)r(jià)居高不下，從而相對降低了居民對住宅的購買(mǎi)能力。

　　四、房產(chǎn)低持有成本推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲

　　在許多國家，居民持有房屋財產(chǎn)，每年需要向政府按照房屋價(jià)值的一定比例交稅，加上房屋管理的保安、衛生、小區照明、綠化等支出，再加上房屋的維修等費用，構成居民房屋財產(chǎn)的持有成本。除了住宅的價(jià)格水平外，居民購買(mǎi)房屋后的持有成本越低，對住宅的多套和大面積需求就越大；反之，持有成本越高，對住宅的多套和大面積需求就越小。因此，房產(chǎn)稅實(shí)際上是控制房屋超居住需求即房屋投資和投機性需求進(jìn)而抑制房屋價(jià)格水平上漲的一個(gè)有效手段。

　　從中國目前的住宅存量、供給和居民持有情況看，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意建造大面積的住宅，而不愿意建造小面積的住宅，其中一個(gè)重要原因是，住宅需求者因購買(mǎi)住宅后的持有成本很低，而愿意購買(mǎi)大面積的住宅，而不愿意購買(mǎi)小面積的住宅。目前，城鎮居民擁有多套住宅的比例較高。二是許多土地用于別墅建設，一棟別墅多則占用1畝土地，少也占用0.5畝。2004年以前的別墅用地查不到數據，2004年—2007年，別墅用地分別達201.43公頃、26.03公頃、23.93公頃、68.33公頃，合計4795畝。按照別墅人口容納能力，只解決了28775人的居住需要；而如果把這些土地用來(lái)建造普通多層住宅，每套90平方米，則可以滿(mǎn)足32萬(wàn)人的居住需要。因此，大面積超豪華住宅、戶(hù)有多套住宅和別墅需求，是推動(dòng)多年來(lái)地價(jià)和住宅價(jià)格持續上升的重要原因之一。

　　如果到2040年時(shí)，中國城鎮60%的居民有兩套住宅，并且每套住宅為180平方米，這部分居民住宅用地需要4176萬(wàn)畝，比三口人一套人均40平方米住宅多用土地2784萬(wàn)畝。如果2040年有20%的城市居民居住在別墅中，每戶(hù)三口人別墅用地按照0.5畝計算，僅居住別墅的居民用地就需要1.93億畝。因此，如果中國住宅的持有成本非常低的局面得不到改觀(guān)，如果大面積超豪華住宅、戶(hù)有多套住宅和別墅需求過(guò)大得不到抑制，加之中國人口太多而土地太少，未來(lái)中國的房?jì)r(jià)還會(huì )持續快速上漲。

　　總之，可以得出結論，中國的房?jì)r(jià)太高，80%需要住房的居民買(mǎi)不起房屋，其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣(mài)地體制、地方政府的房地產(chǎn)財政和房屋的持有成本很低造成的。