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　　房產(chǎn)企業(yè)成為近期國家稅務(wù)總局稅收檢查的重點(diǎn)對象，包括萬(wàn)科、金地、保利等八大知名房地產(chǎn)旗艦企業(yè)，也都“榜上有名”。

　　財政部近期數據顯示，我國財政收入6月的高增長(cháng)主要是由于非稅收入大漲而帶動(dòng)，稅收收入的規模其實(shí)是下滑的，因此財政收入持續增長(cháng)的基礎并不牢靠。而房產(chǎn)企業(yè)扮演欠稅大戶(hù)的角色由來(lái)已久。今年5月，北京地方稅務(wù)局網(wǎng)站公布今年第二期欠稅公告，9家欠稅企業(yè)中7家為房產(chǎn)企業(yè)，更有三家房企欠稅達1000萬(wàn)元以上。就在此前一個(gè)月，重慶市地稅局公布了128家欠稅企業(yè)名單，房地產(chǎn)公司及相關(guān)企業(yè)多達70余家。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在被視為是超額利潤、甚至是暴利聚集地的同時(shí)，也是欠稅“重災區”。 究其根源，房地產(chǎn)業(yè)的一些特殊運作方式為企業(yè)提供了逃稅的捷徑。而對于這一頑疾的根治，尚需監管部門(mén)大刀闊斧地整體規制。

　　納入抽查范圍的八家房產(chǎn)企業(yè)，均為在全國布局的大企業(yè)，而大型房產(chǎn)企業(yè)的特征之一，就是設立的房產(chǎn)項目公司非常龐雜，而項目公司恰恰是房產(chǎn)企業(yè)實(shí)施偷逃稅款的首選載體，這幾乎已成為業(yè)內公開(kāi)的“潛規則”。一般而言，項目公司的納稅情況很有可能與匯總的整體情況差距較大。項目公司是房產(chǎn)企業(yè)的成本中心，擁有法人資格、獨立運作。這種運作模式，固然有利于開(kāi)發(fā)商對項目進(jìn)行集成管理、合理考核項目負責人業(yè)績(jì)。但在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項目公司基本不會(huì )確認營(yíng)業(yè)收入，卻以“其他應付款”、“銀行借款”等科目堆積了大量負債，使之成為經(jīng)營(yíng)性資金流入的主要渠道。而一旦樓盤(pán)銷(xiāo)售完畢，這些項目公司往往會(huì )被注銷(xiāo)，使得某些欠稅甚至偷逃稅款的行為能隨之隱匿。據統計，全國房地產(chǎn)的項目公司數以萬(wàn)計，就在這些企業(yè)的出生與消失之間，國家稅收大量流失。

　　此外，高負債經(jīng)營(yíng)是房產(chǎn)企業(yè)運作的一大特征，而現行預售制則在完成收入確認之前為其提供了源源不斷的現金流。房產(chǎn)企業(yè)正是通過(guò)利用這一制度優(yōu)勢來(lái)延遲或減少確認到賬收入，由此就能比較輕松地逃稅。按照相關(guān)的會(huì )計準則，收入確認的一個(gè)必要條件是，銷(xiāo)售方將商品所有權上的主要風(fēng)險轉移給購貨方。當購房者的按揭貸款由銀行賬戶(hù)直接匯入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)后，后者往往以風(fēng)險沒(méi)有完全轉移等為借口，遲遲不確認到賬的預付購房款為營(yíng)業(yè)收入，以此來(lái)逃避或延遲繳納營(yíng)業(yè)稅款。同時(shí)，業(yè)界對房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅情況也存在疑問(wèn)，即部分房企通過(guò)留滯少量尾房的手段，拒不進(jìn)行項目決算，最終逃避繳納土地增值稅。

　　筆者特別需要提出的是，雖然前述這些偷逃稅款的行為頗具隱蔽性，但并非完全無(wú)法監管與查處。房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款的問(wèn)題之所以會(huì )長(cháng)期較為普遍地存在，與地方政府基于自身利益考慮而并未盡監管之職有關(guān)。長(cháng)期以來(lái)，土地出讓金收益占據地方政府預算外收入的一半左右，所以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況直接關(guān)系到地方財政的充裕程度。也正因此，地方政府往往容易相對姑息容忍房地產(chǎn)行業(yè)內的一些違規行為。類(lèi)似的問(wèn)題不僅僅在稅收方面，比如土地荒置半年就將被強制收回的規定，發(fā)布至今尚未見(jiàn)到一起相關(guān)措施被嚴格執行的報道。再比如，開(kāi)發(fā)商人為壓盤(pán)惜售、雇傭民工排隊炒房的行為屢屢被媒體曝光，同樣鮮見(jiàn)依照《價(jià)格法》中有關(guān)“虛假誘騙消費者行為”規定而及時(shí)查處的報道。

　　這一點(diǎn),才是房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象橫生的真正誘因。如果無(wú)法打破行政體制與相關(guān)產(chǎn)業(yè)間的利益糾葛，或許國稅總局的行動(dòng)能夠打掉當下偷稅的“大老虎”，但卻難以使之成為房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期健康發(fā)展的開(kāi)端。

　　(馬紅漫 作者系上海第一財經(jīng)頻道主持人，經(jīng)濟學(xué)博士)