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　　2009年上半年的樓市變化之快，令人目眩。既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)組織，又帶有一定官方色彩的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )，如何看待上半年樓市變化？

　　記者28日走進(jìn)位于北京海淀區翠微南里8號的中房協(xié)，與協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一直面樓市熱點(diǎn)話(huà)題。

　　房?jì)r(jià)：防止上漲蔓延

　　記者：今年3月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數開(kāi)始止跌回升。6月份，70個(gè)大中城市新建商品住房同比下降，月環(huán)比上漲0.8%。房?jì)r(jià)上漲，從一個(gè)側面反映出房地產(chǎn)行業(yè)走出低迷狀態(tài)，但是百姓買(mǎi)房難問(wèn)題再次凸顯，作為行業(yè)協(xié)會(huì )的有關(guān)負責人，您怎么看這個(gè)問(wèn)題？

　　朱中一：自4月下旬以來(lái)，伴隨著(zhù)投資性需求和改善性需求入市，多數地方房?jì)r(jià)有所上漲，有的城市房?jì)r(jià)上漲幅度較大。不過(guò)要引起注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區差異性與業(yè)態(tài)差異性明顯。

　　住房?jì)r(jià)格的過(guò)快上漲和若干城市出現的“地王”，一方面不利于自住型需求和改善性需求的進(jìn)一步釋放；另一方面也可能對周邊地區產(chǎn)生傳導作用，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展和金融市場(chǎng)穩定產(chǎn)生不利影響。

　　現在，我有一種擔心，由于市場(chǎng)需求仍然較為旺盛，購房者對住房保值增值的預期，再加上開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價(jià)促銷(xiāo)和回籠資金的壓力，預計下半年房?jì)r(jià)仍會(huì )穩步上升；個(gè)別新增供應不足的城市可能會(huì )有較快增長(cháng)。不過(guò)，一些城市收緊二套房貸款政策，對抑制投資性需求及房?jì)r(jià)上漲會(huì )起到積極的作用。

　　地王：全面客觀(guān)分析

　　記者：剛才您提到“地王”的問(wèn)題，不久前，中化方興地產(chǎn)公司以40.6億元拿下北京廣渠路15號地，成為新的全國“地王”，您怎么看？

　　朱中一：不知你們注意到?jīng)]有，這次“地王”出現之后，市場(chǎng)的反響和以前有很大不同。經(jīng)歷過(guò)2007年拿地高潮的一些有經(jīng)驗的開(kāi)發(fā)企業(yè)，如今拿地都是比較謹慎的。

　　記者：中化方興地產(chǎn)公司這樣具有國企背景的公司當了“地王”，社會(huì )上議論頗多，您怎么看這個(gè)問(wèn)題呢？

　　朱中一：北京廣渠路“地王”出現的原因是多方面的，一些有國企背景的公司，如果主要業(yè)務(wù)不是搞房地產(chǎn)，那它的經(jīng)驗就會(huì )相對欠缺。

　　不過(guò)，我覺(jué)得不管?chē)�企還是民企，市場(chǎng)面前人人平等。對“地王”問(wèn)題要具體問(wèn)題具體分析。如果能做到保證保障住房用地，規范普通商品房用地，對高端房地產(chǎn)項目就不用害怕“地王”。

　　記者：可是“地王”的出現會(huì )抬高房?jì)r(jià)，怎么不怕呢？

　　朱中一：目前對“地王”的宣傳，我認為應該說(shuō)清楚這塊土地的性質(zhì)和用途，是用作住宅開(kāi)發(fā)，還是蓋寫(xiě)字樓等商業(yè)用地。

　　根據我的了解，不少開(kāi)發(fā)商拿下“地王”后，主要是搞綜合性的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)，作為商業(yè)地產(chǎn)來(lái)使用的。退一步講，即便是住宅用地出現“地王”，如果滿(mǎn)足我上面說(shuō)的兩個(gè)條件，保證保障住房用地，規范普通商品房用地，那么高價(jià)地的出現是市場(chǎng)化的結果，高端需求群體也應該承受高風(fēng)險。

　　成本：能說(shuō)清楚

　　記者：現在，地價(jià)占房?jì)r(jià)比例有多大似乎各有各的說(shuō)法，那么房?jì)r(jià)成本究竟能不能說(shuō)清楚？怎么看開(kāi)發(fā)商的利潤問(wèn)題？

　　朱中一：我認為，房?jì)r(jià)成本是可以說(shuō)清楚的，主要包括土地成本、財務(wù)成本、建筑成本等等，不過(guò)房地產(chǎn)財稅環(huán)節很多，這些計算起來(lái)比較復雜。

　　一般人看房地產(chǎn)，是看個(gè)體項目賺錢(qián)還是虧本，但房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上具有連續生產(chǎn)的特點(diǎn)，它可能單個(gè)項目有利潤或沒(méi)有利潤，但企業(yè)最后會(huì )得到平均利潤。

　　現在，很多房地產(chǎn)公司是項目公司制，就是為了一個(gè)項目成立一個(gè)公司，項目公司制存在的“土壤”說(shuō)到底主要是地方利益作祟。項目公司制可能會(huì )造成一些公司的短期行為，幾十年的質(zhì)量都得不到保證。

　　質(zhì)量：提高企業(yè)準入門(mén)檻

　　記者：說(shuō)到質(zhì)量問(wèn)題，6月發(fā)生的上海樓房倒塌事故令人震驚。您認為，出現事故的深層次原因是什么？

　　朱中一：我認為，現在對房地產(chǎn)企業(yè)準入的門(mén)檻太低了。目前最需要做的就是完善房地產(chǎn)的招投標，規范企業(yè)的準入，加強公司品牌建設、使一些房地產(chǎn)企業(yè)形成自己的品牌信譽(yù)。我們國家城市規模各異，如何規范各地一些中小企業(yè)的確是個(gè)難題。

　　政策：投資投機不予支持

　　記者：一些城市房?jì)r(jià)反彈，投機性需求蜂擁而入，有人認為這和天量信貸有關(guān)，您覺(jué)得目前涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策是否需要調整？

　　朱中一：我認為，目前房地產(chǎn)政策一定要穩定，如果政策頻繁變動(dòng)，無(wú)論對于開(kāi)發(fā)商還是對于老百姓，都會(huì )很麻煩。

　　從上半年的情況看，適度寬松的貨幣政策，對信譽(yù)好、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款給予了較大支持，但中小企業(yè)普遍反映融資困難。我建議除繼續對信譽(yù)好、有實(shí)力的大公司給予支持外，對產(chǎn)品符合產(chǎn)業(yè)政策導向的中小企業(yè)也給予信貸支持。

　　另外，對個(gè)人信貸，應實(shí)行區別對待的政策。對二套房貸的政策，由各地根據當地市場(chǎng)情況從嚴掌握；對投資購房者，在信貸上不予支持。在住房供應緊張，居民閑置房量較大的地區，建議啟動(dòng)物業(yè)稅試點(diǎn)。