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　　地價(jià)與房?jì)r(jià)之爭再起波瀾。近日，國土資源部公布了全國620個(gè)樓盤(pán)地價(jià)房?jì)r(jià)比的相關(guān)數據。在所調查的案例中，地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例最低為5.3%，最高為58.6%，平均為23.2%。從數據上看，土地成本所占比例不到四分之一。由此，國土部門(mén)可借此駁斥地價(jià)推動(dòng)房?jì)r(jià)論。

　　但需要注意的是，這600余個(gè)樓盤(pán)項目均為在售中，絕大部分獲取土地的時(shí)間是在“招拍掛”實(shí)施的早期，已屬“過(guò)去時(shí)”；而地價(jià)對房?jì)r(jià)上漲的指示性影響，主要體現土地交易的“現在時(shí)”上。更為重要的是，在土地財政的驅動(dòng)下，地方政府存在推高地價(jià)的動(dòng)機不可忽視。而這種模式很可能會(huì )形成開(kāi)發(fā)商與地方政府利益的捆綁。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，國土資源部此次調查，有利于公眾了解樓盤(pán)項目的成本構成，也有利于公眾判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行。通過(guò)信息公開(kāi)，可減少房地產(chǎn)業(yè)的“灰色地帶”。但調研后管理部門(mén)能做什么，針對近期主要城市地價(jià)飆漲，相應的土地監管政策能否調整，更值得關(guān)注。

　　今年上半年，國內土地市場(chǎng)局部過(guò)熱，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地熱情空前高漲，國企成為當前市場(chǎng)購地主力，重點(diǎn)城市熱點(diǎn)區域地王頻出，不斷推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。而其背后，作為既得利益者的地方政府，受益頗豐。以北京為例，單是6月份，土地收入便超過(guò)百億元。

　　土地出讓金歷來(lái)是地方政府的一大財源。除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上。土地出讓金在一些較高地區能占到地方財政收入的50%以上。國土資源部的統計顯示，2006年，全國土地出讓金總額達7676.89億元；到2007年增長(cháng)至1.3萬(wàn)億元，其中“招拍掛”土地出讓收入超過(guò)9000億元；受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，2008年全國土地出讓收入縮水，但仍然維持在9600億元的高位。

　　在4萬(wàn)億投資計劃下達后，地方政府為完成配套投資目標，面對的財政壓力空前巨大，因此“賣(mài)地生財”再次在一些地方興起。數據顯示，6月全國財政收入增幅大升，主要是由于非稅收入同比增長(cháng)1.61倍，其中不乏土地出讓收入。而在天量信貸投放中，國企廉價(jià)融資—高價(jià)競拍土地—流入地方財政成為新的利益鏈條。這一信貸資金流向又可能是將地方財政風(fēng)險轉嫁給金融系統。

　　另外，土地財政可能滋生開(kāi)發(fā)商與地方政府的“共謀”行為。由于開(kāi)發(fā)商是“財源”，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，地方政府往往會(huì )給予諸多“綠色通道”。中國證券報記者了解到，在上一輪房地產(chǎn)熱中，珠三角、長(cháng)三角等城市的很多地王以“修改規劃”的方式實(shí)現退地，無(wú)疑，地方政府在其中扮演了“合謀者”的角色。

　　顯然，這種土地財政模式并不可持續。專(zhuān)家指出，一方面，“土地財政”對抬高房?jì)r(jià)有推波助瀾的作用，而房地產(chǎn)稅費最終會(huì )轉化為商品房成本，由購房者買(mǎi)單；另一方面，賣(mài)地沖動(dòng)會(huì )將數十年后的公共財政收入提前透支，一旦大規模城市化進(jìn)程結束，可供開(kāi)發(fā)的土地日益減少，未來(lái)的公共財政狀況將會(huì )面臨嚴峻考驗。

　　因此，專(zhuān)家指出，“土地財政”當適時(shí)調整。地方政府應將一定比例的土地集約化經(jīng)營(yíng)，向市場(chǎng)提供保障性質(zhì)的公屋，以租金收入逐步替代土地出讓收入。這一政府公共職能的完善，既可以增加保障性住房的供應，平抑商品房?jì)r(jià)；同時(shí)又能為政府提供穩定的收入來(lái)源，減少地產(chǎn)“灰色收入”。