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　　國稅總局日前發(fā)文，要求嚴查二手房交易中的避稅行為�！白龅秃贤瑑r(jià)”這一交易暗角因此又被推到風(fēng)口浪尖。記者發(fā)現，盡管有關(guān)部門(mén)多次明令禁止，但簽訂“黑白合同”做低合同價(jià)的做法仍為中介和買(mǎi)賣(mài)雙方所青睞。二手交易避稅為何屢禁不止？做低合同價(jià)頑疾如何根治？記者就此展開(kāi)調查采訪(fǎng)。

　　業(yè)內爆料

　　多數交易采用“黑白合同”

　　“盡管?chē)�家明令禁止，但目前大多數二手商品房買(mǎi)賣(mài)仍然通過(guò)做低合同價(jià)的方法避稅�！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人士告訴記者。

　　做低合同價(jià)，是二手房交易雙方簽訂“黑白合同”，以低于實(shí)際成交價(jià)的房款總額報稅，達到避稅目的。其中“白合同”是正式的買(mǎi)賣(mài)合同，但是雙方簽訂的房款總額低于實(shí)際成交價(jià)�！昂诤贤�”則是私下協(xié)議，目的是補上差價(jià)。根據現行規定，二手房交易價(jià)格設有“最低計稅價(jià)”，而“白合同”上顯示的房款總價(jià)一般也都按此操作。

　　例如，一套單價(jià)11000元/平方米、面積100平方米、總售價(jià)為110萬(wàn)元的五年齡商品房，在進(jìn)行房屋交易時(shí)需要交納15000元的契稅。假設按其所在區域和房源情況，其二手交易最低計稅價(jià)為6000元/平方米，據此計算納稅合同中總售價(jià)只有60萬(wàn)元，所交的契稅也僅有9000元。通過(guò)做低合同價(jià)，就可以“省”下6000元的契稅。如果是不滿(mǎn)兩年的次新房或是非普通住宅，“省”下的稅款則更可觀(guān)。

　　“做低合同價(jià)已經(jīng)不是什么秘密，為了留住客戶(hù)促進(jìn)成交，幾乎所有的中介公司都會(huì )主動(dòng)向客戶(hù)提供這項‘服務(wù)’�！币晃粯I(yè)內人士告訴記者。

　　記者在調查中發(fā)現，盡管采用“黑白合同”避稅對于交易雙方乃至中介都有暗藏的風(fēng)險，但可觀(guān)的避稅空間還是令他們對做低合同價(jià)樂(lè )此不疲。

　　專(zhuān)家支招

　　三大環(huán)節設障方能堵漏

　　事實(shí)上，早在此次國稅總局發(fā)文要嚴查做低合同價(jià)之前，稅務(wù)部門(mén)已多次明令禁止這種行為,但沒(méi)能收到理想的效果。2006年，我市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于調整二手房交易計稅價(jià)格的通知》，要求對于成交價(jià)格低于二手房交易最低指導價(jià)格且無(wú)正當理由的，須按最低計稅價(jià)格征收稅款。

　　“設置最低計稅價(jià)，可以說(shuō)是堵漏的第一道關(guān)口�！敝性�地產(chǎn)三級市場(chǎng)部分析人士認為，最低計稅指導價(jià)格的出臺在一定程度上對避稅行為有遏制作用。但是，目前的指導價(jià)格偏低，且調整的周期太長(cháng)。在區別普宅與非普宅、商品房與非商品房以及覆蓋郊區市場(chǎng)方面也亟待細化。

　　另外，亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅說(shuō)，“在監察方面，除非是成交價(jià)與最低計稅價(jià)持平的合同涉及‘黑白合同’的嫌疑大，容易被查，其他的只要雙方統一口徑，很難被發(fā)現。而且每年十萬(wàn)套的成交量查起來(lái)也很難。因此，僅通過(guò)最低計稅價(jià)來(lái)約束尚顯不足�！�

　　業(yè)界律師認為，相比最低計稅價(jià)，更有效的辦法是加大對銀行放貸環(huán)節的監管，嚴格執行二手房貸的放貸成數。如此，做低合同價(jià)便無(wú)法獲得足夠的貸款，以此制約消費者�！爱斎�，更重要的一點(diǎn)，不能通過(guò)自我約束代替嚴格周密的法規監管。只有逐步建立完善的個(gè)人資產(chǎn)信用體系，讓涉及稅收的個(gè)人交易行為處于執法部門(mén)的監控之下，才能真正堵漏二手交易避稅�！�

　　晨報記者 楊舒萌

　　-他山之石

　　國外二手房交易的稅收監管

　　美國二手房交易需繳納的稅種主要有交易稅、遺產(chǎn)贈與稅和所得稅。交易稅稅率約為2%。遺產(chǎn)贈與稅只對價(jià)值超過(guò)60萬(wàn)美元的遺產(chǎn)或在每次贈與價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)美元時(shí)征收。所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，稅率在15%到39.9%之間。對于短期炒作，即擁有產(chǎn)權未滿(mǎn)一年就買(mǎi)賣(mài)的房屋，賣(mài)房收入列入個(gè)人本年度的總收入，稅收比例可高至33%。擁有產(chǎn)權超過(guò)一年的房屋即長(cháng)期投資，賣(mài)房時(shí)須繳付20%左右的稅。為防止賣(mài)家偷稅漏稅，政府有相應的監管法規，要求房地產(chǎn)代理過(guò)戶(hù)公司必須在過(guò)戶(hù)時(shí)強制扣繳，否則會(huì )受到嚴懲。同時(shí)，因為大筆支出要求必須通過(guò)銀行轉賬，買(mǎi)方賣(mài)方的真實(shí)交易情況易于監控，漏稅的可能性極低。