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　　受新增供應量面臨階段性瓶頸的影響，進(jìn)入8月份，全國主要城市商品房銷(xiāo)量繼續下滑�！翱s量上漲”的樓市，在地產(chǎn)股破位大跌的印證下，似乎開(kāi)始醞釀“拐點(diǎn)”之變。顯然，在供不應求的“故事”大幅推升房?jì)r(jià)后，下半年，樓市“價(jià)量齊升”的態(tài)勢將很難延續。不過(guò)，高房?jì)r(jià)將導致房企盈利預期改善，并帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資和新房開(kāi)工量回升，進(jìn)而改善供求關(guān)系。

　　據中國證券報記者對近三年來(lái)全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數據的分析，今年5月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工量呈現趨勢性復蘇，樓市新增供應量也將逐步釋放。業(yè)內專(zhuān)家預計，今年四季度樓市供應量將會(huì )增加，但如果房?jì)r(jià)繼續大幅上漲，那么樓市又將面臨調整。

　　開(kāi)發(fā)投資持續回暖

　　“今年初，市場(chǎng)曾擔憂(yōu)高庫存給房?jì)r(jià)帶來(lái)沉重壓力。但目前來(lái)看，高庫存導致的開(kāi)發(fā)投資‘冷卻’，才是關(guān)鍵問(wèn)題�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一對中國證券報記者表示。

　　事實(shí)上，在主要城市庫存房源消化基本接近尾聲的5、6月間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工數據已呈現回暖趨勢。其中，土地購置面積、土地開(kāi)發(fā)面積和房屋新開(kāi)工面積等先行指標的降幅逐月收窄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的同比升幅逐月擴大。

　　統計數據顯示，今年1-7月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17720億元，同比增長(cháng)11.6%，增幅比1-6月提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅在半年來(lái)首次超過(guò)兩位數。其中，7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3215.12億元，同比增長(cháng)19.6%，創(chuàng )今年以來(lái)新高。

　　廣發(fā)證券最新報告預測，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有望超過(guò)20%，與城鎮固定資產(chǎn)投資增幅“拉近距離”。其中，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅更為明顯，北京7月份完成開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)87%。

　　而對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供應起決定性影響的新開(kāi)工面積也在逐漸改善。1-7月，全國房屋新開(kāi)工面積5.5億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，7月新開(kāi)工面積同比增長(cháng)1.4%，連續兩個(gè)月保持增長(cháng)。

　　更值得注意的是，前7個(gè)月累計的新開(kāi)工面積比累計的銷(xiāo)售面積多出1.32億平方米，兩者的差額接近2006年與2007年的平均水平，并呈現逐月擴大趨勢。

　　“一般而言，項目開(kāi)工后，3個(gè)月左右便能形成市場(chǎng)的期房供應，因此，從全國范圍來(lái)看，后續的供應量是較為充足的�！弊》亢统青l建設部一位研究人士指出。而隨著(zhù)去庫存化進(jìn)程的結束，房地產(chǎn)商紛紛開(kāi)始調高年度開(kāi)工計劃，由此，新開(kāi)工面積也將逐漸提升。

　　一線(xiàn)地產(chǎn)商開(kāi)始在半年報中調高本年度的計劃開(kāi)工面積。萬(wàn)科的計劃新開(kāi)工面積由年初的403萬(wàn)平方米增加到585萬(wàn)平方米，增幅達到45.2%。金地集團的計劃開(kāi)工面積也上調了16%。萬(wàn)科明確表示，“公司8月份的新開(kāi)工面積肯定會(huì )比7月份高�！�

　　申銀萬(wàn)國房地產(chǎn)分析師江征雁預計，下半年的房地產(chǎn)新開(kāi)工面積，中性預測環(huán)比上半年增速為8.4%，而樂(lè )觀(guān)預測環(huán)比增速的上限可達20%。

　　銷(xiāo)量調整預期一致

　　“房地產(chǎn)是處于上升態(tài)勢中的產(chǎn)業(yè)，供不應求是市場(chǎng)的常態(tài)。但這并不意味著(zhù)樓市會(huì )持續繁榮，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲將遏制需求的釋放，預計樓市銷(xiāo)量將出現較為明顯調整�！币晃毁Y深地產(chǎn)人士認為。

　　1-7月，全國商品房銷(xiāo)售面積4.18億平方米，銷(xiāo)售金額19600億元，同比依然大幅增長(cháng)；但7月份當月的銷(xiāo)售面積為0.76億平方米，銷(xiāo)售金額為3800億元，分別環(huán)比下降19.6%和13.8%。其中雖然有季節性因素，但房?jì)r(jià)過(guò)快上漲導致政策可能生變，也是重要原因。

　　國信證券分析師方焱認為，從政策層面看，7月份市場(chǎng)充斥“微調”的聲音，以及部分城市出現“二套房貸”窗口指導的現象，給市場(chǎng)帶來(lái)一定的“利空”。他預計，三季度房地產(chǎn)銷(xiāo)量調整已成定局。

　　申銀萬(wàn)國最新報告指出，下半年，在流動(dòng)性寬裕程度下降的背景下，房?jì)r(jià)很難超預期上漲，大部分城市將難現上半年“價(jià)量齊升”的局面；而部分城市由于杠桿過(guò)大，價(jià)格上漲過(guò)快，成交量或看房量將出現“超預期萎縮”。光大證券研究報告認為，由于二套房貸的收緊，部分需求重新轉入觀(guān)望狀態(tài)；而供給還是偏緊，導致房?jì)r(jià)持續上漲，已對部分城市的需求產(chǎn)生壓力。

　　國家信息中心經(jīng)濟預測部高輝清則更為悲觀(guān)。他認為，房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟聯(lián)系很密切，7月份經(jīng)濟數據顯示我國經(jīng)濟復蘇還不牢固：居民消費品價(jià)格與工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格呈現持續下跌趨勢，工業(yè)增加值的增長(cháng)速度低于預期，明年GDP增速可能逐季度“往下走”。而收入效應減弱，將導致樓市銷(xiāo)量進(jìn)一步回升失去支撐。

　　調控指向有效供給

　　顯然，管理層對于房?jì)r(jià)泡沫的擔憂(yōu)已公開(kāi)化。央行表示將關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)以及政策動(dòng)態(tài)微調，預示著(zhù)未來(lái)貨幣政策或將“明松暗緊”。不過(guò)，通過(guò)收緊信貸從而遏制需求的可能性不大。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌指出，信貸政策對房地產(chǎn)需求的影響很大。今年上半年，個(gè)人住房抵押貸款同比增長(cháng)近8%，直接推動(dòng)住房購買(mǎi)力的上升。在保增長(cháng)的大局下，央行強調貨幣政策取向不變，對于二套房貸，也僅要求嚴格執行“既定政策”。他預計，下半年，樓市調控將在增加土地供應上做文章。

　　今年各地政府對土地供應指標較往年大為增加。國土資源部消息顯示，今年以來(lái)，全國共有81個(gè)城市申報了用地計劃。經(jīng)審查后，國務(wù)院批準這些城市新增建設用地25265.69公頃，較去年增加16.7%。其中，有七成以上的批準用地是用于城市交通和公共基礎設施及居住項目建設。在今年申報用地的81個(gè)城市中，有41個(gè)城市新增建設用地比去年增加。

　　7月以來(lái)，各地方政府紛紛加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應，以期改善樓市供求關(guān)系。下半年，北京市計劃進(jìn)一步加大土地供應量，擬推出1000公頃土地，同時(shí)投入1000億元用于土地儲備。而1-7月，北京土地儲備中心和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地一級開(kāi)發(fā)投資達454.3億元，占同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的37.7%。與此同時(shí)，上海、廣州等城市也出臺了擴大土地供應的計劃。

　　相應地，開(kāi)發(fā)商拿地擴張意愿強烈,特別是追求總資產(chǎn)周轉率的大型房企，今年的新增土地儲備十分可觀(guān)。

　　不過(guò)，“儲地”不等于開(kāi)發(fā)。有專(zhuān)家建議，地方政府在增加土地供應的同時(shí)，應加強監管，實(shí)時(shí)公開(kāi)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，敦促開(kāi)發(fā)商加快銷(xiāo)售以增加當期供給。