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　　上周，全國主要城市商品房整體成交量環(huán)比繼續回落，目前已基本回到3月初的水平。重點(diǎn)城市最新單周銷(xiāo)量較5月最高紀錄下跌30%，最近四周平均銷(xiāo)量較前期高點(diǎn)下跌24%。不過(guò)，8月份以來(lái)的周均銷(xiāo)量仍與2007年同期持平，與2007年下半年平均成交量相比，仍高出12%。

　　最新的券商研究報告認為，盡管近期樓市成交量環(huán)比下滑，但對房地產(chǎn)企業(yè)下半年的業(yè)績(jì)增長(cháng)卻影響甚微。由于各地商品房?jì)r(jià)格依然維持高位，而且成交量同比增幅依然顯著(zhù)，隨著(zhù)結算資源的增加和毛利率的提升，房企下半年業(yè)績(jì)將好于上半年。

　　毛利有望提升

　　宏源證券研究報告指出，2009年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式是“以量補價(jià)”(2009年上半年多數城市商品住宅的平均成交價(jià)格同比負增長(cháng))；而下半年，隨著(zhù)房?jì)r(jià)同比出現正增長(cháng)，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式將變?yōu)椤耙詢(xún)r(jià)補量”。后者對企業(yè)盈利的貢獻度將超越前者，而且，“以?xún)r(jià)補量”將提升房企的銷(xiāo)售毛利率。

　　長(cháng)城證券的監測數據顯示，目前一線(xiàn)城市整體房?jì)r(jià)處于歷史上的高點(diǎn)，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)處于2008年下半年以來(lái)的高點(diǎn)，重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)較2007年下半年平均價(jià)格高出15%左右。

　　宏源證券認為，如果銷(xiāo)售均價(jià)保持在今年7月的水平，多數城市僅需滿(mǎn)足較低的銷(xiāo)售面積增長(cháng)率，房地產(chǎn)企業(yè)在今年下半年就能處于盈利上升的軌道上。而從長(cháng)期來(lái)看，中國還有很大的潛在需求需要滿(mǎn)足，2006-2009年便有約10億平方米的商品房供需缺口。

　　從同比數據分析，今年1-7月，有14個(gè)城市的住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)在50%以上，其中8個(gè)城市增長(cháng)幅度在100%以上。但銷(xiāo)售均價(jià)同比下降的城市平均降幅都在10%以?xún)取?/p>

　　業(yè)內普遍認為，伴隨三季度傳統銷(xiāo)售淡季的到來(lái)，成交量環(huán)比下降是正常的；對于企業(yè)盈利而言，應該分析價(jià)格和銷(xiāo)售量的綜合結果。事實(shí)上，房企盈利能力在今年下半年仍將處于上升通道。

　　政策維持偏暖

　　從7月6日開(kāi)始，受二套房貸收緊、銷(xiāo)量下跌等因素影響，A股地產(chǎn)板塊已持續了一個(gè)多月的調整，目前地產(chǎn)指數較7月份的高點(diǎn)下跌23%。最近市場(chǎng)傳言上海的二套房政策定調為首付40%，利率下浮15%。業(yè)內認為，這一信貸收緊的幅度與市場(chǎng)預期基本一致，政府出臺更嚴厲的政策打擊房地產(chǎn)行業(yè)可能性很小。

　　國信證券方焱認為，當前，宏觀(guān)經(jīng)濟剛有所好轉，房地產(chǎn)投資增速正在逐步恢復，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積依然是負增長(cháng)。在宏觀(guān)經(jīng)濟和地產(chǎn)投資“還有點(diǎn)冷”的情況下，房地產(chǎn)調控政策將繼續偏暖。

　　長(cháng)城證券報告也指出，目前市場(chǎng)對二套房政策從緊的程度仍有猜測擔憂(yōu)，一旦政策塵埃落定，房地產(chǎn)的政策懸疑將告一段落，樓市成交量也將趨于穩定。

　　而從庫存來(lái)看，一線(xiàn)城市在經(jīng)歷三周銷(xiāo)量下跌后，庫存仍保持穩定，表明新開(kāi)工量依然不樂(lè )觀(guān)。目前，一線(xiàn)城市庫存量?jì)H比2007年下半年平均水平高出約4%，供不應求情況明顯；二線(xiàn)城市庫存高出約20%，供應相對要寬松。