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　　在經(jīng)濟尚未徹底走出低谷的2009年，房地產(chǎn)業(yè)能否一枝獨秀？目前這波火爆行情究竟能持續多久，今后如何避免再次出現暴冷暴熱的現象？后金融危機時(shí)代，中國房地產(chǎn)業(yè)該如何應對？

　　8月20日下午，本報在北京的北辰洲際酒店2樓會(huì )議廳主辦了“經(jīng)濟學(xué)家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”，10位著(zhù)名的經(jīng)濟學(xué)家與央視名嘴陳偉鴻圍繞上述問(wèn)題展開(kāi)熱烈探討。

　　美國至少出現過(guò)四次地產(chǎn)泡沫

　　王訶 美國紐約城市大學(xué)巴魯克分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)系主任

　　從資料看來(lái)，美國過(guò)去50年至少出現過(guò)4次地產(chǎn)泡沫。那么，泡沫是怎么產(chǎn)生的呢？我想談四個(gè)角色，第一是政府，第二是銀行，第三是開(kāi)發(fā)商，第四是購買(mǎi)者。

　　先談?wù)�府，中央政府通過(guò)稅率優(yōu)惠等措施鼓勵大家進(jìn)入房地產(chǎn)，但地方政府要蓋學(xué)校、公共設施等，需要錢(qián)，規章也較嚴，這樣很容易造成價(jià)格波動(dòng)和周期。

　　再談銀行，美國銀行很幸福，貸出去的越多賺得越多，風(fēng)險是別人的事、政府的事，跟銀行無(wú)關(guān)。往往是市場(chǎng)上升時(shí)貸款額增大，而下降時(shí)貸款額減少。銀行的做法有時(shí)候也對不動(dòng)產(chǎn)周期有影響。

　　第三是開(kāi)發(fā)商，估計錯誤、認為泡沫不可能那么大可能是一個(gè)原因，更主要的是開(kāi)發(fā)商蓋房不是用自己的資金，有稅收優(yōu)惠，而且有人出錢(qián)來(lái)買(mǎi)，那我就蓋，反正短期內把產(chǎn)品銷(xiāo)售出去，剩下的問(wèn)題是別人的，他們有很多的避險方法，比如預售。

　　另外是購房者，當市場(chǎng)資金非常充足的時(shí)候，政府要鼓勵大家買(mǎi)房子，當利率很低時(shí)，首付款很少的時(shí)候，大家都會(huì )去買(mǎi)，因為將來(lái)房?jì)r(jià)上漲賺的錢(qián)是我的，如果房?jì)r(jià)下跌，我就不要了。另外價(jià)格波動(dòng)很大的時(shí)候，每個(gè)購房者對風(fēng)險的承受能力不一樣，承受能力大的怕以后買(mǎi)不起房子會(huì )進(jìn)入市場(chǎng)。把這些因素綜合起來(lái)的話(huà)，大概就可以解釋不動(dòng)產(chǎn)泡沫和周期了。

　　建議開(kāi)征房地產(chǎn)財產(chǎn)稅

　　王洪衛 上海財經(jīng)大學(xué)副校長(cháng)

　　由于我國目前房地產(chǎn)的持有成本過(guò)低導致以增值為目的的房地產(chǎn)投資過(guò)度泛濫，不利于稀缺資源的優(yōu)化利用，這是房?jì)r(jià)攀升的原因之一。因此，我們要建立存量房地產(chǎn)有效利用的稅收機制。

　　建議試點(diǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，可以先從兩個(gè)方面試點(diǎn):

　　一是多占稀缺資源和優(yōu)質(zhì)資源的房地產(chǎn)，如150平方米以上的房屋或高于城市平均房?jì)r(jià)3倍以上的房屋；

　　二是累進(jìn)開(kāi)增第二套第三套住房財產(chǎn)稅，這樣通過(guò)提高持有成本，抑制高價(jià)房地產(chǎn)，并通過(guò)稅收機制，使大量的空置房地產(chǎn)重回房地產(chǎn)市場(chǎng)，以穩定房地產(chǎn)價(jià)格。

　　另外，資金是房地產(chǎn)業(yè)的生命線(xiàn)。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴重依賴(lài)間接融資，導致房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)乃至國民經(jīng)濟的發(fā)展捆綁于一體，事實(shí)上形成了房地產(chǎn)價(jià)格下跌導致金融危機或經(jīng)濟危機成為必然。

　　要改變這種局面，必須暢通房地產(chǎn)直接融資的渠道。

　　應當發(fā)展以房地產(chǎn)信托投資基金等多樣化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，改變老百姓以購房作為主要投資主體、以博取房?jì)r(jià)增值為主要收益的投機行為；引導社會(huì )資金投向投資基金為主體，以博取租賃收益為主要目的的良性投資格局。

　　通過(guò)公共設施均等化平抑房?jì)r(jià)

　　葉劍平 中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任

　　為什么有些城市的房?jì)r(jià)很高，有些城市的價(jià)格很低？其癥結所在就是公共服務(wù)的不平等。北京有80多所高校，而有些地方一所高校都沒(méi)有。資源都集中在這里，大家都來(lái)?yè)屨歼@樣的孤島，價(jià)格肯定會(huì )上升。

　　要解決這個(gè)問(wèn)題，我的建議是公共設施的均等化，這有助于拉平房地產(chǎn)的價(jià)格。比如在孤島上架設一座橋，大家可以離開(kāi)這個(gè)島，使價(jià)格扁平化，高的地方相對增長(cháng)緩慢一些，低的地方通過(guò)橋使外面漲，有序地通過(guò)公共投入或者基礎設施投入，使價(jià)格達到均等化。

　　第二，公共設施的均等化有助于促進(jìn)內需。外需已經(jīng)受到嚴重挑戰，要拉動(dòng)內需，城市還是有限，在有限的內需下如何達到整體的發(fā)展？房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面要穩定，一方面投資要有去向，要拉動(dòng)城市周邊的城鎮。我們看到，有城市已經(jīng)做了實(shí)驗，北京有11個(gè)新城，并有48個(gè)重點(diǎn)鎮在發(fā)展。上海也一樣，有13個(gè)新城在發(fā)展，把基礎設施、公共福利輻射到這些地方去，包括西部，我想未來(lái)的投資空間會(huì )非常大。

　　要使公共設施均等化，還有一條是城鄉房地產(chǎn)市場(chǎng)的統一，城鄉土地市場(chǎng)的統一，只有掃平城鄉差異才能夠實(shí)現整個(gè)社會(huì )的和諧目標。唯有公平，中國的未來(lái)才能夠持續地發(fā)展。

　　宏觀(guān)政策制定像“炒花生米”

　　盧鋒 北京大學(xué)國家發(fā)展研究院副院長(cháng)

　　現階段中國經(jīng)濟要達到比較合適的增長(cháng)率，15%的貨幣增長(cháng)就差不多了，而現在一下子30%多，要在今后時(shí)期保持宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定也是面臨著(zhù)很大的挑戰。另外現在對宏觀(guān)經(jīng)濟形勢也有不同的看法，有經(jīng)濟學(xué)家認為總需求回升態(tài)勢已經(jīng)穩定，擔心經(jīng)濟在一段時(shí)間偏快、通脹的問(wèn)題，包括資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高。但是也有一些經(jīng)濟學(xué)家傾向于認為，現在的回升基礎還不穩，外需還沒(méi)有起來(lái)。

　　以上原因就導致了宏觀(guān)經(jīng)濟政策今后的走勢不確定性增加。我個(gè)人理解，現在的宏觀(guān)政策就像炒花生米，起鍋早了怕沒(méi)有炒熟，沒(méi)有香味，但是遲了就焦了�，F在宏觀(guān)政策的拿捏，在前瞻性和穩妥之間面臨著(zhù)極大的挑戰，這對房地產(chǎn)業(yè)是非常重要的環(huán)境不確定性。

　　這對房地產(chǎn)業(yè)會(huì )有什么樣的影響呢？由于當下地王頻出，投資加速，通脹預期彰顯，國企大舉進(jìn)入，都不是一個(gè)非常穩態(tài)的現象，可能還得擔心宏觀(guān)政策在一段時(shí)間調整。調整有兩種可能，一種是如果經(jīng)濟走高，資產(chǎn)泡沫多了，也可能在客觀(guān)上逼出一些積極的效果來(lái)。地王現象還是跟我們對土地的數量高度管制有關(guān)，這是最根本的原因。如果房地產(chǎn)因為貨幣導致資產(chǎn)泡沫的壓力，會(huì )不會(huì )推動(dòng)中國政府在增地制度改革這么難解的問(wèn)題上再往前走一步？這是好的設想。也可能貨幣發(fā)這么多，由于對宏觀(guān)形勢判斷還不確定，政府在前瞻性和穩妥之間還有一些矛盾，還有一些投鼠忌器，最后的政策調整也會(huì )急速?lài)绤枴?/p>

　　總體來(lái)講，整體形勢變化就一個(gè)字“快”，政策演變走勢就一個(gè)字“疑”，而開(kāi)發(fā)商今后就是一個(gè)字“忙”。