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　　隨著(zhù)成交量持續下滑、二套房貸收緊以及新一輪土地調控的啟動(dòng)，關(guān)于拐點(diǎn)的討論近日再現樓市。下半年樓市走勢如何？本報記者專(zhuān)訪(fǎng)了北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強。

　　中國房地產(chǎn)報：最近，輿論紛紛在預測下半年的房?jì)r(jià)走勢，對此你怎么看？

　　陳國強：只一概而論地談房?jì)r(jià)本身歧義較大，應該分解成不同指標來(lái)觀(guān)察下半年房地產(chǎn)走勢。

　　從區域看，今年上半年，一線(xiàn)城市、東部沿海城市、活躍的二線(xiàn)城市量?jì)r(jià)齊漲比較明顯，中西部城市、多數二三線(xiàn)城市還處于復蘇通道，區域差異大。

　　從未來(lái)趨勢看，上半年房地產(chǎn)表現相對低迷的城市，下半年回暖、復蘇態(tài)勢將比較明顯；相反，上半年表現火爆的區域會(huì )面臨一些不確定因素。

　　從物業(yè)形態(tài)來(lái)看，上半年住宅市場(chǎng)表現繁榮，相比較而言，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)較低迷；下半年這種情況會(huì )有所變化，商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)逐漸回暖，但是住宅市場(chǎng)價(jià)格不會(huì )像上半年這樣快速上漲，有虎頭蛇尾的可能。

　　中國房地產(chǎn)報：在你看來(lái)，這一輪的房?jì)r(jià)走勢主導因素何在，是否與以往有所區別？

　　陳國強：這一輪房地產(chǎn)回暖走勢的主導因素在于4個(gè)方面。

　　首先是政策環(huán)境發(fā)生了變化。從去年底，中央、地方政府出臺一系列鼓勵政策，可謂是房改以來(lái)最寬松的政策。有人將鼓勵措施概括為“三降”，即降利率、降交易稅費、開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)讓利，里面前兩降是與政策有關(guān)的。

　　其次是需求層面。從2008年全年調整到2009年前幾個(gè)月的低迷，需求持續將近20個(gè)月的積壓，需求的釋放是房?jì)r(jià)走高、成交量上升的基礎動(dòng)力因素。

　　第三，信貸政策、流動(dòng)性條件也是市場(chǎng)明顯回暖的重要推動(dòng)力。2009年前7個(gè)月的新增貸款規模8萬(wàn)億元，相比2008年全年新增4.9萬(wàn)億元，這是一個(gè)成倍的放量，而這里面進(jìn)入房地產(chǎn)的遠遠不止1萬(wàn)億元。

　　第四是通脹因素。這一點(diǎn)在5、6月份之后的樓市中表現更明顯，投資需求上升，成為一個(gè)抵御通脹的自然選擇。

　　中國房地產(chǎn)報：我們發(fā)現，其實(shí)每一輪房地產(chǎn)調控都仿佛在輪回。這是否說(shuō)明我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在根子問(wèn)題沒(méi)有解決，還是這都是正常市場(chǎng)波動(dòng)？

　　陳國強：樓市的確表現出這種特征，波峰、波谷與政策波動(dòng)有很大關(guān)系，同時(shí)也與過(guò)去宏觀(guān)經(jīng)濟表現出來(lái)的“一放就亂，一調就死”的特征有一致之處。根本還在于以下幾個(gè)方面：

　　首先，制度性問(wèn)題。宏觀(guān)調控實(shí)際上應是短期的一種行業(yè)調整，而關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)遠健康發(fā)展的政策應有三層，即公共政策(包括住房保障政策)、產(chǎn)業(yè)政策、宏觀(guān)調控政策。

　　但是我們看到，過(guò)去更多的是第三層的宏觀(guān)調控政策在起主導作用，近年才開(kāi)始完善公共政策，且不同區域、領(lǐng)域都還在探索之中；而產(chǎn)業(yè)政策范疇內，還沒(méi)有構建出一個(gè)能夠滿(mǎn)足行業(yè)持續健康發(fā)展的中長(cháng)期規劃，相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)政策體系還是空白狀態(tài)。短期的宏觀(guān)調控貫穿了房改以來(lái)的發(fā)展始終，難免政策波動(dòng)大。

　　其次，樓市波動(dòng)來(lái)自宏觀(guān)經(jīng)濟波動(dòng)這個(gè)外部因素，宏觀(guān)經(jīng)濟對樓市具有明顯的反作用。比如這一次全球經(jīng)濟危機來(lái)臨，導致我們又調整了房地產(chǎn)政策，由調節需求為主轉向了鼓勵消費。

　　最后，行業(yè)自身不成熟、不理性的特征是內部因素。政府主體、企業(yè)主體、消費主體都在行業(yè)快速發(fā)展中表現出不同程度的不成熟、不理性。

　　上述三方面導致樓市經(jīng)常出現明顯波動(dòng)。所以，樓市的波動(dòng)很難說(shuō)是正常的市場(chǎng)波動(dòng)，要跳出來(lái)從更寬廣的視野來(lái)看待問(wèn)題。目前構建“多層次、多元化的供應體系”愿景是美好的，而且思路明確，但落到實(shí)處不是短期能解決的。

　　中國房地產(chǎn)報：有人說(shuō)，房?jì)r(jià)照此漲勢下去將面臨新的調控，而中央一再表示貨幣政策不會(huì )有根本變化。你對下半年的政策面如何認識？會(huì )有新調控出現嗎？

　　陳國強：企業(yè)最近對政策的擔心比較多。其實(shí)，從中央到主管部委都在強調政策穩定性與延續性，這是企業(yè)的一種期盼，中央也有這個(gè)需求。但是，從實(shí)際極度寬松到適度寬松，是個(gè)必然走向，只是何時(shí)出現、以何種方式出現還不好說(shuō)。

　　不過(guò)，政策的微調不代表政策的轉向。上半年的貨幣政策與財政政策帶有明顯的抗擊、抵御外部金融危機的特征，目前全球經(jīng)濟企穩，階段性的政策目標已經(jīng)實(shí)現，可以進(jìn)行微調了，而我們無(wú)需顧慮太多。上半年企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)、銷(xiāo)售、融資機構已經(jīng)緩解了資金狀況，與去年巨大的資金壓力不可同日而語(yǔ)，即使貨幣政策稍有變化，也不會(huì )對企業(yè)造成如有些人所擔心的那么大影響。不要把這個(gè)作為太重要的因素，夸大它的影響。國家強調穩定政策，對市場(chǎng)心理預期的象征意義大于實(shí)際影響。至于明年年初以后會(huì )不會(huì )變，取決于政府特別是中央政府對于當時(shí)形勢的判斷。