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　　7月以來(lái)，在二套房貸收緊預期逐漸兌現的影響下，A股地產(chǎn)板塊出現了較大盤(pán)更深的調整，地產(chǎn)指數距本輪高點(diǎn)已下跌33.5%。股市、樓市聯(lián)動(dòng)，主要城市商品房銷(xiāo)售持續萎縮。對此，券商最新發(fā)布的地產(chǎn)研究報告認為，信貸寬松局面的終結已成為定局，下半年地產(chǎn)行業(yè)的內外部環(huán)境將趨于復雜。業(yè)內預計，成交量萎縮的范圍將進(jìn)一步擴大，同時(shí)，大多數城市的房?jì)r(jià)已逼近階段性頂部。

　　成交萎縮范圍擴大

　　7月以來(lái)，主要城市住宅成交面積有所回落。其中，7月份，全國30個(gè)主要城市中，住宅成交面積環(huán)比上升的城市僅占一半左右，而總成交面積環(huán)比則下降約4%。北京、上海、廣州和深圳四大一線(xiàn)城市中僅上海的成交量環(huán)比上升。尤其作為全國樓市領(lǐng)先指標的廣、深兩地商品房成交量大幅回落，引發(fā)資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的憂(yōu)慮。

　　進(jìn)入8月份，成交量萎縮的狀況更加明顯。根據興業(yè)證券對成交量的監測，8月，京、滬、深三地日均成交面積環(huán)比分別下滑17%、13%和31%。

　　國海證券指出，7、8月份，全國商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額環(huán)比持續下降，其中，北京、上海、深圳均出現超過(guò)10%的明顯萎縮。全國范圍內的“價(jià)漲量縮”，可能成為樓市景氣的拐點(diǎn)。在價(jià)格上漲的同時(shí)，由于成交量明顯的萎縮，成交總金額出現下降，這意味著(zhù)市場(chǎng)蛋糕將縮小。而重點(diǎn)城市的成交數據跟蹤顯示，成交量萎縮的范圍開(kāi)始擴大。

　　上海證券認為，目前，主要城市的房?jì)r(jià)已到階段性高位，而未來(lái)房地產(chǎn)的交易量將受到高房?jì)r(jià)的抑制。

　　國信證券在最新的調研紀要中指出，從收入月供比和商品房租供比等指標看，深圳、北京、上海等城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)偏高。同時(shí)，去年被壓抑的剛性需求到今年6、7月份已基本消化完畢，現在，投資需求已逐漸成為樓市購買(mǎi)力的主導；但在租金沒(méi)有顯著(zhù)提升的情況下，投資熱情也開(kāi)始下降。下半年，市場(chǎng)流動(dòng)性偏緊將對商品房銷(xiāo)量產(chǎn)生負面影響。

　　政策近期或現“真空”

　　近期，市場(chǎng)關(guān)注度較高的政策動(dòng)向，主要包括商業(yè)銀行購房貸款控制、政府嚴格土地管理和房地產(chǎn)稅收管理等。業(yè)內認為，政策在短期可能出現真空期，但長(cháng)期存在收緊預期。

　　國海證券分析，未來(lái)一至兩個(gè)月，地產(chǎn)行業(yè)政策出臺可能存在相對的真空期，下一階段市場(chǎng)變動(dòng)將更多反映供求關(guān)系的變動(dòng)。但受中長(cháng)期通脹預期的影響，寬松貨幣政策有繼續微調的可能。

　　國信證券指出，二套房政策在執行上是“首付緊、利率松”。對于第三套改善性住房，大多數銀行已經(jīng)不再實(shí)行優(yōu)惠利率政策。另外，多數銀行已在5月底完成了全年的貸款指標，因此，從三季度開(kāi)始銀行沒(méi)有太多放貸壓力，這也是構成信貸收緊的重要原因。業(yè)內預計，房貸政策整體上還會(huì )保持穩定，但不排除地區性調整。

　　興業(yè)證券的觀(guān)點(diǎn)較為樂(lè )觀(guān)，他們認為，二套房貸已從“7.0”進(jìn)入“7.X”階段，但不同的地區以及相同地區的不同銀行之間都有較大的差異。以上海為例，中國銀行是大銀行中較早嚴格執行二套房貸的銀行，最近出現市場(chǎng)份額下滑的狀況。

　　對于樓市成交量的調整，興業(yè)證券認為，市場(chǎng)自身的原因大于外部原因，主要是前期積累的購買(mǎi)力階段性釋放告一段落以及目前房?jì)r(jià)基數上的市場(chǎng)預期變化所致，而非利率變化改變了購房成本。