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　　2003年，隨著(zhù)房?jì)r(jià)走高，炒房團頻現報端；2007年，炒房團更是家喻戶(hù)曉；2008年，房?jì)r(jià)進(jìn)入調整期，炒房團一度銷(xiāo)聲匿跡；隨著(zhù)近半年房?jì)r(jià)出現較大幅度回升，炒房團再次現身。與普通購房者詬病高房?jì)r(jià)相反，為什么炒房團對高房?jì)r(jià)情有獨鐘？炒房團又給我們帶來(lái)了哪些有益啟示？

　　理論上，房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售涉及三方利益主體、兩個(gè)交易，即在取得土地、規劃、建造、征稅、預售等開(kāi)發(fā)環(huán)節，涉及企業(yè)、政府和購房者三方利益主體，包括政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間、企業(yè)與購房者間的兩個(gè)交易。有交易雙方就要談判，談判能力的強弱決定著(zhù)交易結果。談判能力有多種表現形式，如資金實(shí)力、權力等。

　　就房地產(chǎn)交易涉及的三方主體而言，企業(yè)有資金規模大、融資渠道暢通和搜集信息能力強等優(yōu)勢，在買(mǎi)賣(mài)交易中居于主導地位。所以，捂盤(pán)、假按揭、延緩施工進(jìn)度等現象不斷出現。政府有審批權、政策制定執行權等權力優(yōu)勢，所以總有人懷疑政府從土地交易和稅費中拿得過(guò)多，抬高了房?jì)r(jià)。這些都增強了上述兩方的談判能力。這樣看來(lái)，似乎只有購房者沒(méi)有交易優(yōu)勢，但只要稍作區分就會(huì )發(fā)現，真正沒(méi)有任何交易優(yōu)勢的是普通購房者(購房自住者)，而炒房者(團)還是有優(yōu)勢的。

　　筆者認為，炒房團至少有四大優(yōu)勢。一是組織優(yōu)勢。炒房團少則幾十人，多則上百人，還有精明代表作團長(cháng)，指揮全團行動(dòng)。二是信息優(yōu)勢。炒房團憑借人多勢眾，通過(guò)各種渠道獲取了大量有用信息，為炒房團準確判斷市場(chǎng)形勢提供較大幫助。三是資本集中優(yōu)勢。單個(gè)人的資本總是有限的，至少不是每個(gè)人都擁有足夠炒房的資本，缺少資本自然沒(méi)有和開(kāi)發(fā)商平等談價(jià)的能力。相反，炒房團把“團員”資金集中起來(lái)，大大增強了談判能力，可以相對較低的價(jià)格拿到房子，從而獲利幾率增大。四是融資優(yōu)勢。炒房團成員并非都用自有資金，大多是通過(guò)各種渠道貸款炒房，這就能使他們擺脫眼前資金不足的困難。正是四大優(yōu)勢的存在，使炒房團不怕高房?jì)r(jià)反而歡迎高房?jì)r(jià)。而這些優(yōu)勢恰恰是普通購房者不具備的，分散的資金、有限的信息、狹窄的融資渠道，決定普通購房者對高房?jì)r(jià)只能望而卻步。

　　不過(guò)，面對問(wèn)題，總要找到解決辦法。炒房團就給我們帶來(lái)了有益的啟示：將分散的普通購房者的資金、智慧、信息、信譽(yù)有效地聯(lián)合起來(lái)，實(shí)行團購。一是要通過(guò)適當集體將普通購房者組成購房團。二是購房團要通過(guò)恰當渠道和平臺努力搜集、共享相關(guān)信息，同時(shí)，政府也要加大信息公開(kāi)力度，因為信息具有較強外部性，且房地產(chǎn)企業(yè)與購房者比有明顯信息優(yōu)勢，需要政府這個(gè)第三方出面。三是要拓寬購房團融資渠道，擴大購房團的貸款額度。其中，組織購房團的集體須有以下特點(diǎn)：應為非營(yíng)利的公益性組織，否則可能會(huì )侵蝕購房者一部分利益；應熟悉購房團成員的情況，包括收入、誠信狀況、住房條件等；要能吸收足夠多的成員參與到購房團中，人數過(guò)少則難以形成必要的談判能力。目前情況下，建議以工會(huì )為購房團的組織者，也可以考慮成立類(lèi)似的公益性組織。最近的中石油團購就不排除是以工會(huì )名義組織的，盡管尚未公開(kāi)。關(guān)于融資問(wèn)題，建議通過(guò)已有的某些基金或新設立購房團基金予以解決。

　　需要注意的是，購房團與炒房團有本質(zhì)區別。前者買(mǎi)房為自住，后者買(mǎi)房為賺價(jià)差；前者是生存需求，必須滿(mǎn)足，后者是投資需求，可視情況滿(mǎn)足；前者購房有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，后者則可能導致房?jì)r(jià)大起大落，危害房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。所以，工會(huì )等在組織購房團時(shí)，既要發(fā)揮能領(lǐng)會(huì )、落實(shí)宏觀(guān)調控意圖的優(yōu)勢，又要發(fā)揮熟悉購房團成員情況的優(yōu)勢，嚴格界定、篩選購房者，有效地防止購房者炒房。只有這樣，才能使購房團既具備炒房團的優(yōu)勢，又避免演變?yōu)槌捶繄F，危害房市。

　　從經(jīng)濟學(xué)上講，保護買(mǎi)者利益的最好辦法是讓賣(mài)者間展開(kāi)競爭。在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如因客觀(guān)條件限制難以使賣(mài)者間展開(kāi)充分的競爭，那么設法增強買(mǎi)者在交易中的談判能力，從而改善其交易地位，也不失為一種帕累托改進(jìn)。畢竟，購房團在給買(mǎi)房者帶來(lái)低價(jià)實(shí)惠的同時(shí)，賣(mài)房者因銷(xiāo)量增加帶來(lái)的收入大于降價(jià)帶來(lái)的損失也同樣獲利。