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　　從中服地塊入市的消息一發(fā)布，2007年一同上市的遠洋地產(chǎn)和SOHO中國成為了該塊土地競爭呼聲最高的兩家企業(yè)，圍繞著(zhù)兩家企業(yè)爆出的傳言也最多。先是自中服地塊上市的消息出來(lái)后，兩家企業(yè)紛紛明確表示將參與該塊土地的角逐，隨后就展開(kāi)了一場(chǎng)實(shí)力的角逐和私下的暗斗。

　　遠洋地產(chǎn)作為中服地塊的一級開(kāi)發(fā)商，無(wú)疑有著(zhù)近水樓臺先得月的優(yōu)勢。根據最新的中報顯示，今年上半年遠洋地產(chǎn)協(xié)議銷(xiāo)售額為70.02億元，完成年初集團對全年協(xié)議銷(xiāo)售額預計目標的88%，期內未入賬協(xié)議銷(xiāo)售額總計92.58億元，上半年銷(xiāo)售的遠洋沁山水、遠洋萬(wàn)和城、遠洋一方三個(gè)項目位列北京市上半年地產(chǎn)項目銷(xiāo)售10強，遠洋地產(chǎn)連續7年占據北京市場(chǎng)份額老大。同時(shí)，目前該公司手頭上可以支配的資金達到了300億元，從實(shí)力上講遠洋有一戰中服地塊的實(shí)力。

　　對于中服地塊最為熱衷的無(wú)疑要算SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹了，從其公司的定位來(lái)看一直關(guān)注北京CBD核心區的土地，其開(kāi)發(fā)的建外SOHO、SOHO現代城、光華路SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO北京公館全在CBD區域內，因此中服地塊的位置肯定是潘石屹最為看重的，也是最為上心的。在不同場(chǎng)合上潘石屹全表示將會(huì )積極參加該塊土地的角逐。

　　從實(shí)力上來(lái)講，潘石屹之前手頭上握有的資金也達到了300億元，但是在購買(mǎi)了上海東海廣場(chǎng)和拍下望京地塊后，其手頭可以動(dòng)用的資金只有200多億元。單從資金實(shí)力上來(lái)看，遠洋和潘石屹全有充分的財力拿下該地塊。但是從公司后期發(fā)展上來(lái)看，遠洋地產(chǎn)的土地儲備總量為1195.4萬(wàn)平方米，并無(wú)土地儲備之憂(yōu)，而潘石屹卻一直過(guò)著(zhù)“有上頓沒(méi)下頓”的生活，土地儲備只有新入賬的望京地塊，項目?jì)�備也只有朝�?yáng)門(mén)SOHO、上海東海廣場(chǎng)兩個(gè)收購項目，因此拿下中服地塊的欲望要強烈得多。

　　此外，從對外發(fā)出的消息來(lái)看，遠洋地產(chǎn)除了表示將參加拍賣(mài)外，并沒(méi)有過(guò)多的展露意愿，而潘石屹則不然。不管在任何場(chǎng)合下全對中服地塊品頭論足，特別是今年8月初，有媒體報道“潘石屹無(wú)緣中服地塊”后，剛剛從國外休假回來(lái)的潘石屹就在博客上辟謠。在拿下望京地塊后，潘石屹資金從緊或無(wú)緣中服地塊的言論再起。一位不愿透露姓名的業(yè)內人士也表示，從廣渠路15號地死磕到39億多元，再到24.5億元拿下東海廣場(chǎng)和40億元拿下望京地塊，潘石屹早知道拿下中服地塊已經(jīng)不太可能了。

　　除了遠洋地產(chǎn)和潘石屹這兩家浮出水面的競爭對手外，和記黃埔、新鴻基等企業(yè)也是強有力的參與者，除了財大氣粗外這些企業(yè)的背景也是強有力的砝碼。同時(shí)，在上半年突起的央企，中化方興、中國電子等企業(yè)也不容小視，可見(jiàn)現在要說(shuō)誰(shuí)的勝算大還為之尚早。

　　謎局二

　　地價(jià)難破百億元大關(guān)？

　　同企業(yè)積極角逐一樣引人關(guān)心的是，中服地塊最后的成交價(jià)格。有報道稱(chēng)，中服地塊將創(chuàng )造北京市土地出讓的起始價(jià)、總價(jià)、單價(jià)最高紀錄。

　　目前北京市土地總價(jià)最高的為廣渠路15號地40.6億元，全國最高的為長(cháng)沙新城三角洲地王92億元，可見(jiàn)中服地塊的單價(jià)只要達到廣渠路15號地的單價(jià)水平，就可以輕松的位居北京市的總價(jià)地王了。但是，能否打破92億元成為中國的總價(jià)地王還要看看周邊項目的售價(jià)。

　　中服地塊規劃性質(zhì)為商業(yè)金融用地，而目前距該項目最近的銀泰中心出售部分的房?jì)r(jià)為8萬(wàn)元/平方米左右，而租賃部分的寫(xiě)字樓價(jià)格在8元/天/平方米左右，而國貿三期的寫(xiě)字樓價(jià)格在10元/天/平方米左右。仲量聯(lián)行研究部覃曉梅向記者表示，該塊土地建成預計會(huì )在3-5年后，預計實(shí)際租金水平將達到12元/天/平方米，按照投資回報率折算后，售價(jià)應該是5萬(wàn)元/平方米，甲級寫(xiě)字樓的建安成本和設備成本應該在1.4萬(wàn)元/平方米左右，再加上開(kāi)發(fā)商的利潤，因此預計土地樓面價(jià)格不會(huì )超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)不會(huì )突破100億元大關(guān)。

　　但是覃曉梅表示，目前土地市場(chǎng)比住宅市場(chǎng)表現得更加瘋狂，至于該塊土地能否突破百億元還是個(gè)未知數。

　　謎局三

　　中服地塊瘦身上市？

　　中服地塊的關(guān)注度如此之高，對于北京市土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是福是禍還是個(gè)未知數。就北京市國土局而言，高價(jià)賣(mài)地就意味著(zhù)財政收入，肯定是好事，但是輿論的壓力肯定會(huì )接踵而至。此前關(guān)于地價(jià)是否是推高房?jì)r(jià)元兇的爭論，就使得輿論的矛頭指向了國土部門(mén)�；叵�2007年全國不斷出現的天價(jià)地王后，北京市國土局一方面是改變土地的出讓方式，多用招標的方式，避免地價(jià)因為拍賣(mài)和掛牌導致地價(jià)太高。另一方面就是將大塊土地切割成小塊出售，避免總價(jià)過(guò)高。

　　無(wú)疑，目前土地市場(chǎng)的形勢跟2007年有些相像，廣渠路15號地、10號地、奧運地塊等已經(jīng)超過(guò)了當年的那些地王。因此，中服地塊采取招標或者分塊出售的幾率將會(huì )變大。

　　近日有媒體報道稱(chēng)，該地塊將建成北京市的第三高樓，高度將達到264米，容積率將達到8，超過(guò)此前公布的6.71。如果那樣，整個(gè)建筑面積將達到39萬(wàn)平方米，顯然國土局不愿意在這樣的非常時(shí)期把建筑面積再次調高。

　　而此前華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強也表示過(guò)，“我們建議政府將中服地塊切塊，如果不切塊的話(huà)，這個(gè)巨無(wú)霸要占用的現金將是巨大的，沒(méi)有幾家開(kāi)發(fā)商有勇氣去招標”。商報記者 賴(lài)大臣