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　　近年來(lái)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷上漲，加之外來(lái)人口的增多，城鄉接合部農村宅基地上的樓房吸引了越來(lái)越多人購買(mǎi)。這些房子因沒(méi)有房產(chǎn)證而被稱(chēng)為“小產(chǎn)權房”，雖然價(jià)格低廉、交通便利，但由于宅基地的買(mǎi)賣(mài)受法律制約，因而，其買(mǎi)賣(mài)有著(zhù)難以規避的法律風(fēng)險。

　　近日，記者從濟南市幾家基層法院了解到，在城鄉接合部地區，因購買(mǎi)小產(chǎn)權房而引發(fā)的糾紛相當常見(jiàn)，究其原因，往往是因為買(mǎi)賣(mài)雙方對國家有關(guān)宅基地交易的法律規定不夠了解。

　　鬧至法院，才知合同無(wú)效

　　買(mǎi)主"丟了"二層樓

　　2004年4月，家住濟南市歷下區的孔先生夫婦購買(mǎi)了一套位于歷城區城鄉接合部的小產(chǎn)權房，如今，賣(mài)方申請法院認定當初房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。近日，濟南市歷城區法院華山法庭已經(jīng)對此案調解完畢，孔先生雖然拿到了退回的房款和補償費，但一度屬于自己的兩層樓又成別人的了。

　　孔先生夫婦看中的這套房子上下兩層，一共230平方米，當初約定的價(jià)格是35萬(wàn)元。由于房子是農村宅基地房屋，因而難以辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，只是先簽了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同中約定，先交付25萬(wàn)元房款，剩余部分待過(guò)戶(hù)手續完成后付清。雙方事后才了解到，這套房子屬于舊村改造房，國家對其轉讓有著(zhù)嚴格的限定。

　　賣(mài)方多次催促孔先生交付剩余的10萬(wàn)元房款，但由于過(guò)戶(hù)手續未能完成，孔先生拒絕交付。在多次協(xié)商未果的情況下，賣(mài)方將孔先生夫婦告上了法庭，請求法院認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，希望把賣(mài)出的房子再要回來(lái)�？紫壬鷦t認為，如今房產(chǎn)早已升值，無(wú)論是現值還是拆遷補償價(jià)格都已遠遠高于原來(lái)的價(jià)格，因而請求法院判令賣(mài)方賠償經(jīng)濟損失32萬(wàn)元。

　　最終，法院認定雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的交易行為違反了法律、法規的禁止性規定，屬于無(wú)效合同。在法官的調解下，賣(mài)方同意退還孔先生已交付的25萬(wàn)元房款，并支付10萬(wàn)元的經(jīng)濟損失費。9月3日，孔先生雖然拿到了35萬(wàn)元，但他并不開(kāi)心，因為“弄丟”了自己中意的這套上下兩層的房產(chǎn)。

　　房?jì)r(jià)飆升，賣(mài)方要回房子

　　買(mǎi)主惜別“便宜房”

　　王某系濟南某公司的職工，2000年全家從農村搬入省城居住。由于沒(méi)有房子，所以一直租住他人的房屋。后經(jīng)人介紹，王某于2004年花9萬(wàn)元購買(mǎi)了農民高某建造的住房，當時(shí)二人還簽訂了購房合同。

　　2008年8月，高某看到房?jì)r(jià)飆升，突然向法院起訴要求王某騰房。最終房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認定無(wú)效，王某退出房屋，高某退給王某96000元。

　　“這種案子經(jīng)常出現，去年一年我就審理過(guò)十幾例�！�9月10日，濟南市歷城區法院華山法庭的一位法官介紹說(shuō)，在具體的案件中，不僅有城市居民購買(mǎi)集體土地上建設的房屋，還有農村居民到鄰村購買(mǎi)房屋的情況，“往往是當初因為省錢(qián)買(mǎi)了房，等有了糾紛，官司打到法院才知道合同竟然無(wú)效”。

　　糾紛處理不能簡(jiǎn)單化

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，城市居民購買(mǎi)農村宅基地上的房屋，牽扯到買(mǎi)賣(mài)雙方的利益和社會(huì )的穩定，因此法院在處理此類(lèi)糾紛時(shí)，并非僅僅認定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效就結案。平陰縣法院執行局局長(cháng)蘇道偉說(shuō)，處理這類(lèi)案件既要尊重歷史，又要照顧現實(shí)，綜合權衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，全面考慮到合同無(wú)效對雙方當事人的利益影響。

　　從基層法院審理的案件來(lái)看，由于現在房?jì)r(jià)上漲較快，因而賣(mài)主主張合同無(wú)效的現象比較多�！半p方的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，出售方有權要求返還房屋，購買(mǎi)方也可主張出售方返還錢(qián)款，因此造成損失的，還可以要求賠償�！睗�南市歷城區法院的一位法官介紹說(shuō)。

　　買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效買(mǎi)方風(fēng)險較大

　　據了解，根據現行法律法規和國家政策，非集體經(jīng)濟組織成員不能成為農村村民房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體，國家政策明確禁止城鎮居民購買(mǎi)農村村民房屋，故對農村村民向非本集體經(jīng)濟組織成員及城鎮居民出售房屋的合同，應一律認定為無(wú)效。

　　山東豪才律師事務(wù)所的王立江律師說(shuō)，小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)中，承擔法律風(fēng)險的不僅是買(mǎi)方，賣(mài)方也會(huì )承擔風(fēng)險�！霸诜�?jì)r(jià)上漲的情況下，賣(mài)方可以主張合同無(wú)效，而房?jì)r(jià)一旦出現下跌的情況，買(mǎi)方也同樣可以主張合同無(wú)效�！蓖趿⒔�說(shuō)，但現在來(lái)看承擔風(fēng)險的主要還是買(mǎi)方，“如果遇到拆遷的話(huà)，買(mǎi)方是難以獲得土地補償費用的”。

　　國家明文禁止買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權房

　　2008年1月，國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于嚴格執行有關(guān)農村集體建設用地法律和政策的通知》中明確指出，城鎮居民不得到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或“小產(chǎn)權房”。

　　國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》第2條規定：“農村的住宅不得向城市居民出售�！�2004年12月，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地�！眹�土資源部《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》中規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和非法建造的住宅發(fā)放土地使用證�！�