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　　房?jì)r(jià)相比收入水平已達天花板

　　“地王”不斷誕生，就表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競爭也愈加激烈。雖然土地成本在房?jì)r(jià)構成中不是絕對要素，但也是最重要的因素之一。

　　而當前的高房?jì)r(jià)，相較于一般居民收入水平，幾乎已經(jīng)達到天花板了。而且開(kāi)發(fā)商對于商品房的定價(jià)水平幾乎堪比于券商對股票的估值了，只要一有風(fēng)吹草動(dòng)，房?jì)r(jià)可以20-30%的增長(cháng)，特別是“地王價(jià)”一出，周邊房?jì)r(jià)立馬“雞犬升天”。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到處宣楊的中國城市化進(jìn)程、人口紅利、居住需求升級等等有利于房?jì)r(jià)的因素也要打一定的折扣。例如，中國的城市化進(jìn)程當然有利于農民進(jìn)城，但目前的戶(hù)籍政策并不允許城鄉自由流動(dòng)，有些農民兄弟進(jìn)城只是混碗飯吃，養家糊口，并不想長(cháng)住。

　　筆者也屢次聽(tīng)說(shuō)過(guò)年齡較大的農民工持有如此觀(guān)點(diǎn)，當他們老了的時(shí)候，會(huì )回家鄉去養老。該進(jìn)城的都進(jìn)來(lái)了，只是城里的人還想出去呢。

　　此外，中國的人口總量也已經(jīng)達到相當高的水平了，不可能有太大的增加。

　　一般居民收入水平的增長(cháng)，大家也是可以看得到的，短短數年內也不應該抱有太大的幻想。

　　因而，當前國內的房?jì)r(jià)已經(jīng)漲到它的極限水平了，具體表現就是：價(jià)升量跌。

　　“地王價(jià)”促使開(kāi)發(fā)商利潤率降低

　　據國泰君安研究，一些房地產(chǎn)上市公司1H09加權平均毛利率達50%。這種高毛利率其實(shí)就是以往協(xié)議買(mǎi)地的一種結果，或者說(shuō)房?jì)r(jià)過(guò)快上漲導致的結果。

　　房市超額利潤的存在必然會(huì )誘使更多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，而中國內地的樓市相對還是比較開(kāi)放的。大量資本的巨額涌入，勢必會(huì )增加樓市供應，強化開(kāi)發(fā)商之間的激烈競爭，今天“地王價(jià)”的井噴則是開(kāi)發(fā)商之間競爭激烈的另一注腳。

　　2006-2007年，滬深兩地無(wú)數上市公司紛紛攜巨資闖入樓市充分顯示了自由競爭的好處，現在房市的回暖也側面印證了他們當初的入市判斷，前途一片光明，只不過(guò)道路比較曲折。

　　房?jì)r(jià)已達天花板，地王價(jià)頻出，二者充滿(mǎn)對立的現象說(shuō)明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“暴利”必將得到終結，這是市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化的必然結果。

　　“地王”不斷涌現，面粉貴過(guò)面包，還只望盈利，說(shuō)白了就是開(kāi)發(fā)商幻想房?jì)r(jià)還能不斷的上揚，就像股價(jià)一樣不斷創(chuàng )出新高�？筛叻�?jì)r(jià)始終是一把雙刃劍，既可能砍傷消費者，也可能砍到開(kāi)發(fā)商自己。

　　當前的內地，遍布是開(kāi)發(fā)商大興土木的場(chǎng)景。如果一國國民經(jīng)濟中，只有房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)其財，而“房奴”遍地皆是，那這種經(jīng)濟結構完全不正常，也無(wú)法支撐國民經(jīng)濟的正常、持續發(fā)展，有賺有賠才是商界正道。

　　或許，“地王”的頻頻出現就是改變中國房地產(chǎn)企業(yè)超額利潤的一個(gè)重要因素，昭示著(zhù)內地開(kāi)發(fā)商暴利的日子恐怕一去不復返了，正常利潤或許還是有的。