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　　關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論，是當前宏觀(guān)經(jīng)濟領(lǐng)域討論中問(wèn)題最多、意見(jiàn)最不易統一的領(lǐng)域。鑒于此，筆者認為，目前要選擇從長(cháng)期看來(lái)是正確的調控政策，必須先就討論中經(jīng)常出現的似是而非的觀(guān)點(diǎn)，從宏觀(guān)角度予以理論上的澄清�；�于澄清后的正確認識，可以說(shuō)調控房市的長(cháng)期政策傾向本應是清晰的、簡(jiǎn)單的。

　　關(guān)于房?jì)r(jià)的長(cháng)期與短期問(wèn)題

　　媒體上經(jīng)常將上海、北京房?jì)r(jià)與香港比，認為中國房?jì)r(jià)將持續上漲。確實(shí)，如果看好中國經(jīng)濟持續高增長(cháng)和再過(guò)20年經(jīng)濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經(jīng)濟在進(jìn)一步提高全球化水平過(guò)程中城市化進(jìn)程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然。由于土地資源有限，從長(cháng)期看，房?jì)r(jià)會(huì )呈上漲的趨勢。

　　但是，也應該看到，因為經(jīng)濟周期調整的原因、因為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，政策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化，城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產(chǎn)逐漸增多的因素、或是宏觀(guān)政策出現重大失誤后的調整因素等等。由于諸多的不確定性，決定了在某個(gè)歷史時(shí)期，房?jì)r(jià)未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現在人們所預期的走勢。因此，投資房市特別是借錢(qián)進(jìn)行投資，也許就會(huì )遭到嚴重損失，甚至是傾家蕩產(chǎn)。所以，討論房?jì)r(jià)問(wèn)題，要防止輿論上將長(cháng)期與短期問(wèn)題的混淆。

　　關(guān)于民生與市場(chǎng)的問(wèn)題

　　經(jīng)過(guò)近幾年對房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策的摸索，人們越來(lái)越清楚，居民住房問(wèn)題不僅是個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題，也是個(gè)民生問(wèn)題、社會(huì )政治問(wèn)題。調控房市，首先必須基本保障每個(gè)公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場(chǎng)化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質(zhì)之外的一切住房，從宏觀(guān)經(jīng)濟變量間平衡的角度出發(fā)予以市場(chǎng)化調控。

　　因此，基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點(diǎn)，基于國民福利水平的提高是個(gè)漸進(jìn)過(guò)程的特點(diǎn)，在調控中，只要是確保了宏觀(guān)經(jīng)濟的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房?jì)r(jià)的上升，輿論上的引導，不能給居民購買(mǎi)改善性住房和大學(xué)生畢業(yè)沒(méi)幾年就可以按揭買(mǎi)房，以更高的期望值。同樣，在調控中，面對改善性住房及其他房?jì)r(jià)的下跌，也不必驚慌關(guān)措，應盡量由市場(chǎng)規律發(fā)生作用。因為只要宏觀(guān)經(jīng)濟保持了基本的平衡，短期內房?jì)r(jià)出現較大幅度的漲跌，并不意味宏觀(guān)調控出了問(wèn)題，需要研究解決的可能是一個(gè)不成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中的其他政策制度的問(wèn)題。只有區分了民生與市場(chǎng)的關(guān)系問(wèn)題，宏觀(guān)調控才有主動(dòng)權，才有空間。

　　關(guān)于支柱產(chǎn)業(yè)與虛擬資產(chǎn)問(wèn)題

　　毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。盡管如此，我們也應承認，當前的中國，買(mǎi)房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個(gè)現實(shí)。因此，如果政策引導不當，房?jì)r(jià)上漲預期較快，這時(shí)購房的投資、投機因素往往是大于消費因素，虛擬資產(chǎn)的特征會(huì )明顯突出。而在實(shí)際生活中，支柱產(chǎn)業(yè)因素與虛擬資產(chǎn)因素又是混合、同時(shí)存在的。虛擬資產(chǎn)因素往往又是宏觀(guān)經(jīng)濟周期過(guò)度波動(dòng)的干擾因素。因此，基于宏觀(guān)調控的長(cháng)期政策思考，第一，應想盡辦法消除房市中虛擬資產(chǎn)因素對宏觀(guān)經(jīng)濟周期波動(dòng)的負面影響；第二，即使作為支柱產(chǎn)業(yè)也不是鼓勵其做得越大越好，似乎一說(shuō)支柱產(chǎn)業(yè)就不應該在一定時(shí)期采取壓縮、限制其過(guò)快發(fā)展的政策。因此對一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)同樣應在宏觀(guān)經(jīng)濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長(cháng)與物價(jià)諸平衡間的取舍問(wèn)題。特別是在當今流動(dòng)性過(guò)多、存在資產(chǎn)價(jià)格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調控房市的政策尚處摸索階段時(shí)，更要關(guān)注其虛擬資產(chǎn)因素對宏觀(guān)經(jīng)濟的負面影響。

　　在這方面，中國要吸取世界各國發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)驗與教訓。凡是將房市作為消費市場(chǎng)的，一國經(jīng)濟周期波動(dòng)就比較小，如德國、法國等。凡是將房市作為投資市場(chǎng)的，一國經(jīng)濟周期波動(dòng)就比較大，如美國、日本、西班牙等�；�于此現實(shí)，“十七大”文件提出要提高老百姓的財產(chǎn)收入，應鼓勵老百姓從投資實(shí)體經(jīng)濟中獲得更多的財產(chǎn)收入(資本回報)，而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)去獲得不穩定的財產(chǎn)收入(靠資產(chǎn)價(jià)格上漲)。

　　關(guān)于跨期消費與信用膨脹的問(wèn)題

　　美國金融危機后，使越來(lái)越多的人看清了，中國經(jīng)濟不可持續的問(wèn)題之一，是結構問(wèn)題。集中反映諸多結構問(wèn)題的突出表現是“高儲蓄、低消費”的結構問(wèn)題。因此，擴大消費是當今宏觀(guān)經(jīng)濟政策調整中的核心內容。由此出發(fā)，鼓勵居民利用金融功能進(jìn)行跨期消費是題中之義。但是，跨期消費應該不應該有個(gè)“度”？“度”在哪里？這同樣又必須從居民可支配收入的增長(cháng)與宏觀(guān)經(jīng)濟穩定發(fā)展的平衡角度進(jìn)行思考。相對于房?jì)r(jià)的持續、快速上漲，如果居民可支配收入增長(cháng)較慢，此時(shí)宏觀(guān)經(jīng)濟周期波動(dòng)較大而出現利率水平的頻繁調整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現貸款償付風(fēng)險，或者出現信用膨脹的宏觀(guān)風(fēng)險。因此，從宏觀(guān)經(jīng)濟平衡增長(cháng)出發(fā)，必須對跨期消費要有一個(gè)“度”的控制。既要允許跨期消費，又要防止信用過(guò)度膨脹。在這個(gè)方面，美國金融危機已提供了一個(gè)典型的反面教訓。

　　基于以上四點(diǎn)宏觀(guān)思考，面對中國當前房市調控中的一系列政策，有些政策在短期內加以糾偏、調整有一定的難度，但從中長(cháng)期看，必須毫不動(dòng)搖予以明確堅持的原則是：

　　第一，對民生與市場(chǎng)問(wèn)題，要有清晰的區別政策，不能含糊不清。在保民生的廉租房建設上，要把政策用足。從土地、資金供應，到城市交通規劃、租金補貼等方面，政府應予以充分的政策傾斜。只有在基本確保民生和社會(huì )穩定之后，政府才能有充分的、更大的空間調控房市，才能在調控中減少各種顧慮。當前，在加快廉租房建設的同時(shí)，應逐步淡化遭人議論批評的、在民生和市場(chǎng)關(guān)系上容易含糊不清的經(jīng)濟適用房政策和其他一些“似民生”又“市場(chǎng)化”的政策。

　　第二，必須運用稅收、金融等手段，減弱房地產(chǎn)市場(chǎng)中的虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)因素。這應該是一個(gè)長(cháng)期堅持的方針。為此，(1)應該擴大國有控股企業(yè)資本分紅的范圍與比例，擴大國有控股企業(yè)(包括非上市企業(yè))國有股有計劃減持套現，在充實(shí)財政預算擴大居民消費、鼓勵居民私人投資替換國企投資的同時(shí)，減少?lài)�有大企業(yè)資金充�！�—投資房市——賺錢(qián)——再擴大投資房市，不斷出現國企中標“地王”，助推虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)膨脹和進(jìn)一步惡化經(jīng)濟結構的現象。(2)如果要真正鼓勵引進(jìn)外資重點(diǎn)是引管理、引技術(shù)，提高引進(jìn)外資的質(zhì)量與水平，應盡快調整政策，不鼓勵甚至限制外資投資中國房地產(chǎn)行業(yè)，減弱其對中國經(jīng)濟周期波動(dòng)的助推作用。(3)先易后難，通過(guò)稅收手段，加大對投資房而非自住房的擁房成本(包括物業(yè)稅)。

　　第三，只要是涉及金融放大功能的，一定要堅持一定的監管限制政策。對居民改善性住房和第二套住房，要堅持嚴格的首付按揭制度。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要堅持嚴格的自有資本金制度。調控中國當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能把焦點(diǎn)僅僅集中在金融政策上。不能將調整購房首付比例作為像調整利率那樣，作為日常短期調控手段進(jìn)行經(jīng)常性的調整，或者給予微觀(guān)企業(yè)一定的浮動(dòng)自主權。除廉租房外，對居民購買(mǎi)、流通第二套房的界定統計、按揭首付、按揭利率、出售納稅等涉及投資的一系列行為予以法律意義上的硬約束，不能給予政府主管部門(mén)、微觀(guān)企業(yè)經(jīng)常變動(dòng)的、市場(chǎng)性的調整。同時(shí)，當前認為金融政策是決定房地產(chǎn)冷熱的輿論，是不正確的、危險的，要加以正確引導。盡管房地產(chǎn)行業(yè)是當前我國國民經(jīng)濟中與其他相關(guān)行業(yè)一樣，是重要的支柱行業(yè)，但同樣要看到，這個(gè)支柱行業(yè)與其他相關(guān)支柱行業(yè)又有不同的虛擬資產(chǎn)意義上的行業(yè)因素。在影響經(jīng)濟周期的因素中，此行業(yè)發(fā)展的快或慢，有著(zhù)與其他支柱行業(yè)相同的影響因素，又有著(zhù)與其他支柱行業(yè)不同的影響因素。因此，越是在宏觀(guān)經(jīng)濟周期波動(dòng)較大或者在周期的轉折關(guān)頭，越要警惕過(guò)分運用貨幣政策，防止貨幣政策助推、夸大房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)的作用。金融活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是什么？是為社會(huì )跨期交易活動(dòng)提供信用替代品，是在提供替代品的過(guò)程中引入信用的不確定性和風(fēng)險。一定意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)。正如在美國極負盛名的美國金融研究會(huì )主席富蘭克林·艾倫曾說(shuō)過(guò)：“當資產(chǎn)價(jià)格由金融系統來(lái)確定時(shí)，可能就會(huì )產(chǎn)生泡沫”。因此，我們在運用金融功能支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行跨期生產(chǎn)，和支持居民跨期消費時(shí)，都不能僅僅看到其實(shí)體經(jīng)濟意義上的投資與消費的作用，而忽視其宏觀(guān)風(fēng)險。必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策之一的金融政策，置于經(jīng)濟增長(cháng)與物價(jià)、經(jīng)濟增長(cháng)與信用供給、國際收支平衡的最基本的長(cháng)期考量中。

　　總之，只要在解決好房市中的民生問(wèn)題，并將房市按消費品市場(chǎng)進(jìn)行一定風(fēng)險度控制的制度約束，中國的房市自然會(huì )出現一個(gè)穩定發(fā)展的走勢，政府的宏觀(guān)調控也不會(huì )因房市過(guò)度波動(dòng)而帶來(lái)煩惱與被動(dòng)。

　　但是，目前政策的調整也許會(huì )影響房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而影響投資。對此，調整策略可采�。�1)堅持漸變、先易后難、逐步銜接的原則，用兩到三年的時(shí)間，把調控思路逐漸引導到以消費為導向的發(fā)展方向上。2)保持清醒認識，對于短期內投資下降的問(wèn)題，不應采取簡(jiǎn)單的飲鴆止渴政策，更不該遷就從長(cháng)期看早應解決的制度問(wèn)題。我們應盡快通過(guò)改革來(lái)實(shí)現宏觀(guān)經(jīng)濟政策和投資消費政策協(xié)調發(fā)展，從而達到全社會(huì )和諧發(fā)展的大目標。(國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(cháng) 夏 斌)