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　　一度消失的地產(chǎn)中介重新高舉牌子路邊攬客，國土局辦證大廳少了幾個(gè)月前的熙熙攘攘，曾經(jīng)趾高氣揚的售樓小姐態(tài)度明顯和緩……8月份以來(lái)，樓市“價(jià)升量跌”情景再次上演，“金九銀十”恐成泡影，樓市拐點(diǎn)之爭也被推上風(fēng)口浪尖。

　　最新數據顯示，9月份第二周，北京、上海和廣州成交量環(huán)比均出現再次回落，深圳新房成交量也繼續低位震蕩。與此同時(shí)，房?jì)r(jià)依然高位盤(pán)整。對于以上情景，業(yè)內爭論紛紛，樓市拐點(diǎn)又至，還是大升浪中的小調整？2007年底情景再現，還是繼續曲折前行？

　　銷(xiāo)售低迷是否因供應不足

　　“感覺(jué)樓市又到拐點(diǎn)，我已經(jīng)推遲了購房計劃�！鄙钲诘挠嘞壬�已經(jīng)看房有半年之久，正欲出手，碰巧趕上樓市成交萎縮，拐點(diǎn)之爭再起。

　　像余先生這樣陷入“觀(guān)望”態(tài)度的購房者不在少數。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，在8月份監測的30個(gè)城市中，僅有8個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比上升，不到三分之一，30個(gè)城市總成交面積環(huán)比下跌約11.18%。

　　在2009年北京秋季房展上，參展項目和參觀(guān)的人數雖和今年春季房展時(shí)相差無(wú)幾，房?jì)r(jià)卻較春季房展飆漲了30%至40%，首日成交額和成交面積也較春季房展下降了30%和47.6%。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示：“今年3月到8月的房地產(chǎn)市場(chǎng)偏熱，成交量非常大，已經(jīng)透支了‘金九銀十’的能量，難再現熱潮�！睏罴t旭稱(chēng)，自2005年以來(lái)，上海已連續四年都沒(méi)出現明顯的“金九銀十”現象。

　　對于近兩個(gè)月樓市成交萎縮，有業(yè)內人士認為，購房者“觀(guān)望”的本質(zhì)是有效購買(mǎi)力不足，加上政策出現微調，重挫房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。而當前二套房貸收緊政策與2007年出臺二套房貸政策如出一轍，都是為抑制樓市投資和投機。

　　就在業(yè)內熱議“金九銀十”成為泡影之時(shí)，不同的聲音開(kāi)始出現。渤海證券研究所最新報告提出“銅九金十銀十一”之說(shuō)，指出監測的5座城市庫存消化周期平均為28.19周，較上周下降1.67%。其中，南京庫存消化周期最短，深圳消化周期縮小。渤海證券分析師周戶(hù)還表示，監測表明改善型需求已連續三周回升。

　　萬(wàn)科董事長(cháng)王石指出，當前政策微調時(shí)的市場(chǎng)與2007年政策轉向時(shí)的情況存在明顯不同。2007年9月政策轉向時(shí)，萬(wàn)科關(guān)注的14個(gè)城市成交批售比已經(jīng)低于1，市場(chǎng)供過(guò)于求；而今年7月政策微調時(shí)，14個(gè)城市成交批售比為1.78，市場(chǎng)供應遠跟不上銷(xiāo)售速度。預計到第四季度，短期供應不足才可能有所緩解。

　　國信證券分析師方焱也在報告中表示，各城市庫存量并未因銷(xiāo)量持續下滑而出現回升，多數城市商品房可售量依然保持下降趨勢，供應仍然偏緊，判斷偏緊的供應狀況是造成目前銷(xiāo)量低位運行的主要原因之一。

　　投資回升能否持續

　　隨著(zhù)樓市成交下滑，被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)晴雨表的地產(chǎn)股8月份成為領(lǐng)跌主力。而9月以來(lái)，地產(chǎn)板塊卻成了領(lǐng)漲明星，截至9月15日，11個(gè)交易日內地產(chǎn)板塊漲幅高達22.87%，位列所有板塊之首，資金重新流向地產(chǎn)股。

　　專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)景氣度的提升鼓舞了市場(chǎng)信心。國家統計局最新數據，2009年8月份國房景氣指數回升到100.08點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數為97.75、房屋施工面積分類(lèi)指數為94.45及土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數為93.25，均呈現了良好的變化趨勢。但開(kāi)發(fā)商對后勢依然比較謹慎，體現在開(kāi)發(fā)投資指數、施工面積指數及土地開(kāi)發(fā)面積指數均在100以下，房地產(chǎn)行業(yè)還未完全復蘇。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增加，但同比增幅仍在回落。國家統計局顯示，今年前8個(gè)月全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21147億元，同比增長(cháng)14.7%，增幅比前7個(gè)月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)，但比去年同期回落14.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資14848億元，同比增長(cháng)10.9%，比前7個(gè)月提高2.7個(gè)百分點(diǎn)，但比去年同期回落20.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　與投資相呼應的開(kāi)工面積增長(cháng)明顯，前8個(gè)月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.29億平方米，同比增長(cháng)13.5%，增幅比前7個(gè)月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的調整并未影響到開(kāi)發(fā)商的拿地熱情。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，受土地推出量影響，9月份第二周土地市場(chǎng)平均成交樓面價(jià)格3673元/平方米，環(huán)比上升4%。地塊競爭激烈，溢價(jià)水平在100%-200%之間的有9宗，溢價(jià)水平超過(guò)200%的有3宗。

　　尤其是大型房企在搶地大戰中屢摘地王。中海地產(chǎn)于9月10日以70億巨資拿下了南京長(cháng)風(fēng)地塊，樓面地價(jià)高達22409元/平方米，溢價(jià)率達129%，奪下“中國地王”稱(chēng)號。同一天，招商華僑城以5.3億元斬獲深圳寶安區尖崗山一地塊，樓面地價(jià)高達18875元/平方米，成為深圳新“地王”。而在9月8日，保利地產(chǎn)通過(guò)150輪舉牌，以15.92億元拿下了南京河西金沙江地塊，溢價(jià)幅度高達87.29%，樓面地價(jià)為7553元/平方米。

　　萬(wàn)科也加入“搶地”行列，9月7日萬(wàn)科擊敗中建、北京城建和遠洋地產(chǎn)等企業(yè)，最終以22億元價(jià)格拿下北京房山區長(cháng)陽(yáng)鎮地塊，比起拍價(jià)8.37億元高出約14億元，溢價(jià)約163%，樓面地價(jià)約合6450元/平方米。

　　資金鏈會(huì )否再成掣肘

　　深圳房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士尹香武表示，二套房貸政策嚴格執行，投資樓市的杠桿效應大幅度下降，將在較大程度上影響房?jì)r(jià)。但由于供應量處于低點(diǎn)，導致上半年房企都超額完成了全年任務(wù)。由于房企資本金比例降低，房企資金擴張效應重新擴大，資金擴張實(shí)力增強，不會(huì )貿然降價(jià)。

　　另有專(zhuān)家指出，除二套房貸政策收緊外，今年的信貸政策已與2007年大不相同。2007年是加息最為密集的一年，多次上調利率和存款準備金率，銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也大幅收緊，造成開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張。

　　從110家A股上市房企半年報來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)普遍出現大幅增長(cháng)，大部分企業(yè)已完成去年全年業(yè)績(jì)的70%，有的甚至超過(guò)了去年全年的銷(xiāo)售收入。

　　各家房企的資金狀況明顯充裕，存貨大幅降低。截至目前，上半年上市房企持有貨幣資金1534.22億元，較2008年底增長(cháng)51.24%；預收賬款高達1428.19億元，較2008年底的919.51億元增加55.32%；同時(shí)存貨大幅減少，由2008年年底的4624.09億元降至1428.19億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為401.60億元，而去年同期該指標為-334.76億元。

　　房企的資本結構也有一定好轉，除ST公司外，上市房企平均資產(chǎn)負債率為58.48%，同比下降了1.01個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，市場(chǎng)成交量出現拐點(diǎn)，6月份達到成交最高峰，七八月份持續下滑，9月份還將延續這個(gè)勢頭。但是價(jià)格拐點(diǎn)還早，變化快的話(huà)可能今年年底，也有可能出現在明年一季度。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生表示，開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)接上，資金鏈不緊繃，就可能不降價(jià)，慢慢賣(mài)。今年年底時(shí)房?jì)r(jià)或將出現調整，但不會(huì )出現深入下跌。