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　　消息人士透露，監管部門(mén)對房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點(diǎn)推進(jìn)提出了三項基本原則，即產(chǎn)品構造要簡(jiǎn)單，信息披露要充分，政策問(wèn)題要解決。目前，各類(lèi)型REITs產(chǎn)品的上市和交易規則正在加緊研究制定中。業(yè)內人士指出，從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗看，境內REITs在制度構建方面還有待進(jìn)一步突破。

　　監管關(guān)系尚需理順

　　從目前披露的方案看，境內第一批REITs類(lèi)似于一種信托產(chǎn)品，具體由銀監會(huì )負責審批和監管。按照國際慣例，通過(guò)證券交易所掛牌交易的股權型REITs是主流產(chǎn)品，而這種模式的監管主體是證監會(huì )。但現在國內則是央行在牽頭負責REITs試點(diǎn)。專(zhuān)家指出，未來(lái)，理順主管部門(mén)之間的監管關(guān)系，將是REITs進(jìn)一步發(fā)展的前提。

　　2007年1月，央行從金融穩定的角度出發(fā)，開(kāi)始著(zhù)手研究制定REITs的相關(guān)政策，并計劃于2007年底推出管理辦法及試點(diǎn)。中信證券和聯(lián)華信托的兩套方案是央行方案的主要試點(diǎn)候選。

　　由于REITs在中國是新生事物，按照央行的初衷，試點(diǎn)首先面向機構投資者在銀行間市場(chǎng)發(fā)行，希望通過(guò)試點(diǎn)積累立法和監管經(jīng)驗，風(fēng)險可控之后再面向個(gè)人投資者在交易所市場(chǎng)發(fā)行，由發(fā)行機構自己選擇。

　　幾乎與此同時(shí)，2007年4月，證監會(huì )正式成立一個(gè)有關(guān)REITs的研究工作小組，希望以封閉型基金的形式在交易所發(fā)行。2007年年初，上交所即表示，已做好有關(guān)REITs的交易機制安排，希望能夠積極推動(dòng)該產(chǎn)品在上交所進(jìn)行交易；深交所也在積極準備REITs方案，也已報至證監會(huì )。

　　此后，銀監會(huì )的推進(jìn)步伐顯得更加迅速一些。2008年3月，銀監會(huì )曾召集五家信托公司共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》征求意見(jiàn)稿。參與其中的五家信托公司分別是聯(lián)華信托、中誠信托、北京國投、衡平信托和中原信托。

　　銀監會(huì )出臺的“信托新規”中，曾明確將REITs作為信托公司今后創(chuàng )新業(yè)務(wù)的重要方向之一。聯(lián)華信托早期報給央行的方案是，設計發(fā)行規模在30億到50億元的混合型房地產(chǎn)基金，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行與交易。

　　顯然，REITs的多頭監管，不利于產(chǎn)品的設計和交易規則的制定，也不利于這一市場(chǎng)交易成本的降低。

　　股權化模式期待推進(jìn)

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科介紹，現在，美國也有相當一部分REITs以私募形式存在，但單個(gè)規模遠沒(méi)有上市交易的REITs大。隨著(zhù)REITs運作模式的不斷完善和經(jīng)驗積累，未來(lái)的發(fā)展方向是上市交易。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)事業(yè)部一位經(jīng)理透露，萬(wàn)通地產(chǎn)正在做REITs產(chǎn)品的相關(guān)準備，包括跟金融機構的合作，萬(wàn)通地產(chǎn)做商用物業(yè)的戰略是中期持有，即公司持有商用物業(yè)5-8年，待其價(jià)值大幅提升至一定水平后選擇靈活地退出以實(shí)現高回報率，而REITs正是商用物業(yè)的退出機制之一。他認為，銀行間市場(chǎng)交易的產(chǎn)品，相當于間接融資過(guò)程，而股權形式則類(lèi)似變現過(guò)程，期待股權化模式的出臺。

　　但在業(yè)內人士看來(lái)，股權化REITs在政策出臺前仍有很多技術(shù)細節需要厘清。比如作為市場(chǎng)化的金融產(chǎn)品，REITs需要向投資者保證較高的收益，但在中國商業(yè)物業(yè)普遍不成熟的現實(shí)環(huán)境下，如何界定收益，如何防范投資人的風(fēng)險等，都有待政策細化。

　　另外，股權化REITs是以公司形式存在的，按目前稅法，就應繳納公司所得稅，而REITs產(chǎn)生的收益以紅利形式分配給股東后，股東還要繳納個(gè)人所得稅，兩個(gè)環(huán)節、雙重繳稅，就降低了REITs的收益率和吸引力。因此，業(yè)內呼吁，應對REITs采取減稅措施。