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　　★大牌房企“入侵”

　　2009年上海最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商綠地集團不斷加快在國內擴張的步伐，7月31日，該公司宣布簽約受讓濟南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司51%股權，同時(shí)獲得濟南當地5個(gè)大型項目開(kāi)發(fā)權；8月8日，濟南歷下區與上海世茂股份有限公司濟南解放閣項目投資意向書(shū)簽約儀式在山東大廈臨沂廳召開(kāi)，區長(cháng)雷天太與上海世茂股份有限公司總裁許薇薇分別代表雙方在投資意向書(shū)上簽字。上海世茂集團將投資40億元人民幣，把解放閣區域打造成濟南市乃至山東省金融聚集區、精品商業(yè)及特色服務(wù)區、古建筑保護區；8月27日，香港嘉里集團董事長(cháng)郭鶴年一行到濟南考察項目投資，重點(diǎn)查看了奧體中心、濟南二中原校址、朝山街片區。

　　記者點(diǎn)評：近幾年，曾活躍于房地產(chǎn)市場(chǎng)的本土開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)頭光已不再，從早年進(jìn)入濟南的新世界地產(chǎn)，到如今保利、路勁、世茂、南益、中海等大牌實(shí)力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者的進(jìn)入，江湖傳言萬(wàn)科、恒大、龍湖也將涉足濟南，省城的土地被逐漸“瓜分”，“大吃小，小沒(méi)得吃”的市場(chǎng)生存法則在近幾年被演繹的淋漓盡致。開(kāi)發(fā)商最重要生產(chǎn)原料“土地”，成為了大牌企業(yè)四處尋找的目標，作為二線(xiàn)城市的濟南，由于其巨大的城市發(fā)展潛力，目前陸續被大牌開(kāi)發(fā)企業(yè)看中，紛紛進(jìn)入，欲獲得更多的企業(yè)立足點(diǎn)。

　　★漲價(jià)

　　據濟南某大型房產(chǎn)機構調查，8月份，在可供銷(xiāo)售的房源面積持續大幅下降情況下，濟南房?jì)r(jià)每平方米上漲了29元，均價(jià)達到6632元/平方米。整體均價(jià)環(huán)比增 長(cháng) 4% ， 同 比 上 升7.6%。自去年五六月份需求集中爆發(fā)后，一直推動(dòng)著(zhù)省城樓市處于平穩增長(cháng)狀態(tài)，成交量雖有所下滑，但均價(jià)一直處在上升之中。到7月份，均價(jià)已達到了6603元/平方米。

　　記者點(diǎn)評：自從去年下半年到今年3月份之前，濟南的觀(guān)望者一直在嘀咕：房?jì)r(jià)還能不能再降。想抄個(gè)樓市大底，而如今則四處打聽(tīng)哪里有好房源。購房者被各路所謂專(zhuān)家忽悠之后，終于開(kāi)了眼：在經(jīng)濟危機下房?jì)r(jià)居然還能這樣漲！眼見(jiàn)著(zhù)中心區房?jì)r(jià)沖破一萬(wàn)且還有上行的趨勢，心里那個(gè)悔呀！而一直堅信買(mǎi)房就升值的投資者此時(shí)更是喜不自禁，暗暗盤(pán)算著(zhù)眼前及未來(lái)的收成，于是，有人就驚呼“在中國，房子不是用來(lái)住的，是用來(lái)投資的”。也許，只有城市化進(jìn)程的完成，商品房才成回歸到消費品的本來(lái)面目。

　　★棚戶(hù)區改造

　　3月9日，濟南市召開(kāi)加快推進(jìn)棚戶(hù)區改造工作座談會(huì )，正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)棚戶(hù)區改造的意見(jiàn)》。會(huì )議確定在如期完成已承諾原38個(gè)集中片區基礎上，再同步完成66個(gè)零星片區改造，拆遷建筑面積由196萬(wàn)平方米增加到460萬(wàn)平方米，涉及人數由3萬(wàn)戶(hù)、10萬(wàn)人增加到 6.8萬(wàn)戶(hù)、18.6萬(wàn)人，投資總額由145億元增加到220億元。

　　記者點(diǎn)評：濟南的城市化進(jìn)程在全運會(huì )的推動(dòng)的下

　　又加快了，奧運會(huì )帶給濟南百姓的是歡呼，全運會(huì )帶給百姓的可是實(shí)惠。棚戶(hù)區改造讓四處找地的開(kāi)發(fā)商獲得了市中心珍貴的土地，另一方面，棚戶(hù)區百姓住房條件得以“大躍進(jìn)”，沐浴到了城市居住文明發(fā)展的光輝。同時(shí)，城市面貌的改變，也為濟南吸引更多的資金、人才的進(jìn)入打下了良好的基礎�！锍鞘芯C合體

　　今年8月舉行的濟南市委理論學(xué)習中心組讀書(shū)會(huì )上，明確了今后的全市工作重點(diǎn)，其中“加快打造城市綜合體建設”，以其嶄新的概念和對經(jīng)濟的巨大拉動(dòng)作用引起與會(huì )人員的熱論。大家認為，以城市綜合體建設為切入點(diǎn)，把投資、建設、發(fā)展繼續高強度地向前推進(jìn)。濟南市各縣(市)區認真貫徹落實(shí)會(huì )議精神，在開(kāi)發(fā)建設城市綜合體上下工夫。其中，槐蔭區將以西客站片區建設為重點(diǎn)，打造具有明顯帶動(dòng)力的城市綜合體；市中區擬開(kāi)發(fā)建設十大城市綜合體；歷下區將把城市建設的重點(diǎn)放在打造體量大、配套全、主業(yè)突出的功能片區上……

　　記者點(diǎn)評：在城市化進(jìn)程加速，外來(lái)大牌房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入濟南的背景下，最能體現城市特色的城市建筑，也開(kāi)始由單一走向多元，由孤立的大樓，低矮的棚戶(hù)，走向集住宅、商業(yè)、辦公、休閑娛樂(lè )等功能為一體的城市綜合體項目。有評論稱(chēng)，當今我國已步入以城市綜合體“唱主角”的時(shí)代，未來(lái)城市之間的競爭，很可能要靠城市綜合體決勝負。對此，一些城市反應很敏捷，行動(dòng)很迅速。杭州宣布要開(kāi)發(fā)100個(gè)不同業(yè)態(tài)、不同主題的城市綜合體，合肥在建城市綜合體超過(guò)20個(gè)，昆明規劃建設的綜合體項目有12個(gè)。面對這種態(tài)勢，濟南也做出了反應，各區加大了招商力度，而究竟她的大量出現是對城市文明發(fā)展的貢獻，還是對于城市特色的破壞，代價(jià)昂貴的實(shí)踐，也許最終能驗證大量綜合體在濟南出現的正確與否。

　　★二套房貸

　　今年以來(lái)不少銀行紛紛降低二套房貸門(mén)檻，以多種變通形式招攬業(yè)務(wù)。5月28日，山東省銀監局下發(fā)關(guān)于規范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知，通知緊急叫停違規辦理二套房房貸業(yè)務(wù)等多種違規業(yè)務(wù)。銀監局重申積極支持合理的住房貸款業(yè)務(wù)需求，對居民首次利用貸款購買(mǎi)普通自住房的，可以享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策；對已貸款購買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他申請貸款購買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，且貸款首付款比例應隨套數增加而提高。

　　記者點(diǎn)評：上有政策下有對策，好經(jīng)文讓歪嘴和尚來(lái)念，自古是有之的。一度變了態(tài)的二套房貸政策在求利潤保任務(wù)的壓力下，一些銀行在實(shí)際工作中進(jìn)行了靈活變通的處理。而這確實(shí)助長(cháng)了樓市投機的再次形成，二套房貸政策在實(shí)際操作上的由緊變松到今年下半年的轉而由松變緊，折射出的是經(jīng)濟危機下金融杠桿作用與現實(shí)經(jīng)濟發(fā)展狀況不太和諧的一面，而“注重運用市場(chǎng)化手段進(jìn)行動(dòng)態(tài)微調”則成為監管層提出的新論題。

　　★土地供應

　　在經(jīng)歷了2008年土地供應疲軟后，濟南土地市場(chǎng)進(jìn)入3月出現“井噴”，進(jìn)入7月份以來(lái)，濟南市國土部門(mén)又加快了土地放量節奏，已供應土地46塊。濟南市國土部門(mén)公開(kāi)披露的招、拍、掛信息匯總統計顯示，7月份以來(lái)，濟南市已供應土地46塊。這46塊土地中，6塊是工業(yè)用地，40塊為居住和商服類(lèi)用地。

　　記者點(diǎn)評：隨著(zhù)一線(xiàn)城市競爭加劇、門(mén)檻升高、市場(chǎng)漸趨飽和，處于上升期、市場(chǎng)空間大、需求旺盛的二三線(xiàn)城市成為房地產(chǎn)投資的新熱點(diǎn)。之前在濟南跑馬而圈到土地的外來(lái)實(shí)力房企如今大多已經(jīng)將產(chǎn)品變?yōu)楝F金，作為主要生產(chǎn)原料的土地，再次成為房企渴求的東西。政府適時(shí)的供地，讓欲大展宏圖的企業(yè)解了渴，而濟南至此也許真正開(kāi)始成為更多品牌房企競爭的主戰場(chǎng)。

　　★萬(wàn)元房

　　2008年，在二線(xiàn)城市濟南，除別墅項目，每平米過(guò)萬(wàn)元的房子還是鳳毛麟角，而目前集中在中、東部地區的大舜天成、天泰·太陽(yáng)樹(shù)、歷山名郡、濟南萬(wàn)達廣場(chǎng)，以及文華園、海爾綠城全運村等樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)在每平方米一萬(wàn)元左右。城市化造成的市中心土地稀缺，學(xué)區房?jì)?yōu)勢以及依山傍水的自然資源優(yōu)勢，加上剛性需求及通脹預期造成的投資者增多，是萬(wàn)元房出現的主要原因。

　　記者點(diǎn)評：一萬(wàn)元只能換來(lái)一平米。想起在2003、2004年百姓對于每平米4000元以上房?jì)r(jià)的咂舌，如今萬(wàn)元房的出現大家卻沒(méi)有太多的驚訝。在全國房地產(chǎn)發(fā)展大勢下，不能免俗的二線(xiàn)城市濟南，其房?jì)r(jià)也在持續上漲。在北京，任志強則預測，因為城市化會(huì )加速人口流入，帶來(lái)房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲，而目前商品房住宅用地供應量明顯不足，北京房?jì)r(jià)將在5年內進(jìn)入5萬(wàn)元時(shí)代。我們二線(xiàn)城市與一線(xiàn)城市相比，雖然有著(zhù)區域的差異，但大勢是相同的，因此，未來(lái)濟南的房?jì)r(jià)萬(wàn)元一平或許幾年后也會(huì )落伍，但愿那時(shí)我們都有著(zhù)一顆平常心——有錢(qián)咱就買(mǎi)，沒(méi)錢(qián)就去掙吧！

　　★小產(chǎn)權房

　　今年8月，位于濟南市槐蔭區被稱(chēng)為“濟南西部第一樣板房”的小產(chǎn)權房“格林小鎮”25棟樓，大部分已經(jīng)被夷為平地。隨著(zhù)濟南西客站7月12日正式開(kāi)工，京滬高鐵穿越濟南的日子也進(jìn)入了倒計時(shí)階段。格林小鎮出現在了西客站片區控制性詳規圖上，連同周?chē)�的一些小產(chǎn)權房一起，不得不為西客站的開(kāi)通讓道。廣州市國土資源和房屋管理局不久前也下發(fā)《關(guān)于不要購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的公告》指出：“小產(chǎn)權房”銷(xiāo)售所得款屬于非法所得，“小產(chǎn)權房”買(mǎi)賣(mài)一經(jīng)查實(shí)，購買(mǎi)者買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的房款會(huì )作為非法所得款項被沒(méi)收，希望市民不要抱任何僥幸心理去購買(mǎi)。而其他一些城市對于小產(chǎn)權房的處理也在觀(guān)望著(zhù)兄弟城市的做法。

　　記者點(diǎn)評：在如今小產(chǎn)權房成為一個(gè)全國房地產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，究竟如何處置，成為有關(guān)部門(mén)撓頭的問(wèn)題。在濟南，也曾刮起過(guò)小產(chǎn)權房的處置風(fēng)暴，而既成事實(shí)大量入住的小產(chǎn)權房未來(lái)的命運如何，好像沒(méi)有哪個(gè)省出臺具體的措施，是全部推倒，還是給予“轉正”，大家都在霧里看花。未進(jìn)入體系的小產(chǎn)權房在價(jià)值升值與現實(shí)交易中與正規商品房步調一致的走著(zhù)：你升我也升，你好賣(mài)我也好賣(mài)。在正牌商品房也是問(wèn)題多多的同時(shí)，以贗品身份出現的小產(chǎn)權房現存的如質(zhì)量、物業(yè)、糾紛等問(wèn)題便不再是關(guān)鍵，最主要是從源頭上查找原因，有關(guān)部門(mén)能否嚴格執行國家政策，從源頭下手杜絕生米煮成熟飯。