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　　近期，部分一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯露“降溫”跡象，久違的“降價(jià)促銷(xiāo)”也重回市場(chǎng)。不過(guò)，一線(xiàn)城市正上演的地價(jià)飆漲、爭奪“地王”的場(chǎng)面又讓普通購房人心懸：購房者期盼房?jì)r(jià)理性回落，開(kāi)發(fā)商意在賭漲未來(lái)。博弈之下，考驗樓市調控的“精細化”水平。

　　一線(xiàn)城市房市疑似降溫

　　“沒(méi)想到，現在有樓盤(pán)打折！”忙于看房的上海白領(lǐng)葉莉最近有了“驚奇的發(fā)現”：浦東周康地區8月底推出的一高層房源，最近兩個(gè)周末都有95折優(yōu)惠。此外，某知名房企在寶山顧村板塊新推出一批均價(jià)為11000元／平方米房源，在不久前的教師節期間，搞過(guò)最高4萬(wàn)元的減價(jià)優(yōu)惠�！罢嬗悬c(diǎn)像及時(shí)雨！”葉莉說(shuō)。

　　久違的打折促銷(xiāo)背后是：繼一段時(shí)間的高速增長(cháng)后，進(jìn)入9月以來(lái)部分一線(xiàn)城市樓市有所“降溫”。比如，北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)統計數據顯示，9月首周(8月30日-9月5日)北京市住宅(含保障性住房)簽約量為3289套，與8月首周相比下跌20%。9月1日-14日，北京商品住宅期房日均成交量為326套，創(chuàng )下3月以來(lái)日均成交量新低。

　　在另一個(gè)“風(fēng)向標”城市上海，也出現類(lèi)似情況。易居中國的統計數據顯示，9月7日-13日上海新建商品住宅的成交量為32.64萬(wàn)平方米，較前一周下滑14.27%；成交均價(jià)為15353元／平方米，較前一周微跌1.5%。至此，上海商品住宅成交均價(jià)已連續4周回落。

　　往年，秋季往往是樓市的熱銷(xiāo)期，有“金九銀十”之說(shuō)。但事實(shí)上，京、滬兩地九月樓市開(kāi)局平淡。分析人士指出，此前房?jì)r(jià)的快速上漲與投資需求助推密切相關(guān)，比如上海豪宅8月的單月成交量竟超過(guò)上半年總和，由此樓市均價(jià)一度逼近2萬(wàn)元／平方米。而在房?jì)r(jià)高企之際，剛性需求已遭壓縮，觀(guān)望氣氛重新出現。

　　“地王”背后是“賭漲”

　　不過(guò)，近期重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)依舊活躍，“地王”頻頻出現。9月10日，上海普陀長(cháng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區長(cháng)風(fēng)6B、7C兩幅地塊被中海地產(chǎn)出價(jià)70.06億元摘得，一舉超越此前的北京廣渠路15號地塊和上海青浦區趙巷地塊兩幅天價(jià)“地王”，成為今年“地王競賽”中新的領(lǐng)跑者。上述長(cháng)風(fēng)地塊的樓面地價(jià)已高達22409元／平方米。

　　類(lèi)似情況不斷涌現。廈門(mén)恒興置業(yè)近期出價(jià)10.47億元拿下廈門(mén)思明區一幅地塊，樓面地價(jià)為30940元／平方米，成為當地“最貴”的地塊。

　　如此高的土地價(jià)格之上，房?jì)r(jià)將高到何種程度？業(yè)內人士估算，以每平方米22000多元的樓面地價(jià)，加上建安成本、銷(xiāo)售成本、各種稅費，房?jì)r(jià)當在5萬(wàn)元／平方米以上才有明顯的利潤可圖。也就是說(shuō)，“地王”如果開(kāi)工建設，造就的將是一批批天價(jià)的豪宅。

　　一家在國內多個(gè)城市開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的知名房企負責人對記者表示，一般來(lái)說(shuō)，拿地至樓盤(pán)上市至少需要兩年時(shí)間；當樓市出現“降溫”苗頭時(shí)，開(kāi)發(fā)商仍然在土地市場(chǎng)重金出手，這更多是出于對未來(lái)市場(chǎng)的看好，“不管短期有沒(méi)有波動(dòng)，看好長(cháng)期，‘賭漲’未來(lái)”。

　　樓市需適當減弱“虛擬資產(chǎn)因素”

　　業(yè)內人士分析，對于剛性及改善性需求來(lái)說(shuō)，最新的市場(chǎng)價(jià)格決定著(zhù)購房者是否會(huì )“出手”；而對投資性需求來(lái)講，重要的不是眼前房?jì)r(jià)是高是低，而是將來(lái)有無(wú)繼續上漲、實(shí)現升值的空間。上述樓市與地市、剛性需求與投資需求迥然不同的態(tài)勢，反映出這樣一個(gè)客觀(guān)事實(shí)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構正加速分化，各類(lèi)需求本身及其對市場(chǎng)的預期差異十分明顯。這對于政府調控的“精細化”水平提出了考驗。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(cháng)夏斌近日撰文認為，調控房市，首先必須基本保障每個(gè)公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場(chǎng)化的廉租房形式予以保障；而面對改善性住房及其他房?jì)r(jià)的下跌，也不必驚慌失措，應盡量由市場(chǎng)規律發(fā)生作用。

　　他還認為，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也不是鼓勵其做得越大越好，而應在與宏觀(guān)經(jīng)濟總量保持平衡的前提下，考慮其增長(cháng)與物價(jià)的平衡取舍問(wèn)題。特別是在目前流動(dòng)性過(guò)多、存在資產(chǎn)價(jià)格上升壓力的情況下，更要關(guān)注其虛擬資產(chǎn)因素對宏觀(guān)經(jīng)濟的負面影響，必須長(cháng)期運用稅收、金融等手段，減弱房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“虛擬資產(chǎn)因素”。(記者葉鋒)