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　　近一段時(shí)間以來(lái)，昆明經(jīng)濟適用房遭棄購的消息受到媒體的高度關(guān)注。其實(shí)早在去年12月，昆明高屋地產(chǎn)顧問(wèn)機構董事長(cháng)胡先鈞就在他的博客里發(fā)表了一篇名為《昆明百萬(wàn)平米經(jīng)濟適用房必將滯銷(xiāo)》的文章，只是誰(shuí)也沒(méi)想到，來(lái)自草根的“雷人”預見(jiàn)，竟然在半年后成為事實(shí)。

　　經(jīng)濟適用房被質(zhì)疑缺乏“陽(yáng)光定價(jià)”

　　錢(qián)鑫(化名)一說(shuō)起子君村的房子就有一種心痛的感覺(jué)�！白泳�村開(kāi)盤(pán)那天我去了。去的時(shí)候路上還有點(diǎn)興奮，但到了那兒，一問(wèn)價(jià)，心都涼了，只想哭�！�

　　錢(qián)鑫記得，那天真有人哭了�！叭サ臅r(shí)候，都以為這回能圓了買(mǎi)房的夢(mèng)，但是看了以后，才知道根本買(mǎi)不起�！�

　　去年以來(lái)，昆明市政府在城市的南邊和北邊建設了兩個(gè)規模較大的經(jīng)濟適用房項目，一個(gè)是位于城市北部的子君村，規模約90萬(wàn)平方米，售價(jià)每平方米2556元；一個(gè)位于南部的蒜村，面積20萬(wàn)平方米，售價(jià)每平方米2861元。有消息說(shuō)，政府還將在東邊的白沙河規劃一個(gè)200畝的經(jīng)濟適用房項目，估計規模在30萬(wàn)平方米左右。

　　今年4月7日子君村開(kāi)盤(pán)，昆明市房管局共安排了5287戶(hù)低收入家庭購房。然而，4個(gè)月后，截至銷(xiāo)售的最后一天，子君村的5300套經(jīng)濟適用房，僅售出2510余套。除少數想購蒜村經(jīng)適房的申購者外，仍有近半低收入家庭放棄購房。

　　買(mǎi)不起是人們棄購的主要原因。按規定，昆明這批經(jīng)濟適用房要求，在今年4月份預售時(shí)先交納60%的首付款,明年5月1日交鑰匙時(shí)再一次性支付剩下的40%。這批經(jīng)濟適用房面積為40平方米到70平方米不等，按照首付60%的比例，每套房要首付6萬(wàn)元到8萬(wàn)元左右。一年的時(shí)間里要交清10萬(wàn)元到14萬(wàn)元左右的房款，這對于購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的人幾乎是不可能的事。

　　“現在有一個(gè)不好的現象，政府和媒體解釋經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格的時(shí)候，動(dòng)不動(dòng)就用周邊的商品房?jì)r(jià)格說(shuō)事，甚至認為‘經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格等于周邊商品房?jì)r(jià)格60%’。殊不知，經(jīng)濟適用房的定價(jià)模型屬于成本型，不是市場(chǎng)比較法，許多老百姓在不知不覺(jué)中進(jìn)入利益集團圈套�！焙�先鈞說(shuō)。

　　胡先鈞在昆明從事房地產(chǎn)行業(yè)的研究9年，對昆明房地產(chǎn)的情況有較深入的了解。他直言不諱地指出，經(jīng)濟適用房一直遭到質(zhì)疑的首要原因是沒(méi)有進(jìn)行“陽(yáng)光定價(jià)”。

　　3%的利潤為何吸引開(kāi)發(fā)商追捧

　　去年11月，昆明市發(fā)改委核定南市區子君村經(jīng)濟適用房預售價(jià)格為每平方米2556元，北市區蒜村為每平方米2861元。今年3月，子君村經(jīng)濟適用房正式預售時(shí)，房?jì)r(jià)降至每平方米2100元。價(jià)格回調不僅沒(méi)有解決更多人的買(mǎi)房問(wèn)題，相反讓人看到價(jià)格變動(dòng)暴露出的定價(jià)上的弊端。

　　“根據《經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格管理辦法》，經(jīng)濟適用房的定價(jià)權表面上是房管局和物價(jià)局代表政府共同掌握，但實(shí)質(zhì)上，這種定價(jià)權屬于開(kāi)發(fā)商�！焙�先鈞說(shuō)，當開(kāi)發(fā)商把價(jià)格申報表、審核表、規劃、施工、各種合同等提交給相關(guān)單位，這些單位在審核時(shí)很難回避三個(gè)問(wèn)題：人為因素、公務(wù)人員對于房地產(chǎn)成本構成的專(zhuān)業(yè)性認知不夠、開(kāi)發(fā)商提供的資料是否屬實(shí)。

　　“一些開(kāi)發(fā)商很容易通過(guò)虛構報表，拉高開(kāi)發(fā)成本，獲得比實(shí)際更高的利潤。這就是為什么經(jīng)濟適用房只允許有3%利潤，但每次經(jīng)濟適用房項目招標，仍有大量開(kāi)發(fā)公司爭先恐后的介入�！彼�說(shuō)。

　　他指出，昆明的經(jīng)濟適用房有一個(gè)特點(diǎn)，即交由成熟開(kāi)發(fā)商運營(yíng)，大盤(pán)、大規模、大配套，開(kāi)發(fā)商在規劃、配套、園林、物業(yè)管理上皆按商品房住宅小區的標準打造，因此，導致昆明經(jīng)濟適用房品質(zhì)高，并不遜色于商品房小區。但是由此產(chǎn)生新的成本是否需要由經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)者承擔？如果說(shuō)這些成本由購買(mǎi)者承擔，那么購買(mǎi)者完全有理由要求將譬如管理費、成本、商鋪及公共設施短期或長(cháng)期收益、建筑利潤收益等公布。

　　“目前，昆明小區的商業(yè)配套銷(xiāo)售價(jià)一般在每平方米1萬(wàn)元-2萬(wàn)元之間。假設子君村的商鋪按最低每平方米1萬(wàn)元，商業(yè)面積在1萬(wàn)平方米，那么市值就是1億元。但經(jīng)濟適用房商業(yè)配套的建筑成本卻很低，每平方米估計在1500元-1800元。開(kāi)發(fā)商在商業(yè)配套中賺取的這筆錢(qián)在哪里？沒(méi)有人向社會(huì )公布這部分資金的去處。這就是為什么經(jīng)濟適用房的利潤控制在3%，仍有開(kāi)發(fā)商愿意接手開(kāi)發(fā)的原因�！�

　　胡先鈞說(shuō)：“因此經(jīng)濟適用房的價(jià)格不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，也不是政府說(shuō)了算，而是由有資質(zhì)的造價(jià)咨詢(xún)公司進(jìn)行測算，然后取算術(shù)平均值。如果售價(jià)由第三方機構來(lái)測算，應不高于2000元／平方米，這個(gè)價(jià)格是人們可以接受的�！�

　　滯銷(xiāo)考驗政府？

　　在胡先鈞的文章里，他不僅預言了昆明的經(jīng)濟適用房要滯銷(xiāo)，并且認為這種“滯銷(xiāo)不是首例，而是一種常態(tài)型滯銷(xiāo)”。因為昆明的經(jīng)濟適用房具備了國內遭棄建的經(jīng)濟適用房的所有共同特征：位置偏僻、配套不全、價(jià)格偏高、有限產(chǎn)權、限制轉讓、補交土地收益金等。除這些天然的缺陷外，昆明相關(guān)部門(mén)對市場(chǎng)的研究較少，缺乏滯銷(xiāo)情況下的銷(xiāo)售預案。

　　“滯銷(xiāo)的責任在于政府即房屋管理局。房屋管理局雖然管理著(zhù)全市的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機構，但其本身并不擅長(cháng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)。經(jīng)濟適用房滯銷(xiāo)是對房管局的考驗�！焙�先鈞說(shuō)。

　　同時(shí)，他認為，開(kāi)發(fā)商也缺少必要的營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)手段：客戶(hù)深入研究、廣告、推廣等。由于缺乏市場(chǎng)眼光、沒(méi)有對購買(mǎi)群體做深入的客戶(hù)研究、沒(méi)有對市場(chǎng)形勢進(jìn)行深入分析、沒(méi)有相應的營(yíng)銷(xiāo)組合措施，一味的相信靠“政府權威、價(jià)格低廉”就能賣(mài)出去房子，必將導致經(jīng)濟適用房滯銷(xiāo)。

　　不能貸款也是此次昆明經(jīng)濟適用房滯銷(xiāo)的另一個(gè)原因，其理由是“經(jīng)濟適用房在5年內不得上市交易，銀行由于無(wú)法處理抵押物，因此會(huì )面臨巨大風(fēng)險”。但是廣州對此卻采取了積極的措施。

　　2007年，廣州市政府推出了政府對經(jīng)濟適用房實(shí)行回購的制度。如果購買(mǎi)經(jīng)濟適用房者無(wú)法還款，政府將出面回購，補償銀行遭受的損失。因此利益得到保障的銀行都很積極地辦理低收入人群的貸款。據悉，建設銀行廣州分行上世紀90年代起就開(kāi)始辦理的低收入人群貸款，至今為止沒(méi)有發(fā)生一起不良貸款。因為雖然這些人收入低，但是房子對他們來(lái)說(shuō)比什么都重要，所以總會(huì )想方設法還貸。

　　對此，有業(yè)內人士質(zhì)疑：“昆明遲遲未解決低收入人群的貸款問(wèn)題，是否表明某些部門(mén)的不作為？”

　　“破冰”滯銷(xiāo)需改變體制

　　胡先鈞認為，目前解決昆明經(jīng)濟適用房的滯銷(xiāo)問(wèn)題，可通過(guò)“賣(mài)6＋留4＋貨幣直補”的方式來(lái)解決。即拿出子君村經(jīng)濟適用房的60%作為商品房，另外的40%為政府保留產(chǎn)權的廉租房，對于困難群眾購買(mǎi)房屋實(shí)施貨幣直補。通過(guò)改變房屋屬性，60%的房屋可賣(mài)到3500元／平方米，加上每平方米1萬(wàn)多元的商鋪，不僅可為項目獲得大量工程回款，政府還能從中拿到相當數額的毛利。利用這筆毛利，既可順利地以成本價(jià)回購40%的房屋作為廉租房，還可拿出剩余資金對低收入家庭買(mǎi)房提供貨幣補貼。其中，60%的房屋可優(yōu)先滿(mǎn)足“夾心層”家庭的購房需求，也可滿(mǎn)足稍富裕的購房家庭的需求。

　　“項目全盤(pán)轉為商品房性質(zhì)，獲得銀行支持，吸引更多的客戶(hù)群。對市場(chǎng)公開(kāi)出售60萬(wàn)平方米商品房，優(yōu)先滿(mǎn)足‘夾心層’購買(mǎi)需求。政府保留30萬(wàn)平方米商品房的產(chǎn)權作為廉租房，支持超困難群眾居住。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)出售變現。貨幣化補貼困難買(mǎi)房群體。補貼4000個(gè)家庭每戶(hù)5萬(wàn)元，用以購買(mǎi)本項目的商品房，可以按揭貸款。開(kāi)發(fā)商利潤控制在3%以?xún)�，邀請第三方造價(jià)咨詢(xún)機構介入。只要政府迅速研究策略改變體制，經(jīng)濟適用房滯銷(xiāo)的問(wèn)題是能很快‘破冰’的�！彼�說(shuō)。