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　　全上海體量最大、高達300萬(wàn)平方米的超級大盤(pán)大華錦繡華城，在市場(chǎng)一片大好的情況下，突然放緩后續開(kāi)發(fā)的步伐，重新進(jìn)行產(chǎn)品規劃，開(kāi)發(fā)商則坦言“與星河灣為鄰對我們是個(gè)很大的觸動(dòng)”；在名企云集的羅店新鎮，萬(wàn)科琥珀郡園、美蘭湖頤景園、景瑞美蘭湖嶺域等多個(gè)項目“暗戰”，甚至產(chǎn)品調整也“亦步亦趨”。

　　管理學(xué)上的“鯰魚(yú)效應”，是指采取一種手段或措施，刺激一些企業(yè)活躍起來(lái)投入到市場(chǎng)中積極參與競爭，從而激活市場(chǎng)中的同行。事實(shí)上，無(wú)論是星河灣對周邊樓盤(pán)的觸動(dòng)，還是羅店新鎮的多盤(pán)爭雄，樓市的“鯰魚(yú)效應”一直在上演。

　　如何看待樓市的“鯰魚(yú)效應”？上海樓市的“鯰魚(yú)效應”是否普遍？《新民樓市》走訪(fǎng)了多位業(yè)內人士。

　　大華“受觸動(dòng)”

　　“我們給大華錦繡華城提供的產(chǎn)品調整的方案報告PPT就有一百多頁(yè)！”某研究機構相關(guān)負責人對《新民樓市》爆料。據了解，此次大華錦繡華城將對尚未開(kāi)發(fā)地塊重新進(jìn)行產(chǎn)品規劃，從景觀(guān)、建筑到室內全面調整。其中，小戶(hù)型產(chǎn)品明年年初上市，后年面世的大戶(hù)型高端產(chǎn)品全部改為精裝修房，裝修標準超過(guò)2000元/平方米。

　　筆者隨之向該盤(pán)負責人陳可求證，對此陳表示“經(jīng)過(guò)8、9年的社區開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)演變，產(chǎn)品升級水到渠成”，不過(guò)陳亦坦言，“與星河灣為鄰對我們是個(gè)很大的觸動(dòng)�！�

　　陳可所說(shuō)的星河灣，位于浦東花木板塊，距離大華錦繡華城大約是打車(chē)“起步價(jià)”的距離。就在8月8日開(kāi)盤(pán)當日，浦東星河灣攬金40億，一舉創(chuàng )造了全國樓市日銷(xiāo)售的新紀錄。而當天如潮的人群中，不僅僅是眾多的星河灣買(mǎi)家，更有“大把”業(yè)內人士過(guò)來(lái)“探營(yíng)”。事實(shí)上，一直到現在星河灣仍然是業(yè)內談?wù)摰慕裹c(diǎn)。

　　作為名噪浦東的知名大盤(pán)，大華錦繡華城已進(jìn)入項目三期�！艾F在的小戶(hù)型項目規劃是前年做的，經(jīng)過(guò)3年市場(chǎng)演變，需要提升到一個(gè)更高的平臺。因此我們在今年年初定下來(lái)要與市場(chǎng)結合，把錦繡華城三期定位成高端產(chǎn)品。因為，我們整個(gè)區域產(chǎn)品都做高端�！标惪傻陌l(fā)言十分堅定。

　　據了解，大華錦繡華城目前仍有大量未開(kāi)發(fā)面積，超過(guò)上海絕大多數樓盤(pán)的總體量，在這種背景下，對整個(gè)板塊乃至浦東樓市的影響都不言而喻。

　　“鯰魚(yú)效應”并非個(gè)案

　　不僅僅是大華錦繡華城，羅店新鎮也是“鯰魚(yú)效應”的典型案例。這個(gè)屬于“一城九鎮”重點(diǎn)規劃的區域，云集了萬(wàn)科琥珀郡園、美蘭湖頤景園、景瑞美蘭湖嶺域、美蘭湖高爾夫別墅等多個(gè)項目。景瑞地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監楊子江表示，每隔兩個(gè)月，羅店新鎮板塊就有一個(gè)新項目推出，這成為區域內各家開(kāi)發(fā)商一個(gè)很好的參照點(diǎn)�！叭f(wàn)科這樣的行業(yè)領(lǐng)先者就在家門(mén)口，對于我們來(lái)說(shuō)也是非常大的推動(dòng)�！�

　　一位在該片區有項目的代理商亦告訴筆者，萬(wàn)科琥珀郡園確實(shí)是周邊項目緊盯的對象，就在今年7月，便有一樓盤(pán)“參考”萬(wàn)科項目做了戶(hù)型調整。

　　事實(shí)上，在上海樓市發(fā)展中，“鯰魚(yú)效應”可謂層出不窮�！爱敵醯陌餐ば骆偸怯梢患议_(kāi)發(fā)商在運作，而提及安亭的房地產(chǎn)，人們自然而然會(huì )與安亭新鎮相聯(lián)系。但由于開(kāi)發(fā)進(jìn)程相對于整個(gè)新鎮而言，略顯較慢，加上物業(yè)等費用較貴，使得安亭新鎮的發(fā)展并未像想象中的這么美好。而隨著(zhù)澳麗映象嘉園、歐韻藝墅等項目的入市，使得安亭的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了新的活力。安亭新鎮也在這種氛圍下，將產(chǎn)品升級，新開(kāi)盤(pán)的魏瑪原墅無(wú)論產(chǎn)品、環(huán)境都較之前有所提升，并且在物業(yè)服務(wù)上也有創(chuàng )舉，從而使得安亭新鎮有了全新的面貌�！比A燕市場(chǎng)研究中心副經(jīng)理張晴怡舉例說(shuō)明。

　　上海地產(chǎn)資深專(zhuān)家馮偉也認為：“鯰魚(yú)效應其實(shí)一直存在。華僑城在浦江鎮的開(kāi)發(fā)就使浦江鎮的產(chǎn)品和定價(jià)都上了臺階。世茂濱江花園的出現，使上海開(kāi)發(fā)商首次認識到黃浦江的江景價(jià)值。新天地的出現也使上海商業(yè)運作模式有了全新的升級，引發(fā)了后續的‘海上�！�、‘上海傳奇’等商業(yè)的成功�！�

　　辯證看待鯰魚(yú)效應

　　“鯰魚(yú)”們憑借自己在物業(yè)類(lèi)型、產(chǎn)品設計、戶(hù)型等方面的創(chuàng )新，引發(fā)業(yè)內諸多關(guān)注。無(wú)論是星河灣、華僑城或是萬(wàn)科，這些“鯰魚(yú)”大多為外來(lái)企業(yè)。那么如何看待樓市的“鯰魚(yú)效應”？

　　“從整個(gè)板塊的運作角度出發(fā)，是不主張僅由一家開(kāi)發(fā)商來(lái)運作的。因為即使再有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也很難在短期內使得一個(gè)板塊迅速成熟、發(fā)展起來(lái)�！睆埱玮�分析了鯰魚(yú)效應的合理性，并以安亭新鎮舉例說(shuō)明。

　　“一些本地開(kāi)發(fā)商由于思維定勢，產(chǎn)品定位往往落入俗套。而外來(lái)開(kāi)發(fā)商對該地域沒(méi)有條條框框，而且不少開(kāi)發(fā)商本身有很強的產(chǎn)品塑造能力，所以往往能‘做超越地段本身價(jià)值的產(chǎn)品’�！瘪T偉對“鯰魚(yú)效應”的出現持肯定態(tài)度，“外地企業(yè)的鯰魚(yú)效應更多提升了本地開(kāi)發(fā)商對項目板塊、產(chǎn)品定位的認識�！�

　　知名地產(chǎn)分析師薛建雄則一針見(jiàn)血地表示：除了產(chǎn)品本身的提升外，鯰魚(yú)效應另一個(gè)主要的影響力在于各樓盤(pán)的價(jià)格飆升�！耙孕绿斓匕鍓K為例，翠湖天地一期賣(mài)2萬(wàn)元/平方米，這時(shí)的價(jià)格比世茂濱江花園的1.5萬(wàn)元/平方米高了很多，是當時(shí)的天價(jià)。但隨后出來(lái)的華府天地直接沖到5.6萬(wàn)元/平方米，逼著(zhù)翠湖天地二期做到4-8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格�！�

　　“希望鯰魚(yú)效應不要成為開(kāi)發(fā)商賺取高額暴利的借口�！庇油�房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟也委婉地表示。 （房蓉）