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　　在“地價(jià)升浪”和開(kāi)發(fā)商的新一輪“圈地運動(dòng)”中，部分城市財政的土地收入急速增長(cháng)。截至9月底，北京、上海等城市土地出讓金已超過(guò)前兩年的全年水平。

　　一直以來(lái)，土地收入作為財政收入來(lái)源中的重要一項，在各地方政府財政中占有很大份額。2009年，樓市快速回暖帶動(dòng)土地市場(chǎng)升溫，更使得地方政府的“土地財政”模式發(fā)揮了明顯的作用，北京等城市的土地出讓金已占當地財政收入的三分之一。

　　受信貸寬松和樓市回升影響，地產(chǎn)商拿地意愿顯著(zhù)增強，但土地儲備轉化為新開(kāi)工的狀況仍不太理想。業(yè)內專(zhuān)家建議，在土地收入實(shí)現大幅增長(cháng)的同時(shí)，作為公共財政項的保障性住房建設應進(jìn)一步提速，以此帶動(dòng)新建商品房開(kāi)工率的復蘇。

　　土地收入大增

　　為保地方財政收入不降，北京等城市從二季度便開(kāi)始“放量賣(mài)地”。北京市副市長(cháng)陳剛曾公開(kāi)表示，確保國有土地有償使用收入征繳入庫總額與去年持平，本著(zhù)“多儲快供”的原則，加快供地，增加政府土地收益。

　　根據北京土地整理儲備中心的數據，2009年至今，北京共出讓土地184宗，土地收入價(jià)款共計511.74億元。而2008年共出讓土地148宗，土地收入價(jià)款共計502.69億元。

　　前三季度北京市土地收入價(jià)款已經(jīng)超過(guò)去年全年水平。由于四季度仍有多塊重要地塊等待入市，因此業(yè)界普遍預期今年北京的土地收入將達到700億元，創(chuàng )歷史新高。土地收入預計將占北京地方財政目標的三分之一強。

　　無(wú)獨有偶，今年以來(lái)，多個(gè)城市的土地財政收入明顯提高。上海全年預計可供住宅用地1597公頃，分別比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。從年初至今，上海市公告出讓的土地收入已高達526.1141億元，其中住宅土地收入為291.9147億元，處于全國領(lǐng)先水平。而上海2008年土地出讓金收入為398.1842億元，2007年為481.294億元。目前上海市的土地收入已經(jīng)超過(guò)前兩年的全年水平。

　　從全國來(lái)看，2006年全國土地出讓金收入約為7000億元人民幣，2007年猛增至1.3萬(wàn)億元人民幣，其中，招拍掛出讓土地收入超過(guò)9000億元人民幣，同比增長(cháng)約6成。2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢低迷，土地市場(chǎng)降溫，但全國土地出讓總收入仍高達9600多億元。今年，由于土地市場(chǎng)表現活躍，業(yè)內預計將較去年同期有大幅提高。

　　尤其是部分城市計劃加大供地力度，將使政府售地收入進(jìn)一步增加。對此，克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，今年二季度以來(lái)土地市場(chǎng)成交逐漸火熱，部分城市計劃加大住宅用地供應。上海下半年預計可供應住宅用地約120幅、1196萬(wàn)平方米，接近上半年的3倍。

　　截至8月份，上海住宅用地供地完成率僅為35%，這意味著(zhù)近65%的住宅用地將要在未來(lái)4個(gè)月內推出。而北京國土資源局也表示，將于3季度完成整年土地供應，4季度合理增加土地供應，整個(gè)住宅用地供應量預計將達1000公頃。

　　行業(yè)景氣向好

　　盡管7、8月份我國部分城市商品房銷(xiāo)售回落引發(fā)了人們關(guān)于樓市“轉向”的擔憂(yōu)，不過(guò)，土地市場(chǎng)的表現，給行業(yè)未來(lái)的發(fā)展注入了“強心劑”。

　　統計局數據顯示，1-8月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21147億元，同比增長(cháng)14.7%，增幅比1-7月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積6.31億平方米，雖然同比下降5.9%，但是降幅比1-7月縮小3.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數自4月份以來(lái)繼續保持上升趨勢，8月數據較上月提高2.07點(diǎn)至100.08點(diǎn)。

　　業(yè)內人士指出，土地市場(chǎng)依然保持火熱態(tài)勢，高價(jià)地相繼涌現，土地成交樓面價(jià)格也水漲船高。這表明，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)市場(chǎng)預期樂(lè )觀(guān)。

　　克而瑞(中國)研究中心統計，8月份全國土地成交總價(jià)612億元，土地成交樓面價(jià)平均為1795元/平方米，與上月相比大幅上漲17.8%。從經(jīng)營(yíng)性用地成交價(jià)格來(lái)看，8月成交樓面價(jià)平均為2177元/平方米，環(huán)比上漲14%，高出2008年以來(lái)的平均值約35個(gè)百分點(diǎn)。其中，23幅地塊溢價(jià)率在100%以上，住宅類(lèi)用地最高溢價(jià)率高達295%，是2009年以來(lái)住宅類(lèi)用地溢價(jià)率最高的一個(gè)月。

　　9月10日，上海長(cháng)風(fēng)地塊以70.06億元的天價(jià)拍出，其樓面價(jià)格達到22409元/平方米。而在一年前，此次拍賣(mài)中的長(cháng)風(fēng)7C地塊曾以起始價(jià)16.053億元、樓面價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米出現在土地市場(chǎng)，由于無(wú)人問(wèn)津而最終流拍。

　　分析人士指出，土地市場(chǎng)持續升溫，表明房地產(chǎn)企業(yè)正在積極回補庫存，加大戰略?xún)�備力度。部分地塊高價(jià)成交的現象也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金鏈充裕。

　　在國家信貸政策刺激和行業(yè)回暖的影響下，開(kāi)發(fā)商現金流得到了極大緩解，雖然近期銀行信貸有所收縮，但總額較去年同期仍有大幅增加。

　　統計數據顯示，1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33689億元，同比增長(cháng)34.2%。其中，國內貸款7384億元，增長(cháng)46.3%；企業(yè)自籌資金11045億元，增長(cháng)12.6%；定金及預收款8712億元，增長(cháng)43.2%；個(gè)人按揭貸款4507億元，增長(cháng)94.1%。

　　保障房供應待提升

　　“作為資金驅動(dòng)型樓市的受益者，地方政府在獲取高額土地收益后，應加大保障性住房的建設，以保證樓市的穩定�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出。

　　業(yè)內認為，近期房?jì)r(jià)大幅攀升，主要源于存貨和開(kāi)工率不足。而政府在引導開(kāi)發(fā)商增加供給的同時(shí)，也應增加保障房的建設，穩定市場(chǎng)預期。保障性住房作為一項準公共產(chǎn)品，是社會(huì )福利的綜合體現；而興建保障性住房也可以帶動(dòng)開(kāi)工率的回升。

　　國務(wù)院在去年年底時(shí)曾表示，2009年是加快保障性住房建設的關(guān)鍵一年。政府將主要以實(shí)物方式，結合發(fā)放租賃補貼，解決260萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。其中，計劃新增廉租住房房源177萬(wàn)套，新增發(fā)放租賃補貼83萬(wàn)戶(hù)。到2011年年底，基本解決747萬(wàn)戶(hù)城市低收入家庭的住房問(wèn)題。2009年到2011年，全國計劃平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟適用住房。

　　為了全面推進(jìn)保障性安居工程建設，中央和地方不斷加大資金投入力度。截至8月底，全國廉租房新開(kāi)工133萬(wàn)套，完成投資481億元，新增發(fā)放租賃住房補貼154萬(wàn)戶(hù)，經(jīng)濟適用住房新開(kāi)工4718萬(wàn)平方米，完成投資659億元。

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授曲衛東表示，保障性住房建設應根據生活水平和收入的不同而劃分多個(gè)層次，包括廉租房、公租房、兩限房、經(jīng)濟適用房等。雖然由于市場(chǎng)需求不同，推出保障性住房對目前房?jì)r(jià)影響較小，但是推進(jìn)保障房建設，發(fā)展不同層次的住房市場(chǎng)，是規范我國房地產(chǎn)行業(yè)和解決民生問(wèn)題的重要舉措。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌指出，目前保障房建設仍存在幾方面問(wèn)題需要解決：一是政府投資資金應落實(shí)，要繼續加大投資力度；二是在管理上，應明確標準，加強準入機制管理；三是相關(guān)配套建設和住房質(zhì)量等應有所提高。