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　　在住宅市場(chǎng)日趨火熱的情況下，一些投資者把目光投向了商鋪市場(chǎng)。但是，一些購房者發(fā)現，南寧的商鋪市場(chǎng)卻存在種種難以看清的迷象。如何才能解開(kāi)繚繞在商鋪上的疑問(wèn)，看清商業(yè)地產(chǎn)真面目？

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　　用地性質(zhì)不同，使用年限不同

　　南寧市民高先生打算購買(mǎi)一間商鋪，他在青秀區某樓盤(pán)看中了一間面積50多平方米的商鋪，但售價(jià)達2萬(wàn)多元/平方米，這令他猶豫不決。

　　樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴他，他們商鋪的使用年限是70年，所以售價(jià)貴些仍“物超所值”。商業(yè)用地使用期限不是40年嗎，怎么是70年？高先生對此心存疑惑，他擔心，這是樓盤(pán)拋出的誘餌。銷(xiāo)售人員卻堅持說(shuō)，他們能辦下商鋪70年的使用權。

　　記者走訪(fǎng)南寧部分樓盤(pán)發(fā)現，一些樓盤(pán)的商鋪使用期限是40年，有的卻聲稱(chēng)是70年。不同使用期限的商鋪同時(shí)存在，令不少購房者疑惑。相近的價(jià)格購買(mǎi)商鋪，多得30年使用期限意味著(zhù)多得30年收益，購買(mǎi)哪些商鋪沒(méi)有風(fēng)險，成了困擾眾多投資人士的難題。

　　南寧某律師事務(wù)所江前律師介紹，根據我國有關(guān)法律，土地使用的年限根據使用性質(zhì)的不同而不同，商業(yè)用地使用期限為40年，綜合用地為50年，住宅用地為70年。不過(guò)，目前市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的商鋪，由于土地性質(zhì)的不同，其使用年限也有所不同。如樓盤(pán)當初的土地性質(zhì)為商業(yè)用地的，其使用年限肯定是40年。但是，現在的許多項目在底層或是項目?jì)炔拷ㄆ鹆松虡I(yè)用途的門(mén)面房，最典型的就是大量的商住樓項目，項目的底下幾層常常是臨街的鋪位；有的成規模的小區內部，也建起了方便業(yè)主生活的配套商業(yè)鋪面。這些鋪面是建在綜合用地或是住宅用地之上，又不可能將它們用地割裂獨立存在，所以，形成有的商鋪使用年限為40年，有的是50年、70年。

　　業(yè)內人士提醒，購房者購買(mǎi)商鋪時(shí)，要看清楚樓盤(pán)的用地性質(zhì)，了解剩余的土地使用期限。有的樓盤(pán)，不主動(dòng)告知使用期限，導致購房者花高價(jià)買(mǎi)到了使用期限短的商鋪。一些樓盤(pán)從購買(mǎi)土地到開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，時(shí)間跨度可能達四五年甚至更長(cháng)，這意味著(zhù)購房者購買(mǎi)這些樓盤(pán)的商鋪或房子，使用期限也會(huì )相應縮短。

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　　如何看待“天價(jià)”與“地價(jià)”

　　近日，南寧商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現“天價(jià)”商鋪與“地價(jià)”商鋪同時(shí)存在的現象，這引起眾多人士的關(guān)注。

　　據了解，某樓盤(pán)近日打出廣告，稱(chēng)其所銷(xiāo)售的商鋪僅10萬(wàn)元/間，商鋪面積有20多平方米，相當于“商鋪賣(mài)出住宅價(jià)”。與此同時(shí)，另一樓盤(pán)卻打出10萬(wàn)元/平方米的商鋪售價(jià)，一間100平方米的商鋪售價(jià)達到1000萬(wàn)元。

　　雖然這兩個(gè)樓盤(pán)定位不一樣，一個(gè)定位高端，一個(gè)定位中低端，但這么大的價(jià)差仍引起不少人士的熱議。在南寧一些網(wǎng)站上，記者看到有的網(wǎng)民把這兩個(gè)樓盤(pán)的商鋪作為南寧商業(yè)地產(chǎn)討論的焦點(diǎn)，不少網(wǎng)民認為，這反映出當前南寧商鋪定位、定價(jià)混亂的現象。

　　南寧某房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售公司策劃部經(jīng)理方先生認為，南寧作為后發(fā)展城市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間大，但這并不意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商能不斷透支購房者的消費。這幾年來(lái)，南寧住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速，價(jià)格有了較大幅度上漲，商業(yè)地產(chǎn)卻一直徘徊不前，市場(chǎng)均價(jià)還是兩三年前的2萬(wàn)多元/平方米。這反映出南寧的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還未成熟，有待進(jìn)一步培育和完善。因此，開(kāi)發(fā)商應當多些培育市場(chǎng)，而不是著(zhù)眼于短期的炒作。

　　一些業(yè)內人士提醒，投資者購買(mǎi)商鋪不要將“地價(jià)”或“天價(jià)”商鋪作參考坐標，這會(huì )導致價(jià)格判斷失真。一般情況下，10~15年內能收回成本的商鋪，市場(chǎng)風(fēng)險較少。

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　　不看市場(chǎng)開(kāi)出高租金

　　目前，在南寧柳沙、鳳嶺一帶，有多個(gè)樓盤(pán)的商鋪銷(xiāo)售。記者發(fā)現，有的商鋪買(mǎi)家對收益預期過(guò)高，形成商鋪丟空窘境。

　　在東盟商務(wù)區一帶，有的購房者出租商鋪，租金高達八九十元/平方米。在民族大道附近擺臨時(shí)攤點(diǎn)的一位經(jīng)營(yíng)者說(shuō)，這一帶的商鋪盡管已經(jīng)出售，但開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的不多，只有幾間日雜店、二手房中介在經(jīng)營(yíng)。他經(jīng)營(yíng)冷飲一天能有幾十元營(yíng)業(yè)收入就算不錯了，店鋪租金八九十元/平方米，每間面積為二三十平方米，“這么高的租金現在根本無(wú)法贏(yíng)利”。

　　在網(wǎng)上，一位網(wǎng)民發(fā)帖出租其位于東盟商務(wù)區的一間商鋪。商鋪面積48平方米，租金開(kāi)價(jià)90元/平方米。按其留下的聯(lián)系方式，記者撥打他的電話(huà)�！斑@個(gè)地段目前沒(méi)有人流量，租金怎么這么高？”記者問(wèn)道。對方說(shuō)，他購買(mǎi)的商鋪2萬(wàn)多元/平方米，租金少了寧可放空閑置。最后，他表示“最少80元/平方米”。

　　在鳳翔路附近，記者發(fā)現有的投資者買(mǎi)了商鋪并不急著(zhù)招租，而是把商鋪放空。一位樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)人員告訴記者，購買(mǎi)這些商鋪的人士，大多是具有相當經(jīng)濟實(shí)力的投資者，他們是手上已經(jīng)有多套房產(chǎn)才買(mǎi)商鋪的。他們可能明白現在商鋪難以出租，或者租金回報不高，就寧愿把商鋪丟空。

　　廣西某房地產(chǎn)公司市場(chǎng)部經(jīng)理韋小姐介紹，在廣州一些樓盤(pán)，買(mǎi)家把商鋪長(cháng)期出租給管理公司，管理公司通過(guò)策劃、包裝、運營(yíng)，再將商鋪出租給租賃者。管理公司有實(shí)力有信譽(yù)，租金一般每年按一定比例提升，這樣既旺了商鋪經(jīng)營(yíng)，又增加投資者的收益。南寧現在有不少商鋪丟空，有識之士把商鋪資源盤(pán)活，可從中掘到一桶金。

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　　社區商鋪定位不清

　　隨著(zhù)南寧樓市的發(fā)展，現在商業(yè)地產(chǎn)中社區商鋪漸占主角。社區商鋪依托本小區的住戶(hù)，形成一個(gè)既有的存量市場(chǎng)，吸引了一些投資者關(guān)注。但是，有的樓盤(pán)對社區商鋪定位模糊，使得投資者找不到投資方向。

　　市民萬(wàn)先生反映，他看中了江南一樓盤(pán)的社區商鋪，商鋪的面積大小、價(jià)格都挺合意，但樓盤(pán)把社區商鋪定位為“休閑商業(yè)街”，規定不準經(jīng)營(yíng)餐飲店、粉店，經(jīng)營(yíng)范圍縮小，只能經(jīng)營(yíng)時(shí)尚茶飲品、咖啡等。覺(jué)得買(mǎi)下商鋪難以經(jīng)營(yíng)，他打了退堂鼓。

　　記者了解到，有的樓盤(pán)為了提升品質(zhì)，對商鋪的經(jīng)營(yíng)項目作出限定，大多是禁止產(chǎn)生油煙的餐飲行業(yè)進(jìn)駐。但是，中小型餐飲、日常消費用品店卻往往成為社區商鋪經(jīng)營(yíng)的先行者，它們由于能滿(mǎn)足居民的日常需求而具有較強生命力。樓盤(pán)如此定位，無(wú)疑是作繭自縛。

　　一些業(yè)內人士介紹，南寧的商業(yè)地產(chǎn)存在著(zhù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)開(kāi)發(fā)不緊密的問(wèn)題。有的開(kāi)發(fā)商只著(zhù)重項目的前期開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，忽視后期的商業(yè)運營(yíng)和管理。開(kāi)發(fā)的脫節，使得投資者的市場(chǎng)風(fēng)險加大。社區商鋪不同于街鋪，成行成市、抱團經(jīng)營(yíng)才能生存，所以購房者要理性分析社區商鋪的定位、優(yōu)劣，購買(mǎi)商鋪切記“定位優(yōu)于地段”的原則。

　　據悉，南寧目前的人均商業(yè)面積配比在1：3左右，也就是說(shuō)，一個(gè)人平均可消費6平方米商業(yè)面積。在一些區域，人均商業(yè)面積配比達到1：6，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險應引起投資者的關(guān)注。

    本報記者 謝嘉明