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　　2008年以前，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了較長(cháng)時(shí)期的大幅上漲，出現了泡沫化傾向，2008年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格又隨著(zhù)經(jīng)濟的下滑而回落，到今年5月份前后出現了反彈，這是否構成了房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期回暖的信號呢？

　　我個(gè)人的看法，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的情況，更多的是之前積累的剛性需求的釋放，并不意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期回暖。判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，不能只看房地產(chǎn)內部指標變化，更需要將其放在宏觀(guān)經(jīng)濟的大環(huán)境中來(lái)分析。從宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的角度，我國經(jīng)濟總體好轉的趨勢并不明顯，經(jīng)濟還沒(méi)到底，房地產(chǎn)市場(chǎng)也就不可能見(jiàn)底。經(jīng)驗也告訴我們，當經(jīng)濟下行壓力增大，個(gè)人預期收入的前景會(huì )受到負面影響，購房需求也受到影響。由此得出結論，由于現在宏觀(guān)經(jīng)濟的未來(lái)走向仍不明確，在經(jīng)濟尚未企穩的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向也面臨著(zhù)很強的不確定性。

　　目前有一種觀(guān)點(diǎn)認為，適度寬松的貨幣政策是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的主要動(dòng)力，其主要例證之一就是購房貸款在貸款增長(cháng)中占比在提升。而在我看來(lái)，這種觀(guān)點(diǎn)有失偏頗。

　　適度寬松貨幣政策的目的是為了拉動(dòng)增長(cháng)。增長(cháng)是財富的創(chuàng )造過(guò)程，人們的收入都是從經(jīng)濟增長(cháng)當中獲得的。但現在有一個(gè)相互矛盾的情況：一方面貸款投放的增速很快；而另一方面經(jīng)濟啟動(dòng)的跡象卻并不明顯。

　　在此次啟動(dòng)經(jīng)濟的過(guò)程中，我們遇到了和以往歷次經(jīng)濟增長(cháng)都不同的現象：投資上去了，工業(yè)下來(lái)了。在過(guò)去拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的過(guò)程中，采取的基本模式是以投資拉動(dòng)工業(yè)增長(cháng)。但目前，大量資金的投入主要是加速現有項目的完成。全國大概有20萬(wàn)億規模的在建項目，其中還有很大一部分投資需要完成，之前一段時(shí)間投資商因為受到危機影響，加上資金鏈緊張，相當一部分定單下給了生產(chǎn)企業(yè)，到結算時(shí)卻付不了錢(qián)，設備生產(chǎn)出來(lái)就成為企業(yè)庫存。

　　但現在貸款一放松，資金給了生產(chǎn)商，實(shí)際上生產(chǎn)商并沒(méi)有增加生產(chǎn)，而只是一個(gè)去庫存化的過(guò)程，即把已產(chǎn)出的產(chǎn)品發(fā)貨銷(xiāo)售。所以，這就意味著(zhù)貸款投放之后，去庫存化導致投資完成額的上升，而工業(yè)生產(chǎn)卻不增加。這些投資實(shí)際上是延續了原來(lái)的產(chǎn)業(yè)結構，原來(lái)的產(chǎn)業(yè)結構是一個(gè)過(guò)剩的結構，是產(chǎn)生不了效益的。產(chǎn)生不了效益，勞動(dòng)者的工資就增加不了。所以適度寬松的貨幣政策，如果只是維持了原有的生產(chǎn)過(guò)剩的結構，那么對于提高居民收入、房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，都不能構成根本的支撐�，F在的購房是實(shí)現前一階段抑制的需求，而并不是當經(jīng)濟持續增長(cháng)，人們收入普遍增加所產(chǎn)生的新增需求。

　　這一判斷并非否定把刺激購房需求作為拉動(dòng)內需的重要舉措，而是提出經(jīng)濟增長(cháng)的基礎還沒(méi)有穩固的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈就是有限的。貨幣政策與其他啟動(dòng)內需的政策對刺激樓市都有一定的作用。但是在大環(huán)境不變的情況下，發(fā)揮的作用會(huì )很有限。

　　個(gè)人認為，如果政府想要把房地產(chǎn)作為在短期內啟動(dòng)內需的重要舉措，那么有一件事是可以做的，就是加大保障性住房的建設力度。一個(gè)社會(huì )總是有相當一部分人買(mǎi)不起商品房。我曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)估算，我們城市在這一輪經(jīng)濟增長(cháng)之中，大概有40%的城市人口的收入增長(cháng)低于房?jì)r(jià)增長(cháng)，也就是說(shuō)他們永遠買(mǎi)不起房。對于這些居民，全面市場(chǎng)化的道路就有問(wèn)題，政府需要用公共福利的形式，把居住作為一種公共產(chǎn)品來(lái)提供給他們�，F在政府在推進(jìn)廉租房，中央每年對廉租房的投入不斷增加，目前解決了約5%的城市人口的住房問(wèn)題。但覆蓋面還比較小，比較理想的覆蓋率是50%，如果有一半的城市人口居住在保障性住房里，就會(huì )對商品房市場(chǎng)產(chǎn)生很大的減壓作用。保障性住房的推進(jìn)是一個(gè)長(cháng)期工程，從現在開(kāi)始每年進(jìn)行一定量的投入，就會(huì )逐漸覆蓋更多的城市中低收入人口，能夠推進(jìn)城市化，打開(kāi)更大的經(jīng)濟需求。從這點(diǎn)看，雖然目前保障性住房的投資在4萬(wàn)億元刺激計劃中已經(jīng)占了1/10，還是不夠，還應該加大。

　　此外，就個(gè)人看來(lái)，當前房?jì)r(jià)的上漲，也并不意味著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)自身的回暖。數據顯示，今年一季度，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)4.1%，增幅比去年同期減少28個(gè)百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增幅低22個(gè)百分點(diǎn)，是1998年以來(lái)同期最低水平。而購置土地面積和商品房新開(kāi)工面積繼續負增長(cháng)，且降幅增大。從這些情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)陷入了困境。但我相信，這個(gè)困難是暫時(shí)的。從長(cháng)期看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有著(zhù)巨大的增長(cháng)前景。

　　有關(guān)人士預測，20年后，我國將新增8億城市人口，而要解決他們的居住問(wèn)題，以及現有4億城市人口的住宅條件改善問(wèn)題，必然會(huì )拉動(dòng)一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，從國際經(jīng)驗看，在發(fā)達國家財富積累形態(tài)中，有2/3是房地產(chǎn)，也說(shuō)明了在未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景廣大。

　　(王 建 作者單位：中國宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)會(huì ))