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　　出乎市場(chǎng)的預料。本來(lái)應該是傳統旺季的十月樓市顯得格外冷清，就連國慶黃金周也并未如期迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，10月1日至7日，北京新房網(wǎng)上簽約量?jì)H為1119套，比去年同期的2254套下降了將近五成。同時(shí)二手房的成交量也不盡如人意，7天共成交140套，遠低于去年同期的201套，而且南京、廣州等城市的樓市行情同樣慘淡。

　　多位市場(chǎng)人士分析，出現這種旺季不旺情況的原因是，房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲對購買(mǎi)力產(chǎn)生了較為明顯的抑制作用，因而購房者觀(guān)望情緒日趨濃重。那么在這個(gè)敏感的節點(diǎn)過(guò)后，樓市是一如繼往恢復火爆還是出現較大幅度的調整呢？

　　有專(zhuān)家指出，盡管購房者觀(guān)望態(tài)勢已經(jīng)形成，但與年初時(shí)囊中羞澀相比，如今的開(kāi)發(fā)商腰包鼓鼓，短期內不具備降價(jià)求售的動(dòng)力。而且短期內重新刺激樓市或者驟然收緊的政策不會(huì )馬上出臺，因此供需雙方可能進(jìn)入一段較長(cháng)時(shí)間的博弈膠著(zhù)期。

　　從購房者的角度看，房?jì)r(jià)屢盤(pán)屢高，已日漸超出購房者所能承受的心理水平。加上第二套房貸款已然收緊，購房者的購房心態(tài)已經(jīng)開(kāi)始悄然發(fā)生變化，對價(jià)格下調的心理預期也在加大，因此觀(guān)望氣氛開(kāi)始形成。

　　從開(kāi)發(fā)商的角度看，今年開(kāi)發(fā)商資金充裕，除去在樓市的火爆行情里賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，在今年適度寬松的貨幣政策下，開(kāi)發(fā)商獲得了大量的銀行貸款，而且隨著(zhù)資本市場(chǎng)的回暖，許多房企也通過(guò)直接融資籌集到了資金。日前易居地產(chǎn)克而瑞(中國)與中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的統計報告顯示，今年前三季度，納入監測的20家開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售金額為3488億元，銷(xiāo)售面積達到4300萬(wàn)平方米。同時(shí)，目前已有20多家上市房企提出融資申請，已實(shí)施完畢的有10家，合計融資360億元。

　　可見(jiàn)，鑒于去年年底差點(diǎn)揭不開(kāi)鍋的情況，今年開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道籌足了資金，可以說(shuō)是“不差錢(qián)”。要不要降價(jià)，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑有充足的時(shí)間和資金與持幣觀(guān)望的購房者進(jìn)行博弈。而房?jì)r(jià)持續上漲導致的有剛性需求的購房者相對購買(mǎi)能力的持續下降，將使這種博弈進(jìn)入僵持期，市場(chǎng)很可能出現長(cháng)時(shí)間價(jià)漲量跌的情況。

　　這從目前房?jì)r(jià)的依然堅挺可見(jiàn)一斑。盡管今年黃金周期間樓市表現慘淡，但大多數樓盤(pán)都未采取優(yōu)惠促銷(xiāo)的措施。而且目前開(kāi)發(fā)商拿地熱情依然未減，也顯示出其在短期內沒(méi)有資金之憂(yōu)。據統計，9月份全國60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地650宗，環(huán)比增加3%，同比增加169%；9月住宅用地平均樓面地價(jià)為每平方米2691元，環(huán)比上漲37%。

　　此外，影響未來(lái)樓市和房?jì)r(jià)走勢的還有另一個(gè)問(wèn)題，就是開(kāi)發(fā)商拿地和開(kāi)發(fā)速度的博弈。房?jì)r(jià)由供需關(guān)系決定，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)和推盤(pán)進(jìn)度無(wú)疑對于市場(chǎng)走勢有很大影響。

　　我們看到，在今年前三季度的樓市行情中，房?jì)r(jià)上漲與地王頻現幾乎是同步上演。盡管地價(jià)是否推高了房?jì)r(jià)的爭論仍在繼續，但可以肯定的是，許多一線(xiàn)城市每一塊天價(jià)地一拍出，周邊的二手房?jì)r(jià)格就會(huì )跟風(fēng)上漲，這已經(jīng)成了樓市的鐵律。

　　與之相對應的是，今年以來(lái)，北京、上海等一線(xiàn)城市均加大了推地力度。如果開(kāi)發(fā)商在瘋狂拿地的同時(shí)，開(kāi)發(fā)速度能夠跟得上，增加市場(chǎng)的供給量，無(wú)疑在一定程度上能平抑地價(jià)上漲帶來(lái)的房?jì)r(jià)上漲效應。從政府的角度來(lái)講，加大推地力度也是為了增加供給，平抑價(jià)格。但是從開(kāi)發(fā)商的角度講，則希望能夠延緩開(kāi)發(fā)速度，從而能使房子賣(mài)個(gè)好價(jià)格。

　　實(shí)際上，隨著(zhù)今年拿地熱情的高漲，開(kāi)發(fā)商的土地儲備已經(jīng)很多。據統計，目前土地儲備前十名的開(kāi)發(fā)商，其土地儲備之和已達3.05億平方米。按目前的銷(xiāo)售速度，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商的土地儲備量已夠其銷(xiāo)售十多年。

　　但在開(kāi)發(fā)方面，許多開(kāi)發(fā)商“養雞不如倒蛋”的行為造成了開(kāi)發(fā)遲緩，土地閑置過(guò)多。中原地產(chǎn)最新調查了全國12個(gè)城市土地數據，2003年在公開(kāi)土地市場(chǎng)獲取的270幅地塊樣本，發(fā)現除去在售和售完狀態(tài)地塊，仍有27%處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。深圳市近期共清理出已批未建土地735宗，總面積18.98平方公里。其中，39宗閑置土地被收回土地使用權。

　　這種屯地現象已經(jīng)引起了政府部門(mén)的重視。9月4日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》。這被認為是調查各地開(kāi)發(fā)商囤地情況，打擊囤地行為的前兆，將在一定程度上促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)，增加住房供給。

　　顯然，政府部門(mén)與開(kāi)發(fā)商在土地問(wèn)題上的博弈已經(jīng)開(kāi)始，但鑒于各種利益關(guān)系的糾葛，這種博弈無(wú)疑將會(huì )持續，而這將在很大程度上左右樓市的開(kāi)發(fā)供給，進(jìn)而影響房?jì)r(jià)的走勢。(記者 李文龍)