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　　最近東四環(huán)某樓盤(pán)負責人一直為新品推出的定價(jià)為難�！笆袌�(chǎng)前景不明朗，大家對未來(lái)市場(chǎng)的判斷已經(jīng)分成幾股意見(jiàn)。樂(lè )觀(guān)一派認為應該調高價(jià)格，悲觀(guān)一派認為應該適當搞些促銷(xiāo)，還有部分意見(jiàn)持中立態(tài)度�！痹撠撠熑烁嬖V記者，盡管新品即將推出，但是價(jià)格依舊沒(méi)有定論，目前還在市場(chǎng)調研之中。

　　近期，由于成交量的萎縮使得市場(chǎng)上的新盤(pán)遭遇定價(jià)難的情況使很多開(kāi)發(fā)商都深有感觸。

　　開(kāi)發(fā)商：房?jì)r(jià)漲得實(shí)在太瘋狂

　　“就連我們這些開(kāi)發(fā)商也感覺(jué)現在房?jì)r(jià)確實(shí)漲得太離譜，朝陽(yáng)公園某項目均價(jià)居然到6.5萬(wàn)元/平方米�！敝薪�(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰對近段時(shí)間房?jì)r(jià)漲幅感慨不已。而有此感受的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多。

　　火神廟商業(yè)管理公司副總經(jīng)理梁冬舟感覺(jué)2009年春節后的大半年時(shí)間，房?jì)r(jià)已經(jīng)走過(guò)了樓市三年增長(cháng)期�！暗兔缘�2008年甚至跌到2006年的水平，然而今年新盤(pán)的漲速早已超過(guò)2007年。一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的漲幅已經(jīng)遠遠高于當地居民的承受能力，”他認為，當前房?jì)r(jià)已經(jīng)透支了未來(lái)5年的價(jià)格。

　　記者了解到，盡管剛剛過(guò)去的“金九”失色已成共識，但京城9月開(kāi)盤(pán)項目的均價(jià)仍然在持續走高。亞豪機構統計數據顯示，9月開(kāi)盤(pán)的48個(gè)項目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)達16406元/平方米，環(huán)比8月開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲了1.5%。雖然漲幅不大，但房?jì)r(jià)持續走高的趨勢仍然沒(méi)有改變。

　　亞豪機構對10月新盤(pán)預測數據顯示，該月樓市的房?jì)r(jià)仍在高位徘徊。有價(jià)格記錄的項目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)達17154元/平方米，這個(gè)價(jià)格遠高于9月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)項目的16166元/平方米的整體均價(jià)。

　　“新盤(pán)不太負責任的漲價(jià)并不是件好事，很可能會(huì )壓抑需求，”一位不愿透露姓名的某品牌地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監擔憂(yōu)道。

　　新盤(pán)“無(wú)奈”被高房?jì)r(jià)套牢

　　“現在肯定有部分新盤(pán)已經(jīng)被高房?jì)r(jià)套牢。低開(kāi)高走是樓盤(pán)銷(xiāo)售策略的常用手法，對于沒(méi)有完成年內銷(xiāo)售任務(wù)的樓盤(pán)，高定價(jià)策略可能會(huì )面臨騎虎難下的局面，”北京聯(lián)達四方總經(jīng)理楊少峰認為。

　　事實(shí)上，樓市成交量的確沒(méi)有像房?jì)r(jià)一樣上漲。亞豪機構數據顯示，日均300多套的成交量使得9月實(shí)際成交的期房商品住房跌破了萬(wàn)套大關(guān)，該月成為了自今年3月份以來(lái)首次跌破萬(wàn)套大關(guān)的月份。9月開(kāi)盤(pán)的48個(gè)項目整體銷(xiāo)售率僅為35.5%，與8月50.4%的整體銷(xiāo)售率相比下降了14.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　而協(xié)成統計數據顯示，10月上旬，商品房住宅銷(xiāo)售成交方面各項數字出現全面大幅下降，商品住宅成交套數環(huán)比下降了55.17%，商品房住宅銷(xiāo)售面積下降了54.24%，期房商品住宅總銷(xiāo)售簽約套數為2025套，環(huán)比下降52.23%；現房商品房簽約套數為275套，環(huán)比下降69.71%。

　　在成交量出現階段萎縮的情況下，3-9月份房?jì)r(jià)持續漲幅過(guò)高令新盤(pán)遭遇定價(jià)難是記者所采訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商的普遍共識。

　　“3月份以來(lái)樓市成交量的大幅上漲使得開(kāi)發(fā)商普遍對市場(chǎng)比較樂(lè )觀(guān)，定價(jià)都定得比較高，有些甚至漲得比較離譜。導致開(kāi)發(fā)商的預期離購房者的預期越來(lái)越遠，所以才會(huì )導致銷(xiāo)量下滑，”陳云峰認為，新盤(pán)定價(jià)過(guò)高很容易把開(kāi)發(fā)商資金套牢，存在很大風(fēng)險性。

　　楊少峰也表示，在當前樓市不明朗階段新盤(pán)向下調價(jià)，一方面會(huì )造成前期客戶(hù)不滿(mǎn)，另一方面也會(huì )讓現積累客戶(hù)對未來(lái)房?jì)r(jià)失去信心，觀(guān)望情緒很容易產(chǎn)生。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析認為，9月開(kāi)盤(pán)項目的銷(xiāo)售情況不容樂(lè )觀(guān)。其中，最為重要的原因是開(kāi)盤(pán)項目的價(jià)格偏高，導致了產(chǎn)品性?xún)r(jià)比的降低。

　　八成地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理認為

　　四季度樓市將遭遇盤(pán)整期

　　盡管大家對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢看法不一，但記者統計發(fā)現，在被調查的開(kāi)發(fā)商中，有八成業(yè)內人士認為四季度樓市成交量將遭遇盤(pán)整。

　　“2007年拿地的供應會(huì )在四季度顯現出來(lái)，現在投入的地產(chǎn)相當于整個(gè)二環(huán)的面積。受供應量加大、國家政策收緊的影響，樓市在四季度會(huì )進(jìn)入下行通道，”梁冬舟告訴記者，事實(shí)上，大部分開(kāi)發(fā)商在節后都已經(jīng)不是非常樂(lè )觀(guān)，已經(jīng)開(kāi)始暗自促銷(xiāo)。

　　盡管開(kāi)發(fā)商對于成交量的焦慮心態(tài)已經(jīng)流露市場(chǎng)，但大部分業(yè)內人士認為，未來(lái)房?jì)r(jià)只可能會(huì )遭遇小幅調整�！俺山涣靠赡軙�(huì )遭遇盤(pán)整。但由于大部分房企沒(méi)有銷(xiāo)售壓力，房?jì)r(jià)只可能出現微調，”陳云峰認為。楊少峰也認為，由于新盤(pán)定價(jià)比較高，已經(jīng)使得樓市進(jìn)入觀(guān)望期。但年內已完成銷(xiāo)售任務(wù)的樓盤(pán)不大可能調整價(jià)格，而那些沒(méi)有趕上良好的銷(xiāo)售時(shí)機、任務(wù)艱巨的樓盤(pán)可能會(huì )選擇小幅調整促銷(xiāo)。

　　不過(guò)，樓市樂(lè )觀(guān)派華潤置地紅山世家策劃經(jīng)理馬赟則認為，當前成交量看似下跌但其實(shí)不是真正下跌。9月份由于供應量只有50萬(wàn)-60萬(wàn)平方米，但銷(xiāo)售量周均還是在32萬(wàn)平方米。從這個(gè)供銷(xiāo)量來(lái)看，樓市還是處在繁榮狀態(tài)。而短期內面臨較大調價(jià)壓力的應該是那些有資金壓力的中小開(kāi)發(fā)商以及五環(huán)外項目。中期來(lái)看，房?jì)r(jià)依舊平穩。

　　同樣，燕郊某項目總經(jīng)理表示，從他上個(gè)月推出的500套房子看，月底再推項目，他會(huì )選擇漲價(jià)。因為他認為由于區域內供應并不多，再漲一些市場(chǎng)依舊可以承受，盡管他的助手副總經(jīng)理也開(kāi)始表現出觀(guān)望情緒。