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　　10月20日，南京推出10幅土地、總出讓面積高達109.77萬(wàn)平方米，體量創(chuàng )下2007年以來(lái)推地之最。這場(chǎng)大規模推地吸引了44家開(kāi)發(fā)企業(yè)爭奪，一天時(shí)間創(chuàng )造了三個(gè)“地王”。土地拍賣(mài)槌聲剛落，土地出讓較為集中的江北板塊房?jì)r(jià)應聲而漲。土地供應不足導致房?jì)r(jià)上漲，何以大面積推地房?jì)r(jià)依然高企？地價(jià)與房?jì)r(jià)為何陷入循環(huán)怪圈？本期《頭腦風(fēng)暴》邀請南京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副主任葛揚教授和南京德文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)陳晗對這一問(wèn)題進(jìn)行探討。

　　土地資產(chǎn)性滋生“怪圈”

　　葛揚 南京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副主任

　　房?jì)r(jià)不斷上漲，如果源于供應不足，就以加大土地供應的方式緩解供求緊張，是當前抑制房?jì)r(jià)漲得太快的解決辦法之一。但如今地塊不停出讓?zhuān)�地價(jià)卻又繼續上升，房?jì)r(jià)隨之上漲，與多推土地平抑房?jì)r(jià)的邏輯理論背道而馳，土地與房?jì)r(jià)之間形成悖論，原因何在？

　　目前的房?jì)r(jià)本身與當前所出讓的土地價(jià)格是沒(méi)有關(guān)系的，目前的房?jì)r(jià)是該房源地塊拍賣(mài)時(shí)價(jià)值在價(jià)格上的反映，只與該地塊有關(guān)，但現在是當下拍賣(mài)的地塊導致在售的房源價(jià)格上漲，使得當前的房?jì)r(jià)與當前出讓地塊的價(jià)格表面上關(guān)系緊密。這其中被忽視的就是土地的資產(chǎn)性，其價(jià)格會(huì )發(fā)生變動(dòng)，且呈上升趨勢。比如一個(gè)已建成的項目周邊沒(méi)有土地供應，土地的資產(chǎn)性?xún)r(jià)值便無(wú)法實(shí)現，如果項目周邊有地塊，其價(jià)格將上升，資產(chǎn)性?xún)r(jià)值也會(huì )得以體現。而現在的土地制度對這一特性考慮不完善，導致了當前地價(jià)推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。

　　同時(shí)，多推土地平抑房?jì)r(jià)存在一個(gè)周期，現在推土地的效應只能在建設周期后才可能顯現，并不能緩解當下的供求矛盾。而只要商品房項目周?chē)�有地塊，該項目?jì)r(jià)格就可能有上升，導致悖論不斷重復。

　　當前的土地收益為政府和開(kāi)發(fā)商所得，購買(mǎi)成本則為業(yè)主承擔。這一怪圈的解決需要系統性的制度安排，在利益分成上要注重國家和業(yè)主利益，使開(kāi)發(fā)商在提價(jià)上缺乏動(dòng)力。

　　經(jīng)濟增長(cháng)決定房?jì)r(jià)上行

　　陳晗 南京德文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)

　　近一段時(shí)期內政府推地速度明顯加快，且總體的量較前一階段也是有所增加，這應該與目前火爆的市場(chǎng)及未來(lái)的戰略考慮等有關(guān)。但是怪圈出現了：地越推越多，房?jì)r(jià)卻越來(lái)越高，這其中值得我們深思。

　　從宏觀(guān)面看，城市化進(jìn)程的不斷加快促進(jìn)了市場(chǎng)需求的日益擴大，老百姓對未來(lái)發(fā)展的信心十足，也使供不應求的情況在很多區域都存在，即使現在推地越來(lái)越多，也有個(gè)上市時(shí)間滯后性的問(wèn)題。對房?jì)r(jià)而言，經(jīng)濟的健康穩定增長(cháng)也決定了房?jì)r(jià)在長(cháng)期來(lái)說(shuō)仍是一個(gè)上行過(guò)程，只不過(guò)是升得快慢的問(wèn)題。

　　再來(lái)說(shuō)說(shuō)地價(jià)。土地價(jià)格的上升也是房?jì)r(jià)上漲的重要因素，暫不討論房?jì)r(jià)地價(jià)誰(shuí)占據主導權這樣“雞生蛋還是蛋生雞”的問(wèn)題，但是土地價(jià)格毫無(wú)疑問(wèn)是房?jì)r(jià)的重要補充部分，現在很多區域“地王”頻出也為后市房?jì)r(jià)的增長(cháng)埋下了伏筆。

　　當然我們也要考慮到影響房?jì)r(jià)的其他因素。房?jì)r(jià)成本構成中建設成本、財務(wù)成本等近幾年都不斷增加，而近期人們出于對通貨膨脹的預期而買(mǎi)房保值等現象也都存在，這些都會(huì )影響到房?jì)r(jià)的走勢。

　　目前房?jì)r(jià)的高漲對普通購房者而言負擔已經(jīng)很大，市場(chǎng)調節下政府的調控此時(shí)尤為重要。相對高端市場(chǎng)，符合購買(mǎi)條件的客戶(hù)群不斷擴大，土地供應卻非常稀缺，未來(lái)的價(jià)值體現會(huì )不斷升高。

　　其他 觀(guān)點(diǎn)

　　大舉推地不能平抑房?jì)r(jià)

　　房地產(chǎn)獨立評論人 牛刀

　　加大住宅用地的推廣速度和規模，是頭痛醫腳的事。中國本輪房?jì)r(jià)上漲是處在經(jīng)濟衰退時(shí)期，主要矛盾是貨幣供應量過(guò)大，中央政府的許多產(chǎn)業(yè)政策被投機資金沖得稀里嘩啦的時(shí)候，用解決供求關(guān)系的辦法來(lái)平抑高房?jì)r(jià)，顯然不是一個(gè)得力的措施。

　　推地平抑房?jì)r(jià)

　　不如嚴查閑置地

　　網(wǎng)友 孟嗣貴

　　規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，最主要的還是要加強對違規行為的處罰。比如我們已有的兩年不動(dòng)工，土地要強制收回的政策。對于開(kāi)發(fā)了一部分算不算開(kāi)始，故意把設計弄得很復雜而報審批拖延時(shí)間，等等這些情況，如何確定怎樣算土地沒(méi)開(kāi)發(fā)，加強細則的出臺，讓政策真正地執行下去，這才是平抑房?jì)r(jià)的好辦法。

　　平抑房?jì)r(jià)

　　需要系列配套措施

　　《北京晚報》評論

　　不管土地多么便宜，供應多么充足，開(kāi)發(fā)商總是希望通過(guò)賣(mài)高價(jià)房獲得最大利潤，決不會(huì )主動(dòng)采取薄利多銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)策略。他們寧可土地握在自己手中，等待土地升值，也不情愿大量蓋房看到房?jì)r(jià)下跌。政府若想通過(guò)大舉推地平抑房?jì)r(jià)，還需要有一系列配套措施。