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　　對政策走勢的猜測成為當前中國房地產(chǎn)業(yè)的焦點(diǎn)話(huà)題。

　　房地產(chǎn)政策變數大

　　今年前三季度，在政府4萬(wàn)億投資、全社會(huì )固定資產(chǎn)投資同比增長(cháng)33.4%和新增8.67萬(wàn)億、同比增長(cháng)149%的天量信貸刺激下，宏觀(guān)經(jīng)濟持續回暖，GDP增長(cháng)7.7%，其中三季度GDP增長(cháng)8.9%。而1-9月進(jìn)出口總額同比下降20.4%，外需依然乏力。拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的重要支柱消費仍有待進(jìn)一步升級。固定投資占比過(guò)大，顯露投資和信貸拉動(dòng)的經(jīng)濟復蘇仍有很大的不確定性。10月21日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議首次提出，將保增長(cháng)、調結構和管理通脹預期的關(guān)系列為今后幾個(gè)月的重點(diǎn)調控內容。很多人注意到，這一提法，與此前持續逾半年官方強調的“把促進(jìn)經(jīng)濟平穩較快發(fā)展作為經(jīng)濟工作的首要任務(wù)”有了明顯變化。當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)各方最關(guān)心的是房地產(chǎn)政策的變數會(huì )有多大。

　　在實(shí)體經(jīng)濟沒(méi)有復蘇的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用顯然是重要的，但眼前的天價(jià)地、天價(jià)房走勢令人眩暈，一位房地產(chǎn)業(yè)界的高管感嘆，按照國際上一般的租售比(即房屋售價(jià)與月租金之比)來(lái)衡量住房投資價(jià)值，正常范圍應該在1∶100至1∶230之間，而如今北京等城市熱點(diǎn)成交區域房屋租售比普遍在1∶350-1∶450范圍內，房?jì)r(jià)奇高如同收重稅，可價(jià)格仍在不斷上漲。

　　據亞豪機構檢測數據顯示，11月即將上市的商品房新盤(pán)項目均價(jià)已達17008元／平方米，環(huán)比漲幅達16.7%。此間業(yè)界已有猜測，高房?jì)r(jià)已大大超出購房者的承受能力，漸高的民怨成為決策者必須考慮的因素。另外，近兩年，在金融危機背景下，加之美國國內最近流感疫情擴大，美元疲軟，海外熱錢(qián)大量進(jìn)入中國地產(chǎn)市場(chǎng)，防止通脹，抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲，在今年“保八”已無(wú)懸念的情況下，抑制房?jì)r(jià)繼續高漲的力度明顯大于去年。

　　據中房指數的數據，今年9月金融機構外匯占款月度環(huán)比驟升242.5%，與近期重新加強的人民幣升值預期遙相呼應。最近有媒體報道，近3年超百億美元基金押注亞洲房地產(chǎn)。另有房地產(chǎn)金融機構人士透露，由于寬松信貸、通脹預期、打擊炒房措施解除，現在有大量海外資金借助國內的民營(yíng)機構規避外資進(jìn)入限制，采用與國內機構合作的操作方式流向房地產(chǎn)業(yè)。

　　盡管目前房地產(chǎn)顧問(wèn)機構還不能準確掌握確切的外資購房情況，但深、京、滬等一線(xiàn)城市投資客身影活躍，其中不少是民企老板。有些資金規模大的民企老板合伙成立投資公司，其目標不僅是新房、二手房，還包括商鋪、寫(xiě)字樓、拍賣(mài)房市場(chǎng)。

　　在實(shí)體投資環(huán)境沒(méi)有獲得改觀(guān)的情況下，資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)價(jià)格一方面持續飆升，一方面仍有高位進(jìn)入的大量買(mǎi)家，或許這就是讓人越發(fā)看不懂這一市場(chǎng)的一個(gè)原因。著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平近日針對這種現象判斷，當前樓市回暖并不是中國的經(jīng)濟得到了根本改善和居民的收入水平提高所推動(dòng)的，目前中國經(jīng)濟處在泡沫狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)政策變數在增大。近日，中國銀監會(huì )已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)作，對《個(gè)人貸款管理暫行辦法》公開(kāi)征求意見(jiàn)。該《辦法》明確，銀行要建立并嚴格執行貸款 面談制度，以有效鑒別個(gè)人客戶(hù)身份，了解借款的真實(shí)用途，調查借款人的信用狀況和還款能力，確保貸款的真實(shí)性。征求意見(jiàn)稿中強調，銀行不得發(fā)放無(wú)指定用途的貸款。而且在支付環(huán)節，明確實(shí)行貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金進(jìn)行管理和控制。銀監會(huì )有關(guān)負責人表示，該《辦法》是我國出臺的第一部個(gè)人貸款管理的法規，也是銀監會(huì )近兩年一攬子貸款業(yè)務(wù)監管法規的重要組成部分。其主要針對目前一些銀行業(yè)金融機構個(gè)貸業(yè)務(wù)違規操作現象，特別是“假按揭”、“頂冒名”以及貸款挪用等情況，目的是確保信貸資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟。

　　另外，業(yè)內人士分析，二套房貸放松和營(yíng)業(yè)稅減免政策執行期截止于2009年12月31日，這表明，政府在這兩項政策出臺之時(shí)即考慮到了收放余地。既拉動(dòng)購房者入市，也對投資投機風(fēng)潮的卷土重來(lái)留有后手。近期這兩項政策很可能會(huì )有調整。另外，瘋狂的天價(jià)地頻 出，使商品房?jì)r(jià)格水漲船高，引起了全社會(huì )的關(guān)注。政府在土地供應環(huán)節，應該對現行的價(jià)高者得的供地方式加以調整。業(yè)內比較一致地認為，為滿(mǎn)足中低收入者住房需求，政府對保障性住房還會(huì )進(jìn)一步加大投資力度。

　　中房指數基于對2009年前三季度中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的分析判斷，前三季度“過(guò)于寬松”的貨幣政策難以延續，今后一段時(shí)間貨幣政策基調轉變的概率上升。若貨幣政策轉向(高盛預測四季度將上調存款準備金率0.5個(gè)基點(diǎn)，明年全年將三次加息)，寬松性貨幣政策的結束，未來(lái)2-3年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨挑戰。

　　房?jì)r(jià)仍會(huì )“高位僵持”

　　對政策調整的預期已反映到各地樓市。最近，京、滬、深、蓉等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市都出現了集中成交。盡管房?jì)r(jià)很高，但購房者為取得貸款優(yōu)惠和免稅，爭著(zhù)擠上政策末班車(chē)。另外，記者從一 金融機構了解到，近來(lái)，銀監會(huì )對各金融機構的監管提示不斷。這些機構已開(kāi)始著(zhù)手調整，有的已經(jīng)決定不再考慮增加新的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)項目，并力求一旦政策變化，保證老項目不出問(wèn)題。

　　政策的收緊肯定會(huì )使市場(chǎng)銷(xiāo)售下降，但業(yè)內人士認為，目前，市場(chǎng)上資金的流動(dòng)性很強，除國家的投資、海外熱錢(qián)，新保險法于10月1日正式生效，已有消息稱(chēng)，保險公司可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險資金可能在1700億元左右，保險資金投資房地產(chǎn)也箭在弦上。另外，今年3月后，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖速度之快出乎意料，盡管還不到11月，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售指標大多完成了，有的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)超出去年全年。

　　“兜里有錢(qián)心中不慌”，由于銷(xiāo)售額大幅增長(cháng)，企業(yè)資金充裕，開(kāi)發(fā)商此時(shí)大多觀(guān)望等待，并不準備在價(jià)格上作出讓步。即便是在房?jì)r(jià)高企的一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)的走勢預計將呈現“高位僵持”，期望價(jià)格大幅下跌恐不現實(shí)。