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　　內地房地產(chǎn)市場(chǎng)自今年初以來(lái)迅速“回暖”，看好一線(xiàn)城市高端物業(yè)集中更具投資性，外資在內地樓市投資的焦點(diǎn)也從二線(xiàn)城市重回一線(xiàn)城市。是否要加強房地產(chǎn)外資監管的爭議由此再度引發(fā)。

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　　政策“松綁”

　　焦點(diǎn)重回一線(xiàn)城市

　　“去年下半年至今年初，投資于中國內地房地產(chǎn)的外資紛紛回籠資金，部分退出了中國內地房地產(chǎn)，返回本國‘救火’�！眹�際知名的物業(yè)咨詢(xún)機構——戴德梁行中國行政總裁張國正透露，摩根士丹利、麥格理集團在上海就有三處大宗房地產(chǎn)轉讓給了北京、上海幾家頗有實(shí)力的中國內地企業(yè)。央行上�？偛�2007年7月底一份報告則指出，“在人民幣升值預期下，外匯資金開(kāi)始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)”。

　　但如今情況發(fā)生了變化。張國正告訴記者，由于一線(xiàn)城市高檔物業(yè)樓盤(pán)集中更具投資性，外資機構重整進(jìn)入內地房地產(chǎn)時(shí)，焦點(diǎn)重回一線(xiàn)城市，北京、上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地再次受到外資機構追捧。

　　據戴德梁行研究部的不完全統計，今年上半年，外資機構在北京、上海的大宗土地成交額分別達60億元、35億元，比去年同期有較大增幅。而過(guò)去被認為是外資機構投資熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市，如成都、大連、武漢、重慶、天津等5個(gè)城市中，僅有重慶在今年上半年外資機構大宗土地成交額與去年同期持平，其他4個(gè)城市均出現不同程度的下降。今年上半年，外資機構在內地購置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地資金超過(guò)1100億元，住宅和城市綜合體項目成為外資在一線(xiàn)城市的投資新熱點(diǎn)。

　　今年前三季度，處于二線(xiàn)城市前列的福州、廈門(mén)兩地，外資機構在其房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況雙雙下降。據廈門(mén)國土與房管部門(mén)統計顯示，今年前三季度，廈門(mén)房地產(chǎn)外資機構投資占比僅為10%，比2007年外資機構投資12%的份額減少了兩個(gè)百分點(diǎn)。

　　張國正說(shuō)，由于中國內地一些地方近期實(shí)行了簡(jiǎn)化和放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的外匯登記手續等“松綁”政策，也是促成外資機構在內地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回升的重要原因。

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　　沖擊不小

　　外資進(jìn)入引發(fā)爭議

　　地方政府對外商投資房地產(chǎn)悄然“松綁”引發(fā)業(yè)界爭議。

　　中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容說(shuō)，在去年全國住房銷(xiāo)售下降20%以上、國家又出臺多項刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策的情形下，今年一些地方房地產(chǎn)銷(xiāo)售增加是正常的，但這并不意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現全面理性回歸，讓大多數居民的住房需求釋放出來(lái)，讓他們都有支付能力，讓房地產(chǎn)庫存迅速減少，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全面回暖才會(huì )出現。但在目前內地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于波動(dòng)調整的情況下，如果讓外資進(jìn)入將使局面變得更為復雜。

　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權認為，當前，內地房?jì)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因是，內地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和一部分較高收入投資者，乃至少數境外投機者之間的博弈。因此，境外資金對內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊不容忽視。

　　“過(guò)去外資很少直接進(jìn)入國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，往往選擇項目收購、產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)的方式，造成外資在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)所占比例不大的假象。與歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現狀相比，內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報率將促使更多的外資機構、更大數額的外資進(jìn)入�！本澳藱嗾f(shuō)。

　　專(zhuān)家還指出，隨著(zhù)人民幣進(jìn)一步升值，國際熱錢(qián)通過(guò)各種途徑和渠道擠入中國市場(chǎng)，目前無(wú)論在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一手房交易市場(chǎng)，還是在二手房市場(chǎng)，已頻頻出現外資整體收購及兼并的信息。大量國際游資通過(guò)地下錢(qián)莊等非法渠道進(jìn)入中國樓市，不僅對于日益高漲的房?jì)r(jià)起到了推波助瀾的作用，還直接危及國內的金融安全。

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　　“十字路口”

　　外資監管任重道遠

　　業(yè)內人士認為，當前中國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)再次站在了調整的“十字路口”，加強房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資監管仍將是任重道遠。

　　“現在內地房?jì)r(jià)仍處在非正常上漲通道，已給進(jìn)來(lái)的外資帶來(lái)了超乎意外的好處，可以預見(jiàn)的是，國外的游資會(huì )繼續一撥一撥地潛入我國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強說(shuō)，“現有的外資房地產(chǎn)項目如需進(jìn)一步融資該怎么辦？政策未明確。近年來(lái)出臺的一系列房地產(chǎn)‘限外’政策執行剛性如何，還需時(shí)日檢驗�！�

　　業(yè)內人士指出，外資由于財力雄厚，對市場(chǎng)風(fēng)險承受能力強，在與內地開(kāi)發(fā)商的較量中往往處于上風(fēng)，幾乎成了近年來(lái)房地產(chǎn)調控的“死角”。

　　此外，一些地方為了發(fā)展，視外資為“救世主”，給出優(yōu)惠條件吸引外資，以“啟動(dòng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)。佑威房地產(chǎn)研究中心研究員薛建雄建議，國家要考慮適時(shí)開(kāi)征土地增值稅和出臺更為嚴密的房地產(chǎn)領(lǐng)域政策。如果從嚴實(shí)行，對國內高漲的房?jì)r(jià)可以起到抑制作用。