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　　去年以來(lái)，國內很多城市都出臺樓市新政，以促進(jìn)當地房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。一些城市在堅持凈地出讓的基礎上，對危舊房改造、城中村改造等項目，允許采用“毛掛凈交”的方式出讓。記者同時(shí)了解到，在一些城市“先拆后掛”再被提到了前臺。業(yè)內士認為，不管哪種方式，只要能充分吸納社會(huì )資金參與舊城改造，對提高地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值都具有現實(shí)意義。

　　毛掛凈交的雙重利好

　　據介紹，“毛掛凈交”，即在毛地(地上存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施，尚未獲得補償安置的土地)的情況下進(jìn)行招拍掛形成土地交易，政府利用社會(huì )資金將毛地變?yōu)閮舻?在土地出讓時(shí)，已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地)，在規定的時(shí)間內將凈地出讓并交付給開(kāi)發(fā)商的供地方式。

　　據了解，國內南京等城市較早采用“毛掛凈交”方式。據了解，在堅持凈地出讓的基礎上，對危舊房改造、企業(yè)搬遷改造、城中村改造等項目，允許采取“毛掛凈交”的方式出讓。采取“毛掛凈交”方式，主要是針對這些項目的特殊性，因為這些項目都屬于公益性項目。

　　市國土部門(mén)有關(guān)人士分析認為，在規定的時(shí)間內將凈地出讓并交付給開(kāi)發(fā)商的供地方式，于政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)有雙重利好。既能緩解政府因城市舊城區改造所帶來(lái)的資金壓力，又能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的成本，促進(jìn)企業(yè)信心提升。據了解，在南京等城市，凈地出讓需要三至六個(gè)月內必須繳納土地出讓金，但“毛掛凈交”的方式可以延長(cháng)一年甚至更長(cháng)時(shí)間來(lái)繳納土地出讓金，這樣對于減少開(kāi)發(fā)商資金占用量也是有好處。

　　交付周期長(cháng)存一定風(fēng)險

　　市國土部門(mén)有關(guān)人士分析認為，“毛掛凈交”的實(shí)施前提，需政府配套出臺實(shí)施細則規范操作方法，并將項目納入年度供地計劃統一管理和協(xié)調。

　　在實(shí)施過(guò)程中還必須注意做好項目前期工作，因為“毛掛凈交”政策的執行，使交付土地的周期變長(cháng)，市場(chǎng)較難預測，會(huì )影響到土地出讓成交地價(jià)。因此“毛掛凈交”的實(shí)施對政府相關(guān)部門(mén)提出更高的管理水平要求，政府相關(guān)部門(mén)需扎實(shí)做好項目前期工作，包括項目基礎數據調查、片區控規的編制、確定出讓地價(jià)和項目成本測算等。其次做好項目的策劃包裝推介工作，吸引更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與�？谂f城改造工作，投資我市地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，毛地簽訂協(xié)議必須約定好補償款支付和安置落實(shí)的期限，以及相關(guān)違約責任。

　　分析認為，“毛掛凈交”的實(shí)施可以突破政策規定的瓶頸，具有較強的可操作性，對舊城改造項目產(chǎn)生較大影響，并可提高我市的地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

　　先拆后掛強調政府主導

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，不僅在許多一線(xiàn)城市，部分二三線(xiàn)城市今年也進(jìn)一步優(yōu)化土地供應方式，對危舊房改造、企業(yè)搬遷改造、城中村改造等項目，允許采用“毛掛凈交”的方式出讓。當眾多城市采用“毛掛凈交”供地方式時(shí)，有沒(méi)有意識到這種供地方式善后管理工作的重要性呢？記者了解到，媒體關(guān)于少數企業(yè)與政府在“毛掛凈交”后的糾紛也不時(shí)見(jiàn)報。業(yè)內人士認為，“毛掛凈交”方式出讓后，就必然涉及到拆遷，既然涉及到拆遷，就可能出現一些不可知的因素，對按期交地產(chǎn)生影響。

　　市國土部門(mén)有關(guān)人士分析認為，應該做好“毛掛凈交”土地出讓善后管理工作。若因特殊原因暫時(shí)無(wú)法交付或不具備全面開(kāi)發(fā)條件的已出讓地塊，可通過(guò)協(xié)商按兩種方式處理，一是經(jīng)批準并辦理相關(guān)手續后，可適當順延開(kāi)、竣工時(shí)間，并根據建設規模、進(jìn)度情況分期或延緩繳納土地出讓金。二是按土地招拍掛出讓時(shí)設定的條件和退款方式，還本付息退款處理。

　　據介紹，較早實(shí)施“毛掛凈交”的南京市，又在“創(chuàng )新運作模式”。該市下關(guān)區對外稱(chēng)，打破過(guò)去“毛掛凈交”的模式，采取“自籌資金，先拆后掛”的方式，積極發(fā)揮政府在融資中的主導作用，成立危舊房改造項目運作公司。通過(guò)向上級政府借、財政出、向銀行貸廣泛籌集危改資金，保障了拆遷改造工作的順利啟動(dòng)。