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　　報載，北京土地市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)重大變革：5年內，土地一級開(kāi)發(fā)將全部收歸政府。媒體說(shuō)，這個(gè)由政府推進(jìn)、土地儲備中心執行、銀行資金支持的土地一級市場(chǎng)開(kāi)發(fā)最新模式，如果能大規模推行，將有可能成為未來(lái)各地土地一級開(kāi)發(fā)都采取的樣本。

　　我不認為此舉能夠在全國大面積推行。北京財大氣粗可以這樣做，但牽涉到大規模規劃的地區就不可能這樣做。比如西安要恢復故宮三倍大的大明宮遺址公園，周邊要拆遷的土地規模就是大明宮的兩倍，因此其做法是統一底價(jià)，在全國各地遍邀有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商參與土地一級市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。

　　人們更關(guān)心的是，這場(chǎng)土地一級市場(chǎng)大收權大壟斷，是否能夠從土地出讓環(huán)節控制成本，從而達到調控房?jì)r(jià)目的？北京市土地整理儲備中心內部人士就堅定地認為，政府壟斷土地一級開(kāi)發(fā)可以更好地遵從整個(gè)區域經(jīng)濟的發(fā)展規劃供給土地，并調整供給的速度和數量，從而達到調控房?jì)r(jià)的目的。

　　實(shí)際上，這個(gè)理由是不成立的。此前政府一般會(huì )對進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)的企業(yè)給予拿地的優(yōu)惠，致使很多地塊競爭并不激烈，這樣可以保證一部分土地以底價(jià)成交。但土地一級市場(chǎng)完全被政府壟斷之后，只要競價(jià)存在，土地價(jià)格底線(xiàn)就會(huì )失去意義，因為成交價(jià)是由市場(chǎng)的價(jià)格預期決定的。而且，政府壟斷土地一級市場(chǎng)之后，其自身對土地利益的追求肯定會(huì )蓋過(guò)壓低房?jì)r(jià)的訴求，從而在調控土地上未必符合公眾期待。

　　但政府全面壟斷土地一級市場(chǎng)，是否會(huì )直接助推房?jì)r(jià)？這也未必有那么直接的關(guān)系。從過(guò)去眾多“地王”的開(kāi)發(fā)上市經(jīng)驗看，“地王價(jià)格”未必一定就賣(mài)出“樓王”價(jià)格，樓價(jià)依然是由預期和需求所決定。

　　因此，在真正的壟斷打破之前，亦即在農村宅基地和農地無(wú)法直接與城市國有土地“同權同價(jià)”入市之前，地方政府是否全面壟斷土地一級市場(chǎng)，并不對未來(lái)樓價(jià)構成過(guò)于直接的影響。其實(shí)質(zhì)，只是改變地方政府和開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)暴利中的分成關(guān)系。在房地產(chǎn)暴利中，地方政府獲得的份額可能因此而更多了，開(kāi)發(fā)商獲得的相對份額則有可能因此減少，但房?jì)r(jià)并不受根本性影響。

　　與此同時(shí)，直接受影響的還有兩個(gè)方面。一是政府和被拆遷民眾的關(guān)系。以往的拆遷是開(kāi)發(fā)商和被拆遷戶(hù)面對面，將來(lái)則是地方政府和民眾面對面。地方政府的中立或曰相對中立地位如何實(shí)現，成了一個(gè)更為復雜的問(wèn)題。

　　另一個(gè)問(wèn)題是銀行的收益可能更大了，同時(shí)風(fēng)險也可能增加了。土地儲備中心資本金較少，過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行資金，資產(chǎn)負債率較高，抵御風(fēng)險能力低。在實(shí)際運作過(guò)程中，有時(shí)因地段拆遷成本過(guò)高，使開(kāi)發(fā)成本高于市場(chǎng)可接受的出讓價(jià)格；有時(shí)因地塊受政策因素影響導致地價(jià)下滑，造成土地開(kāi)發(fā)成本與收益不匹配。此外，拍賣(mài)中流拍也會(huì )導致土地出讓收益得不到充分實(shí)現。更要緊的是，銀行如何面對一級政府可能出現的“賴(lài)賬”行為，可能比直接面對開(kāi)發(fā)商的“賴(lài)賬”行為要難辦得多。

　　(童大煥 作者為資深時(shí)事評論員)