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　　近期，挾咄咄逼人的資金優(yōu)勢，國企在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)頭強勁，一些國企、央企更是頻頻成為“地王”買(mǎi)家。

　　持續的“國企熱”會(huì )不會(huì )“燙傷”房地產(chǎn)業(yè)？不少人士認為，部分國企借助于資金優(yōu)勢進(jìn)行的“非理性”的開(kāi)發(fā)、拿地行為，將進(jìn)一步刺激房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊，并增加后市調控的難度。房地產(chǎn)業(yè)“國企熱”利弊如何尚難定論，但應警惕其“做大”樓市泡沫的可能性。

　　房地產(chǎn)“升溫”，國企“發(fā)熱”

　　數據顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額前十強中，包括前三名在內的六家企業(yè)均為國企。戴德梁行華東區綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說(shuō)，2007年A股市場(chǎng)排名前十的房企中有六家是民企，而今年則是國企“一統天下”。

　　在土地市場(chǎng)上，國企表現更為強勢，是各地“地王”最主要的買(mǎi)家。比如，4月29日，杭州上城區投資控股集團有限公司以7億元奪得南山路勾山里B地塊，樓面地價(jià)高達4.6萬(wàn)元/平方米，成為今年樓市回暖過(guò)程中重點(diǎn)城市首個(gè)“地王”。6月30日，中國中化集團旗下的中化方興投資管理有限公司出資40.6億元摘得廣渠路15號地塊這一當地“地王”；7月23日，金地集團以30.48億元拿下上海青浦區趙巷鎮10號地塊，創(chuàng )下2009年上海新“地王”。8月和10月，中國保利集團控股的保利地產(chǎn)先后成為蘇州和南京兩地的“地王”得主。而在9月先后刷新上�！暗赝酢奔o錄、將地價(jià)推高至70億元以上的中國海外發(fā)展等，也均為國企。

　　綜合來(lái)看，國有資本主要通過(guò)三種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是通過(guò)地方政府控股的“城投公司”進(jìn)入當地的一級土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)；二是憑借資本優(yōu)勢進(jìn)入土地二級市場(chǎng)；三是收購優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。其中，土地市場(chǎng)是國企爭奪最激烈的領(lǐng)域。

　　日前，有媒體報道，國資委分管的136家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，輔業(yè)包含房地產(chǎn)的則達80多家。雖然上述數據準確與否尚有爭議，但國企對房地產(chǎn)業(yè)的“深度介入”已是不爭的事實(shí)。

　　另一方面，民營(yíng)企業(yè)正退出重點(diǎn)城市�！墩闵獭冯s志日前針對30家較為知名的民營(yíng)房企作了調查。這30家房企中，有18家房企今年以來(lái)沒(méi)有拿過(guò)一塊地。一些民營(yíng)房地產(chǎn)商說(shuō)：“我們對明年的形勢還看不清楚，而且目前地價(jià)過(guò)高，我們不敢貿然拿地�！庇械剡M(jìn)賬的12家房企中，七家企業(yè)所購土地位于南寧、黃山、鎮江、紹興、溫州、寧波等二三線(xiàn)城市。

　　被動(dòng)還是主動(dòng)

　　國企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，是被動(dòng)“避害”，還是主動(dòng)“趨利”，或是兩者兼而有之？

　　一國資房企負責人告訴記者，今年以來(lái)公司貸款變得“特別寬松”，往往是多家銀行主動(dòng)找上門(mén)，請求“幫幫忙”貸點(diǎn)款；對有些上十億的項目，則會(huì )由總行的領(lǐng)導親自來(lái)打招呼，“跟民企不同，巨大的資金優(yōu)勢使國企在房地產(chǎn)市場(chǎng)左右逢源”。

　　民生銀行近日發(fā)布的《地產(chǎn)金融藍皮書(shū)》認為，國有資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有三大因素：首先，融資能力強，融資成本低；其次，國企的主業(yè)正因消費不足而導致產(chǎn)能過(guò)剩，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化進(jìn)度遠比其他行業(yè)理想，國企急于擴大地產(chǎn)比重；再次，央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的暴利彌補房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴大在房地產(chǎn)行業(yè)的份額。由此，民生銀行認為：“國進(jìn)”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟結構調整的伴生現象，更是現行經(jīng)濟體制和政策的必然產(chǎn)物。

　　一位不愿具名的國企負責人說(shuō)，原先國資委規定只有16家央企可以進(jìn)入房地產(chǎn)，其他企業(yè)不能進(jìn)入�！暗�這兩年來(lái)，可能是央企的部分企業(yè)，特別是傳統加工企業(yè)、生產(chǎn)制造企業(yè)效益不理想，出口又受影響，所以?xún)A向于在房地產(chǎn)業(yè)中加大投資�！�

　　長(cháng)期研究樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委專(zhuān)職副主任孫鐘炬認為，國企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，既是“冒險意識”推動(dòng)，也是“利益驅動(dòng)”使然，“今年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了一個(gè)反常的‘黃金時(shí)期’，增強了企業(yè)的冒險意識。此外，目前房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)‘短平快’的行業(yè)，出效益快，風(fēng)險卻小，在很多企業(yè)看來(lái)無(wú)疑是最有收益的投資渠道”。

　　應警惕“國企熱“做大”樓市泡沫

　　一些分析人士認為，不少“土地”遭遇閑置，恰是因為企業(yè)資金薄弱、無(wú)力開(kāi)發(fā)所致；而國企尤其是央企擁有穩固的資金鏈和強大的開(kāi)發(fā)能力，能促進(jìn)土地資源的充分利用和深度開(kāi)發(fā)。還有人認為，國企拿地是行政力量對房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控手段之一，將為日后的樓市調控創(chuàng )造更多主動(dòng)權。

　　在一些業(yè)內人士認為，國企“強悍”入市，是抬高地價(jià)、加快房?jì)r(jià)上漲的重要原因。一進(jìn)入上海已有10多年的港資房企人士說(shuō)，“現在一些國企連樓面價(jià)超過(guò)兩萬(wàn)、三萬(wàn)的地都會(huì )毫不猶豫地去拿，這讓大家有些擔心，如果一兩年后這樣的價(jià)格賣(mài)得動(dòng)，那就說(shuō)明房?jì)r(jià)上漲太快了；如果企業(yè)不開(kāi)發(fā)，那就是炒地，借此融資圈錢(qián)”。

　　他說(shuō)，一些國企的主業(yè)并不是房地產(chǎn)，但出手卻非常彪悍，頻頻制造地王，這將加劇市場(chǎng)的泡沫化、非理性程度�！拔覀儾慌聡�企進(jìn)來(lái)，但如果有些企業(yè)不考慮資產(chǎn)回報率、財務(wù)負債率，而只管依靠巨額的銀行貸款和股市融資，非理性地拿地，那將對市場(chǎng)造成很大沖擊”。

　　孫鐘炬還認為，國企尤其是央企與地方政府一向“關(guān)系深厚”，地方政府不會(huì )“傻”到去收回國企手中的地。這樣一來(lái)，“土地閑置兩年即收回”等政策的權威性將遭遇挑戰。

　　業(yè)內人士建議，要進(jìn)一步加強對信貸資金流向的監管，防止資金過(guò)量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；尤其要規范不以房地產(chǎn)為主業(yè)的國企的投資行為，嚴控國企資金非理性進(jìn)入樓市。此外，還應完善國企投資房地產(chǎn)的風(fēng)險評估和風(fēng)險控制，嚴查國企炒樓、炒地行為。