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　　編者按

　　有人將今年的旺銷(xiāo)歸因于去年年底至今年年初的各項臨時(shí)性?xún)?yōu)惠政策，眼下，各種購房?jì)?yōu)惠政策大限將至，未來(lái)政策走勢仍不明晰，買(mǎi)房人、開(kāi)發(fā)商，甚至是中介機構，將以怎樣的心態(tài)面對這個(gè)大限日？是否希望趕上這次“優(yōu)惠末班車(chē)”呢？《北京晨報·房產(chǎn)周刊》本期展開(kāi)深入調查。

　　買(mǎi)方

　　公積金不“成”就觀(guān)望

　　近來(lái)一直在看房的李女士對優(yōu)惠利率是否取消并不是過(guò)分擔心，她告訴記者自己首次置業(yè)就買(mǎi)90平方米以下的小戶(hù)型，計劃用公積金貸款，所以貸款是否7折優(yōu)惠并無(wú)影響，目前主要考慮的問(wèn)題是房子品質(zhì)，除價(jià)格外，還考慮地段、交通和社區配套等一些條件�！笆聦�(shí)上，最好能買(mǎi)現房。如果看好的房子公積金貸款又不夠，那就再等等看�！崩钆�士說(shuō)。

　　“偉嘉安捷”統計數據顯示，10月份房貸市場(chǎng)交易類(lèi)貸款量環(huán)比下降兩成。二手房稅費大限來(lái)臨之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未如期出現交易小高潮。該機構專(zhuān)業(yè)人士分析，造成交易類(lèi)貸款不升反降的原因主要有兩方面：一是“高貸低過(guò)”禁令下發(fā)，不少購房人不能在銀行獲得高評估貸款，做低過(guò)戶(hù)價(jià)又不太甘心，在對未來(lái)貸款政策預判不明的情況下只好靜觀(guān)其變；二是下半年帶動(dòng)房貸市場(chǎng)交易類(lèi)貸款走勢的主要是置業(yè)升級人群，受二套房貸政策的影響，再次置業(yè)的人群要面對高首付、高利率的現實(shí)，這部分人群依舊在觀(guān)望。北京中原三級市場(chǎng)研究部表示，目前投資客的購房步伐有所緩慢，理由是他們著(zhù)重選擇房產(chǎn)項目本身升值潛力空間大的樓盤(pán)，而不是盲目出手。

　　賣(mài)家

　　有房在手不愁賣(mài)

　　小王考慮到與父母同住，計劃在西南三環(huán)的萬(wàn)年花城買(mǎi)一套三居室的二手房。然而她在萬(wàn)年花城周邊的各中介門(mén)店登記了一圈，一周下來(lái)卻沒(méi)有接到一個(gè)看房電話(huà)�！拔覑�(ài)我家”萬(wàn)年花城店工作人員的回復是：“目前大家手上的客戶(hù)多，而房源少。只要出一套房源，很快就能賣(mài)掉，因此大家連看房的機會(huì )都不是很多�！敝薪榈恼f(shuō)法很快得到驗證，小王在登記后第9天接到電話(huà)，有一房主愿意250萬(wàn)元出售其在萬(wàn)年花城4期的一套房產(chǎn)，但聽(tīng)到小王要等下班后8點(diǎn)才能趕去看房后便拒絕接待，小王描述說(shuō)：“房主說(shuō)時(shí)間太晚，耽誤休息了，看房人多，房子不著(zhù)急馬上出手�！�

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部透露，“金九銀十”期間，北京二手房的成交量較六、七月份有所下浮，但價(jià)格依然穩健。從房源掛牌量方面來(lái)看，沒(méi)有出現明顯的增加，可見(jiàn)前半年活躍的交易確實(shí)消化掉很大一部分房源。而房源量的稀缺，也就增加了在售房源業(yè)主的信心，報價(jià)相對較高。由于目前北京二手房市場(chǎng)活躍度較高，且價(jià)格持續高漲走穩，因此心態(tài)仍然比較堅挺，議價(jià)空間仍然有限。

　　開(kāi)發(fā)商

　　年底不急賣(mài)房子

　　來(lái)自于“安居客”的監測數據顯示，到今年11月3日為止，北京有341個(gè)新樓盤(pán)在熱銷(xiāo)中，其中90平方米以下的房型占現有市場(chǎng)供應新房總數的40%。記者了解到，目前70年產(chǎn)權的中小戶(hù)型依舊供不應求。在開(kāi)盤(pán)數量不多的新盤(pán)項目中，華貿城、萬(wàn)年花城5期、雅世合金公寓等項目均出現“一房難求”的狀況。樓盤(pán)熱銷(xiāo)、政策大限，開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )趕搭政策優(yōu)惠這一“末班車(chē)”？

　　針對上述問(wèn)題，北京國華置業(yè)有限公司公關(guān)部經(jīng)理趙加表示：“今年不再加推項目了，為的是保證已推出樓座的施工進(jìn)度和品質(zhì)。華貿城不會(huì )受到整體市場(chǎng)的影響，因為我們的定位就是不作價(jià)格的‘領(lǐng)跑者’，只作品質(zhì)的‘領(lǐng)跑者’�！睋�悉，原計劃只推出5、6號樓的華貿城，由于認購極其火爆，于是加推了11到14號樓，即使這樣目前還有很多意向購房人沒(méi)有排上號。同樣，位于西四環(huán)的雅世合金公寓推出房源不多，但是認購者達到上千人。雅世集團副總裁宮鐵軍透露：“會(huì )關(guān)注樓市政策的變化，順勢調整項目的銷(xiāo)售策略。但目前優(yōu)惠利率是否會(huì )取消還有待商榷，因此今年加推樓座的可能性不大。房子也不是著(zhù)急賣(mài)，還主要是做品質(zhì)�！比f(wàn)年花城5期在一天銷(xiāo)售完畢后，該項目負責人表示今年不再推出新盤(pán)，要等到明年4、5月份才再次開(kāi)盤(pán)。

　　中介

　　12月或現集中交易

　　各項優(yōu)惠政策執行基本已至一年， “鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認為北京二手房市場(chǎng)出現三種新特點(diǎn)，一是各項稅費政策的優(yōu)惠，節省成本最大幅度可達7.55%左右，這直接促進(jìn)了潛在的隱性需求顯現，從而使得成交量顯著(zhù)上升；二是90平方米以下、140平方米以上兩類(lèi)戶(hù)型成交比重明顯上升，讓初次置業(yè)購買(mǎi)小戶(hù)型為主的人群被動(dòng)購房程度減輕，讓大戶(hù)型的持有風(fēng)險大大降低，這都直接提高了兩類(lèi)戶(hù)型房產(chǎn)的購房意愿；三是3至5年房產(chǎn)成交占比顯著(zhù)上升，增強了次新房需求群體和持有群體的入市意愿。

　　“我愛(ài)我家”副總胡景暉認為，按照之前的政策公布程序看來(lái)，如果真的政策大限來(lái)臨，相關(guān)部門(mén)最晚也要在11月中旬或是月末公布出來(lái)，這樣才能給市場(chǎng)一個(gè)適應期，這樣集中交易可能會(huì )出現在12月份，目前市場(chǎng)上并沒(méi)有明顯的反應，因為政策走向還不明朗�！暗�我認為，目前經(jīng)濟實(shí)體還沒(méi)有真正恢復，要發(fā)揮房地產(chǎn)在其中的積極作用，就不能打擊市場(chǎng)交易信心。因此是否取消還是一個(gè)未知數�！� 胡景暉說(shuō)。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉則認為，房貸優(yōu)惠取消的可能非常大。而且明顯要大于營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的減免。原因是目前的消費者不一定都是理性置業(yè)，有部分甚至是透支需求。因此月供壓力加大后會(huì )抑制部分非理性購房人群盲目入市，在一定程度上抑制價(jià)格的猛漲。21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師表示，隨著(zhù)二手房?jì)?yōu)惠政策倒計時(shí)效應的逐步顯現，將進(jìn)一步加重買(mǎi)賣(mài)雙方的恐慌心理，“集中拋售”或“恐慌入市”的現象將可能重現。

　　晨報記者 王麗婭

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　樓市新一輪調整在即

　　“我愛(ài)我家”副總胡景暉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前所實(shí)施的各項樓市優(yōu)惠政策取消并不能給市場(chǎng)帶來(lái)積極影響，一是不能根本解決房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，原因是能夠享受政策優(yōu)惠的購房人多是首次購房的置業(yè)者，本身購置的也是中低價(jià)房產(chǎn)，不是推高房?jì)r(jià)的主體；二是取消優(yōu)惠政策會(huì )讓買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入觀(guān)望期，不利于盤(pán)活市場(chǎng)，依舊會(huì )影響大財政稅收�！盎謴鸵郧暗亩愂账�平本是為了增加國家的財政收入，這樣雖然在單套房屋的稅收上能多一些，但是會(huì )影響到整體市場(chǎng)成交量下降，結果是總體稅收未必能高�！焙�景暉分析說(shuō)，“綜觀(guān)已經(jīng)出臺的樓市政策，目前最有效的辦法還是土地的有效供給。拍出高價(jià)地就能推高周邊樓市價(jià)格，同樣低價(jià)入市的土地也能起到抑制周邊房?jì)r(jià)上漲，這是一把‘雙刃劍’。對一年以上不開(kāi)工的項目收取土地增值稅，對兩年以上不開(kāi)工的土地收取高額的閑置稅，很快就能擠出不少有效供應量�！�

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師認為，若優(yōu)惠政策到期停止，2010年的房?jì)r(jià)不排除沖高回落的可能。由于中國樓市今年帶有明顯“政策市”的特征，因此樓市對政策的這種依賴(lài)性將長(cháng)期存在。鑒于房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的行業(yè)影響及對經(jīng)濟發(fā)展的拉動(dòng)作用等，預計政府或許不會(huì )輕易采取對刺激樓市復蘇的營(yíng)業(yè)稅費減免等一系列優(yōu)惠政策“一刀切”全面收緊的舉措，但不排除政策局部微調或終止部分政策的可能。面對價(jià)格高、供應少、成交回落的市場(chǎng)現狀，多位業(yè)內專(zhuān)家的共識是，中國樓市在春節前后還將進(jìn)入新一輪的調整。