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　　中國城市的樓價(jià)比美國貴，這已經(jīng)不是新聞了。但從趨勢上看，中國的樓市還會(huì )漲，而且會(huì )漲得很離譜，因為物極必反，股市和樓市的資產(chǎn)泡沫不達到極限是不會(huì )破滅的，這是每個(gè)國家都經(jīng)歷過(guò)的非理性繁榮�！　　�

　　的確，無(wú)論是從租金的投資回報率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國城市房?jì)r(jià)的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房?jì)r(jià)的既不是本土的工資收入，也不是當地的租金水平，而是外來(lái)人口和投資資金的凈流入。在中國的多數城市中，住宅的購買(mǎi)者近80%為外來(lái)人口，首付資金的來(lái)源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦東星河灣開(kāi)盤(pán)，當日銷(xiāo)售超過(guò)40億，264棟千萬(wàn)級高檔公寓在幾個(gè)小時(shí)內一搶而空，刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷(xiāo)售紀錄。而根據易居中國的房地產(chǎn)研究院對當日購房者所做的定量分析。82%的購房者是年齡在45歲以下的人，77%的購房者不是上海本地人。這個(gè)年齡結構又不在上海工作的群體，主要是“富二代”、投資者或企業(yè)家！所以中國城市的房?jì)r(jià)不是由本地的工薪收入和租金回報率決定的，而是由外來(lái)人口和外部資金的流入決定的，投資性購房的占比估計在80%以上。因此，作為投資品主導的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報率的高低來(lái)判斷房?jì)r(jià)走勢，而要把房地產(chǎn)放在投資市場(chǎng)上分析其價(jià)格走勢，否則就無(wú)法理解中國城市房地產(chǎn)的特殊定價(jià)機制。

　　中國經(jīng)濟正處于城市化的加速階段，過(guò)去20年，城市人口從25%上升到45%，現在已超過(guò)6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。據麥肯錫預測，中國的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達到65%。由此推論，城市化推動(dòng)的房地產(chǎn)投機泡沫在未來(lái)10~15年內還會(huì )放大。(金巖石)