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　　2009年度的中國樓市，正在接近尾聲，去年10月之后出臺的優(yōu)惠政策會(huì )否延續，成為當前業(yè)界、甚至是全社會(huì )關(guān)注的焦點(diǎn)�；仡櫧衲陿鞘�，大家的興趣點(diǎn)不斷換頻道。一季度爭議的是市場(chǎng)復蘇是否只是“小陽(yáng)春”，二季度討論是市場(chǎng)反彈還能走多遠，三季度地王們賺足了眼球，四季度圍著(zhù)政策猜猜猜。

　　與股市相似，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素可分為四種：宏觀(guān)面、基本面、資金面、政策面。宏觀(guān)面包括經(jīng)濟增長(cháng)、城市化、工業(yè)化、人口結構等，大家經(jīng)常聽(tīng)到的我國樓市長(cháng)期向好，就源于宏觀(guān)面的強力支撐；基本面指土地供應、需求結構、供求關(guān)系等；資金面三季度坊間討論的較多，與供幣供應、貸款規模有關(guān)；政策面近期成為媒體炒作的熱點(diǎn)。

　　人們喜歡稱(chēng)我國樓市為“政策市”，事實(shí)上確實(shí)如此，形成這樣的局面是有原因的。一是政府在管理經(jīng)濟方面，依然受計劃經(jīng)濟時(shí)代的后遺癥影響，動(dòng)輒想掄出行政大棒，甚至直接限制商品房?jì)r(jià)格；二是住房天然具有商品和公共產(chǎn)品的雙重屬性，政府既想大力發(fā)展住宅市場(chǎng)經(jīng)濟，又不得不做好住房保障，客觀(guān)上需要多些政策干預，協(xié)調二者關(guān)系。三是我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在巨大的區域差異，中央政策和地方政策并行，增加了政策的多樣性和復雜性。

　　從市場(chǎng)角度看，政策好像不足為懼。2003年至2008年上半年，我國一直實(shí)行緊縮型的房地產(chǎn)調控，其中又把穩定房?jì)r(jià)列為重要目標之一。結果如何，有目共睹。一路調控，房?jì)r(jià)一路上漲。2008年四季度和今年初確實(shí)有些城市的有些樓盤(pán)曾經(jīng)降價(jià)，70個(gè)城市房?jì)r(jià)指數也確實(shí)在部分月份出現過(guò)同比和環(huán)比下跌，然而時(shí)間極短，跌幅極小。況且，之所以出現短暫的下跌，主要拜全球經(jīng)濟危機所賜，而非我國的調控政策。

　　可有時(shí)政策又挺管用。去年10月央行和財政部出臺救市政策，通過(guò)降低房貸利率和首付比重，以及減免稅收刺激市場(chǎng)。效果相當不錯。去年11-12月很多城市房屋成交量就開(kāi)始反彈，春節過(guò)后，更是激發(fā)一輪超級大逆轉，全國樓市半年內即由“冬至”轉入“夏天”。如此比較，則會(huì )發(fā)現，政策想要為市場(chǎng)降溫，尤其是抑制房?jì)r(jià)，是件很難的事兒；而想把市場(chǎng)從低迷中拉出來(lái)，好像也挺容易，甚至一不小心就讓市場(chǎng)發(fā)燒，如今不得不考慮是否又該降溫了。

　　上述種種現象，其實(shí)反映了兩點(diǎn)。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)太復雜，想要通過(guò)政策調節，使之長(cháng)時(shí)間保持在一個(gè)合理的溫度、健康的形態(tài)，是不可能完成的任務(wù)。二是我國政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的水平還很“菜”，當然有時(shí)中央出臺的政策并不賴(lài)，可地方政府或某些部門(mén)(尤其是商業(yè)銀行)不愿落實(shí)，楞是沒(méi)辦法。

　　那么，年底政策將會(huì )做何調整。答案其實(shí)并不復雜，中央相關(guān)政策一定會(huì )調整，去年國家救樓市，既是為了經(jīng)濟保增長(cháng)，又不想樓市沉湎于低迷；而現在“保八”無(wú)憂(yōu)，目標初步達到，況且樓市繁榮程度遠超政策制定者當時(shí)的預料，房?jì)r(jià)又漲得一蹋糊涂，政策當然應該適當“收兵”。尤其是二套房貸政策和營(yíng)業(yè)稅減免政策，這二條是“131號文”中標注了截止時(shí)間的。而地方政府出臺的亂七八糟的諸多優(yōu)惠政策，我不認為他們樂(lè )于收回，其中大部分都會(huì )延續，哪個(gè)地方政府不希望房地產(chǎn)業(yè)為區域GDP多做些貢獻？

　　既然政策不會(huì )做大的調整，也就難以對市場(chǎng)產(chǎn)生本質(zhì)性的影響，當然多多少少難免會(huì )受到影響。比如眼下部分購房者驚慌失措地去買(mǎi)房，政策可能要改變的心理預期會(huì )顯著(zhù)影響樓市。而過(guò)了年底的時(shí)間節點(diǎn)，市場(chǎng)就會(huì )恢復到原有的運行軌跡。今年市場(chǎng)反彈過(guò)高，明年回調一些正常且合理，在純商品住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)的話(huà)語(yǔ)權更大些。是該看淡政策的時(shí)候了。（楊紅旭）