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　　11月4日，在葉檀新書(shū)《拿什么拯救中國經(jīng)濟？》發(fā)布會(huì )上，作者葉檀和社科院經(jīng)濟評價(jià)中心主任劉煜輝就中國經(jīng)濟中存在的問(wèn)題進(jìn)行了熱烈的討論�！蹲C券日報》記者就目前高漲的房?jì)r(jià)提出了問(wèn)題，并采訪(fǎng)了兩位專(zhuān)家。

　　囤地收益率已高于黃金

　　《證券日報》：您怎么看待現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及房地產(chǎn)企業(yè)的囤地行為？

　　劉煜輝：我覺(jué)得中國現在房?jì)r(jià)反映的是一個(gè)體制下的合理價(jià)格，也就是說(shuō)只有這個(gè)體制才能創(chuàng )造這個(gè)價(jià)值。

　　我曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一篇文章，從供求兩方面看這個(gè)問(wèn)題，從供給角度來(lái)講，這個(gè)制度肯定是政府壟斷市場(chǎng)的土地供應，在這個(gè)制度背景下面跟成熟歐美市場(chǎng)土地私有制根本無(wú)法做比較，在這個(gè)體制下面看到中國地產(chǎn)商不是一個(gè)簡(jiǎn)單的生產(chǎn)房屋的企業(yè)，實(shí)際上是土地銀行，拿到這個(gè)土地，馬上有銀行給錢(qián)，資本市場(chǎng)也給你錢(qián)，融資成本非常低。它的盈利模式是靠土地儲備，在土地供給壟斷保護下面或者土地升值，絕大部分來(lái)自土地儲備的收益，只要銀根不緊的話(huà)，任志強有一句話(huà)說(shuō)的很直白，現在只要有地就拿，開(kāi)開(kāi)心心拿地，放心大膽拿地，只要供給的速度能供給，房地產(chǎn)商能夠控制好從土地到樓盤(pán)實(shí)現的速度，在中國做房地產(chǎn)肯定是穩賺不賠。我覺(jué)得這是一個(gè)金科玉律。從07、08房地產(chǎn)突擊開(kāi)發(fā)的，從中也汲取了這樣的教訓，現在只要掌握07、08年那一段教訓的話(huà)，我想未來(lái)中國高房?jì)r(jià)可能還要有相當長(cháng)一段時(shí)間。這是我的看法，從供給上來(lái)講的話(huà)是這樣的。

　　從需求上講，中國這么大人口的基數，包括城市化，中央銀行反正是以物價(jià)指數作為行動(dòng)指南，所以只要這個(gè)東西不漲的話(huà)，放那么多貨幣也是無(wú)罪的。所以在這種貨幣操刀情況下面所引發(fā)的資產(chǎn)保值的需求，中國房地產(chǎn)可以變成一個(gè)根深蒂固的觀(guān)念，中國房地產(chǎn)就可以等于黃金一樣，成為一個(gè)天然的保值品。因為大家知道黃金基本上沒(méi)有實(shí)用價(jià)值，或者實(shí)用價(jià)值非常低。

　　葉檀：最近李澤楷的事情鬧的沸沸揚揚，他屯地收益大概是60%多，而當時(shí)黃金才50%多。

　　其實(shí)從房?jì)r(jià)起起落落來(lái)看，起碼房地產(chǎn)投資性和保值性很好。我對房地產(chǎn)市場(chǎng)這么一個(gè)復雜的市場(chǎng)，有時(shí)候簡(jiǎn)直無(wú)話(huà)可說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)有時(shí)候讓人頭暈，它摻雜的問(wèn)題實(shí)在很多。我們經(jīng)常用房?jì)r(jià)收入比這些東西，不光在這幾個(gè)指標，所有國外指標拿到中國一衡量，全部都報掉，沒(méi)有用，水平就躥出去了。

　　被高房?jì)r(jià)犧牲的一代

　　《證券日報》：中國的高房?jì)r(jià)是由什么決定的？中國的房?jì)r(jià)還有沒(méi)有下降的一天？

　　劉煜輝：我最近聽(tīng)到一個(gè)房?jì)r(jià)最雷人的理論，“可支配收入理論”。假設你一個(gè)人是白領(lǐng)，3000元/月收入，2500元干性收入，只有500元是可支配收入，當你的收入從3000元轉到4000元的時(shí)候，你可以看到好像你的總收入上漲幅度是30%，但是可支配收入卻是三倍。房?jì)r(jià)上漲之所以有理，是因為中國房?jì)r(jià)是由可支配收入決定的，而不是由收入決定的。

　　葉檀：政府經(jīng)濟學(xué)家怎么說(shuō)都有自己一套邏輯。房?jì)r(jià)事情我著(zhù)重看兩點(diǎn)，之所以房?jì)r(jià)這么堅挺，除了民意之外，他們并不怎么害怕房?jì)r(jià)的高升。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是貨幣最大的吸納，而且吸納能力很強，一旦火山噴發(fā)的話(huà)，會(huì )把所有的貨幣燒成灰燼。

　　劉煜輝：日本現在房?jì)r(jià)比80年代末低30%，而且永遠上不去。

　　葉檀：所以只要我們活的壽命夠長(cháng)，我們一定會(huì )看到中國房?jì)r(jià)有上不去的那一天，會(huì )有這么一天，因為老齡化很快就要到了�，F在大家把所有的財富都拿出來(lái)買(mǎi)房子，我想80年代這一批人，年輕時(shí)候拼命買(mǎi)房，年老的時(shí)候房?jì)r(jià)一錢(qián)不值。

　　房地產(chǎn)，我想強調的是土地市場(chǎng)。其實(shí)剛才劉煜輝也說(shuō)到了土地市場(chǎng)。因為我們經(jīng)常說(shuō)房改，現在動(dòng)不動(dòng)就收銀根、收地根，放銀根、放地根，但是調來(lái)調去，房?jì)r(jià)節節上漲，當去年我們以為是我們調房得力，房?jì)r(jià)下跌的08年的時(shí)候，誰(shuí)知道是金融危機的前兆，根本不是調的好。在這種情況下，現在很多人提出來(lái)中國要二次房改。二次房改往哪兒改，我想中國房地產(chǎn)癥結的癥結就在于土地市場(chǎng)。所以我主張來(lái)一次徹徹底底的土改，而不是模棱兩可的房改。改來(lái)改去，表面順應了人心，其實(shí)什么也沒(méi)做，反而調用了很多社會(huì )資源，還要給你納稅。我們經(jīng)常說(shuō)土地是開(kāi)發(fā)商的土地銀行，可以從銀行貸款，可以到資本市場(chǎng)兌現，更重要還是中國政府的土地銀行，通過(guò)土地，財政不足的時(shí)候可以通過(guò)土地拉拉高，多一點(diǎn)土地收入。這樣的市場(chǎng)不改的話(huà)，想改變房地產(chǎn)市場(chǎng)，是緣木求魚(yú)，不可能的。

　　即是政策調整

　　成交量變化也不會(huì )太大

　　《證券日報》：大家都說(shuō)今年年底有一部分房地產(chǎn)政策要到期了，您覺(jué)得下一步房地產(chǎn)政策會(huì )怎么調？前一段時(shí)間大家都說(shuō)政府的意見(jiàn)，因為今年經(jīng)濟不太好，需要用房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐中國經(jīng)濟，您怎么看？

　　葉檀：明年中國經(jīng)濟誰(shuí)也不要靠，只要維持后續效力，經(jīng)費繼續投入就可以了，按照慣性就可以。房地產(chǎn)，到今年年底主要是兩個(gè)政策比較敏感的政策，第一是二套房貸政策，改善住房政策，實(shí)際上我們不用考慮。從廣州到南京、上海，這些二套房政策房貸已經(jīng)開(kāi)始收取。還有一個(gè)比較敏感，有的地方為了刺激房地產(chǎn)交易，甚至半年就開(kāi)始免稅。這是刺激交易非常大的一塊稅費政策。我們現在主要觀(guān)察的就是這項稅收會(huì )不會(huì )變化�，F在房地產(chǎn)這兩個(gè)月成交量急劇上升，主要大家多想趕在12月前，政策到之前把這個(gè)稅錢(qián)免掉，省得到1月，誰(shuí)知道稅收會(huì )不會(huì )變。但是從現在來(lái)看，我覺(jué)得這個(gè)政策有可能保證。即便調整政策，對于貨幣貶值預期還是在，即便調整之后，還是會(huì )有很多人去買(mǎi)房子，成交量下降不會(huì )太大。

　　中國銀行業(yè)改革路徑的核心

　　不是股權變賣(mài)

　　《證券日報》：我們過(guò)去幾年所發(fā)生的與金融有關(guān)的變革，應該稱(chēng)為什么？是不是市場(chǎng)化的銀行？或者中國過(guò)去十幾年來(lái)這種金融市場(chǎng)，確實(shí)在制度上有一個(gè)變化？

　　劉煜輝：實(shí)際上葉檀是這方面論斷的主將，我記得05年的時(shí)候，金融業(yè)變動(dòng)的很厲害，我個(gè)人也困及當中，而且有時(shí)候言辭也比較激烈，那時(shí)候她和我同一條戰壕�，F在回過(guò)頭來(lái)想，當時(shí)多多少少應該說(shuō)還是有一點(diǎn)沖動(dòng)在里面。任何改革推動(dòng)者都應該是一個(gè)理性的經(jīng)濟人，我們不應該去狹隘的懷疑他推動(dòng)改革的動(dòng)機，我覺(jué)得這樣看可能有失公允。我們也認為確實(shí)是想推動(dòng)中國銀行向現代商業(yè)銀行轉變，這個(gè)動(dòng)機我們不應該懷疑，但是向現代商業(yè)轉變的路，就是銀行真正能夠擺脫政府控制，真正自主經(jīng)營(yíng)。當時(shí)選擇的路徑，從現在看來(lái)效果會(huì )產(chǎn)生很多弊端，肯定想借助一個(gè)外來(lái)約束，把老外，弄進(jìn)來(lái)以后，至少能夠在高管層層面對政府形成一個(gè)約束，銀行能夠真正自主經(jīng)營(yíng)，忘記了銀行體制環(huán)境如何的。我們看到國有資產(chǎn)快速變賣(mài)以后，銀行信貸模式和原來(lái)沒(méi)有什么太大的區別，這一輪在政府號召下面，4萬(wàn)億一下來(lái)，所有銀行都在搶?zhuān)�都知道在中國現有政治經(jīng)濟體制下，只有和政府相關(guān)的項目盈利還是有保證的，才是最賺錢(qián)的，甚至可以說(shuō)是短期內風(fēng)險最小的項目。

　　劉煜輝：可能我們要反思這樣一個(gè)改革路徑本身，而不是股權變賣(mài)或者價(jià)值低估或者高估，我覺(jué)得不要轉移到那個(gè)焦點(diǎn)去。

　　葉檀：我跟銀行界的人接觸，他們說(shuō)我們當初沒(méi)有辦法，如果我們不這樣做的話(huà)，第一銀行就面臨破產(chǎn)；第二整個(gè)銀行體系是一潭死水，我們都是以外界壓力逼迫中國改革，如果沒(méi)有外在壓力的話(huà)，中國銀行業(yè)就會(huì )一動(dòng)不動(dòng)，完全無(wú)法改革。所以他們說(shuō)的那些情況，我能夠保持同情，但是我當時(shí)特別想追問(wèn)的是，我從來(lái)不認為一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟體是單純靠外力推動(dòng)就能夠建成的。改革了這么多年，中國銀行業(yè)改革取得多少多少成就，但是取得多少成就，拿到多少錢(qián)都是假的。我們要看它核心這部分有沒(méi)有改革。

　　核心的比如用人權、市場(chǎng)定價(jià)權有沒(méi)有改。如果這兩部分沒(méi)有改，就是失敗的改革，就是徹頭徹尾的偽改革。