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　　一個(gè)多月以來(lái)，北京商品住宅價(jià)格讓人們于8、9月開(kāi)始期待的“價(jià)量齊跌”化為泡影。

　　CRRC中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心最新數據顯示，10月，北京市商品住宅成交均價(jià)未能延續9月下跌的勢頭，反轉上探至16083元/平方米，這是繼8月后成交均價(jià)再次突破16000元。11月2日到8日一周，市場(chǎng)上新增供應房源開(kāi)盤(pán)均價(jià)環(huán)比前一周上漲竟達22.17%！

　　與北京樓市的強烈反彈相對應的則是近來(lái)媒體有關(guān)北京“房荒”的報道。10月底，有媒體報道稱(chēng)，“北京樓市現樓荒，新房庫存不足10萬(wàn)套，僅夠5個(gè)月銷(xiāo)量”。

　　一時(shí)間，排隊搶號、開(kāi)盤(pán)售罄的消息不絕于耳�！胺炕摹彼坪跻讶粊�(lái)臨。

　　那么，這一描述北京樓市“供求關(guān)系緊張”的詞匯背后究竟隱藏著(zhù)怎樣的市場(chǎng)情況？

　　來(lái)自感受的“房荒”

　　“終于買(mǎi)到了！”記者的朋友李先生這幾天常將自己的買(mǎi)房經(jīng)歷掛在嘴邊，他四處托人兩個(gè)月后，終于在五環(huán)以?xún)荣I(mǎi)到了一處100平方米左右的房產(chǎn)。

　　如同李先生這樣的人并不少見(jiàn)。11月以來(lái)，每逢記者致電在售樓盤(pán)，常常得到“您快來(lái)排號，晚了就沒(méi)有了”的回復。

　　在供應方面，由于今年早已完成了銷(xiāo)售額度，“不差錢(qián)”的開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)步入淡季之時(shí)推盤(pán)并不積極。

　　“11月預計開(kāi)盤(pán)項目數量相較8月80余個(gè)縮減了五成，新盤(pán)入市步伐明顯減緩�！眮喓罊C構副總經(jīng)理高姍介紹，原因在于多數開(kāi)發(fā)商可售房源不足，企業(yè)面臨著(zhù)持有流動(dòng)性過(guò)剩、資金相對充足的現實(shí)，純新盤(pán)更愿意等一個(gè)更好的時(shí)機、更好的價(jià)格點(diǎn)上出手�！�

　　也就是說(shuō)，在沒(méi)有資金壓力情況下，很早調高了開(kāi)工面積的開(kāi)發(fā)商往往并不著(zhù)急去拿預售許可證，而是積極進(jìn)行著(zhù)“蓄客”活動(dòng)。漲價(jià)在這一過(guò)程中也成為必然，而“買(mǎi)不到房”成為許多買(mǎi)房人對于“房荒”的真切感受。

　　然而，記者注意到，并不是所有的項目都是銷(xiāo)售火爆、開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)人滿(mǎn)為患，一些遠郊以及高端項目銷(xiāo)售成績(jì)稍顯“平淡”。為此，一些別墅類(lèi)項目比如懷柔的龍山新新小鎮甚至推出了一次性付款9折的優(yōu)惠措施，而這正是今年3月以來(lái)別墅項目出現的較低折扣。

　　北京萬(wàn)年基業(yè)總經(jīng)理黃璽慶在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，具體到區域、價(jià)格等因素，樓市是呈現結構性特點(diǎn)的。買(mǎi)房人不可能跑遍北京城不考慮價(jià)格因素買(mǎi)房子，他們一定有自己的“意向區域”和“意向價(jià)位”。

　　“那些說(shuō)‘買(mǎi)不到房’的人無(wú)非是在自己喜歡的地段，買(mǎi)不到適合自己的便宜房子而已�！秉S璽慶指出，來(lái)自“感受”來(lái)的“房荒”未必可靠。

　　來(lái)自數據的“房荒”

　　那么，來(lái)自數據層面的“房荒”又是否可靠？

　　近來(lái)，一旦市場(chǎng)上說(shuō)每逢“樓荒”，庫存“10萬(wàn)套預警線(xiàn)”必被提及。在相關(guān)報道中，即為“北京市住建委給北京樓市庫存設定的最低預警線(xiàn)是10萬(wàn)套，目前不但已經(jīng)跌破，而且呈繼續快速下降的態(tài)勢�！�

　　然而，在翻閱相關(guān)官方數據后，記者發(fā)現，首先，“不足10萬(wàn)套”數據就不可靠。整個(gè)10月，可售房源(含期房和現房)總套數并未有低于10萬(wàn)套的情況出現。截至11月11日記者發(fā)稿時(shí)，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，可售房源總套數仍有101578套。

　　其次，在時(shí)間節點(diǎn)上，這一論調也不盡可靠。記者注意到，“房荒”一說(shuō)在10月下旬突然崛起，而據CRRC中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心《北京商品住宅市場(chǎng)月報》(2009年10月)的數據計算，相比9月的104036套，10月北京商品住宅市場(chǎng)可售房屋套數為103249套。兩月相比，并未有實(shí)質(zhì)性變化。

　　因此，在“金九銀十”色彩淡去、即將入冬的10月末，以“10萬(wàn)預警線(xiàn)”為基準推導出北京出現“房荒”的論調，不免暗藏蹊蹺。

　　有業(yè)內人士就表示，以單純的數據作為“供需關(guān)系緊張”的依據，過(guò)于籠統。德意志銀行中國區董事秦靖在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)就表示，供給和需求是個(gè)動(dòng)態(tài)概念，很難拿一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的可售房源去衡量樓市當前的狀況，城市房屋庫存量沒(méi)有所謂的警報線(xiàn)。

　　而中國指數研究院提供給本報記者的歷史數據也證明，所謂“10萬(wàn)預警線(xiàn)”并不存在。早在2008年的前三個(gè)月，北京房屋庫存均低于10萬(wàn)套，2008年1月1日當日，可售的存量住宅僅有9.2萬(wàn)套�！暗陀�10萬(wàn)”在當時(shí)也沒(méi)有引發(fā)“房荒”一說(shuō)。

　　背后的博弈

　　不過(guò)，盡管“房荒”并不可靠，但是它的出現依然值得關(guān)注。記者發(fā)現，在樓市波動(dòng)期，“房荒”無(wú)論在北京，還是其他一線(xiàn)城市，都曾多次出現。但凡市場(chǎng)上供需雙方的博弈發(fā)生變化時(shí)，“房荒”一詞往往不脛而走。

　　今年6月份前后，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市就曾熱炒“房荒”一詞，與之相對應的則是當時(shí)眾多項目刮起惜售捂盤(pán)之風(fēng)。

　　當時(shí)，許多項目以各種理由延遲開(kāi)盤(pán)，采取分批領(lǐng)證分批推盤(pán)的方式放緩銷(xiāo)售進(jìn)度，展開(kāi)“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”�！胺炕摹币徽f(shuō)流行的結果是，三地樓價(jià)再沖新高，開(kāi)發(fā)商賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

　　而這一次，“十一”黃金周過(guò)后，由于為期一年的稅費減免、利率七折等購房?jì)?yōu)惠政策可能即將到期，成交量出現大幅反彈，觀(guān)望情緒有所松動(dòng)，供需關(guān)系又開(kāi)始出現變化。在房?jì)r(jià)可能延續9月下探趨勢的當口，“房荒論”再度出現不難理解。

　　因此，在“房荒論”流行的背后，不難看出，近期開(kāi)發(fā)商博弈力量正在走強，他們希望借助這一論調，以支撐房?jì)r(jià)在短時(shí)間內保持高位。

　　“在樓市成交量繼續下滑，預期不明朗的情形下，11月開(kāi)盤(pán)的項目?jì)r(jià)格仍持續走高，這說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商在當前采取了‘保價(jià)舍量’的策略來(lái)應對市場(chǎng)變化�！备呱悍治�。

　　而市場(chǎng)上的觀(guān)望人群一旦接觸此觀(guān)點(diǎn)，在“蓄水”以及放慢放盤(pán)速度的開(kāi)發(fā)商推盤(pán)背景下，都可能陷入未來(lái)“無(wú)房可買(mǎi)”的恐慌之中。

　　“目前購房者已經(jīng)似乎不再寄予‘調控’給他們帶來(lái)能接受的房?jì)r(jià)了。過(guò)去幾年似乎向他們證明，這種希望很渺茫�！敝袕V信代理機構第二事業(yè)部總監陳清告訴記者，“大部分購房者雖有觀(guān)望情緒，但總體上還是‘能買(mǎi)就買(mǎi)’，這也給項目短期內看漲提供了理由�！�

　　因此，“在未來(lái)的波動(dòng)期內，‘房荒’或許就會(huì )成為樓市的�？土��！蹦巢辉敢馔嘎缎彰�的業(yè)內人士向記者表示。