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　　“別采訪(fǎng)我了。我發(fā)現自己估計得不準，房?jì)r(jià)漲得太猛了�！� 11月 17日，濟南一位從業(yè)10年的房地產(chǎn)界人士在接到記者電話(huà)時(shí)如此感嘆。

　　根據專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)機構信立怡高的監測，濟南市區住宅 8月份均價(jià)6632元(每平方米，下同)，9 月一下子沖到 7109元，10 月又漲了70元，達到7179元，2個(gè)月漲500多元。

　　有的樓盤(pán)半月漲900

　　在濟南東部某事業(yè)單位工作的劉女士，10月中旬在東部、南部轉了 10 多個(gè)樓盤(pán)，后因出差耽擱，11月中旬回來(lái)再一看，發(fā)現一切都變了。

　　最讓她吃驚的是東部樓盤(pán)茗筑美嘉。10月中旬這里還賣(mài) 5600 元，比一路之隔的海信·慧園低1000 元，一度讓她動(dòng)心。沒(méi)想到1 個(gè)月后，“5600”成了“ 6500”�！笆前雮�(gè)月�！笔蹣侨藛T糾正她說(shuō)，“不過(guò)也不是突然漲上來(lái)的，從 5600 ，到 6000 、6200，再到6500�！倍�海信·慧園已經(jīng)漲到了6800元。

　　劉女士又來(lái)到與海信·慧園隔路相望的東部大盤(pán)中�！ぷ嫌鶘|郡，這里戶(hù)型緊湊，她也比較喜歡。售樓小姐告訴她，現在沒(méi)小房子了，只剩 140 多平方米的。下月中旬再開(kāi)盤(pán)，估計均價(jià)7100元�？蓜⑴�士記得，上月號稱(chēng)“樓王”的8號樓均價(jià)也不過(guò)6800元。

　　在東部轉一天下來(lái)，劉女士心里徹底涼了：名士豪庭和正大·城市花園報價(jià)上了8000元，未開(kāi)盤(pán)的黃金99也到了 7500元，而它們在6月下旬還沒(méi)有上7000元；邢村立交橋附近的保利花園稱(chēng)再開(kāi)盤(pán)也將上6000元。

　　帶著(zhù)納悶，劉女士決定次日到南部、西部、北部的代表性樓盤(pán)看看。結果發(fā)現，東南西北都有不同程度的上漲。領(lǐng)秀城“中央公園”賣(mài)7000—7500元，比上個(gè)月6600元的“UP 街區”漲了一大截；“陽(yáng)光100”6 月份還賣(mài) 6800 元， 12 月初開(kāi)盤(pán)預計9000—12000元；堤口路上的金色陽(yáng)光花園尾房也不見(jiàn)優(yōu)惠，均價(jià)6900元。

　　“聽(tīng)說(shuō)2007年房子一年漲1000元就算‘瘋狂’了，那現在的漲法呢？”劉女士黯然離開(kāi)富麗堂皇的售樓處。

　　房源偏緊 需求增長(cháng)

　　“房源緊缺”，是記者在各售樓處聽(tīng)到最多的解釋。尤其是90平米左右的兩室戶(hù)型更為緊俏。按照信立怡高的報告，9、10兩月濟南住宅市場(chǎng)分別新增供應商品住宅1488、1463 套，都低于當月成交量，存量房源在不斷減少。 10 月初房源僅余 3945套，不及旺季時(shí)一個(gè)月的銷(xiāo)量。

　　“2008年市場(chǎng)疲軟，部分開(kāi)發(fā)商放緩了拿地和開(kāi)發(fā)步伐，是今年市場(chǎng)上供應量少的重要原因�！毙帕⑩�高市場(chǎng)研究部經(jīng)理李臻分析，“前三季度又持續旺銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商大多完成了銷(xiāo)售任務(wù)，資金充裕，推出新盤(pán)的意愿不大強烈�！�

　　豈止是“不大強烈”。記者發(fā)現，有些樓盤(pán)簡(jiǎn)直在“擠牙膏”，有捂盤(pán)惜售之嫌。比如西部某樓盤(pán)售樓人員告訴記者，他們下月開(kāi)盤(pán)只推出某一棟樓的5個(gè)樓層。

　　一方面是供給偏緊，另一方面需求增長(cháng)又過(guò)快�！皾�南去年、今年拆遷量很大，至少 300 萬(wàn)平米，相當于一年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售量�！鄙綎|經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(cháng)郭松海教授說(shuō)，加上政策優(yōu)惠、通脹預期，壓抑的剛性需求得到了充分釋放，投資購房也占了一定比例。

　　“優(yōu)惠政策末班車(chē)”猜想近期也起了作用�！按蠹s2 成的客戶(hù)受此影響提前了購房行為�！币粯潜P(pán)售樓人員告訴記者。同時(shí)，二手房中介們也看到，擔心二手房營(yíng)業(yè)稅政策“5改2” 再改回去，房子不好脫手，近期一些拿到房產(chǎn)證2—5年的“準新房”房主也加快了“賣(mài)舊房買(mǎi)新房”步伐。

　　供需矛盾之外，開(kāi)發(fā)商信心也在這兩個(gè)月發(fā)生了變化�！�8月份時(shí)，雖然成交一直很旺，但因為實(shí)體經(jīng)濟尚未恢復，地產(chǎn)業(yè)界普遍擔心繁榮是去年壓抑釋放造成的假象。而進(jìn)入9月，宏觀(guān)經(jīng)濟形勢向好明顯，大家知道行業(yè)沒(méi)問(wèn)題了�！毙帕⑩�高資深經(jīng)理人吳慶告訴記者，最近大開(kāi)發(fā)商紛紛入濟、濟南地王頻現，也對現有的樓盤(pán)釋放了這個(gè)信號。

　　另外，業(yè)內人士也揭秘了一些樓盤(pán)的銷(xiāo)售心理。有的樓盤(pán)漲價(jià)是因快賣(mài)完了或后邊一時(shí)沒(méi)有房子了，不怕影響未來(lái)銷(xiāo)售；有的大盤(pán)覺(jué)得自己賣(mài)得不錯就漲，小盤(pán)跟隨；也有的小盤(pán)先漲，大盤(pán)“不服輸”也漲；另外，“擠牙膏”式推盤(pán)也能人為造成緊俏感，并為未來(lái)加價(jià)留下空間。

　　房租變化不大

　　“住房是個(gè)民生問(wèn)題。房?jì)r(jià)漲得過(guò)快不是好現象�！倍嗄陙�(lái)一直為百姓“住有所居”呼吁的郭松海教授擔憂(yōu)地說(shuō)，“特別是‘夾心層’、農民工的住房問(wèn)題，解決不好會(huì )形成嚴重的社會(huì )問(wèn)題，也阻礙了工業(yè)化和城鎮化的進(jìn)程�！�

　　郭松海注意到，近期濟南房?jì)r(jià)猛漲，但房租變化不大�！耙话闶圩獗�(指每平方米建筑面積房?jì)r(jià)與每平方米使用面積的月租金之間的比值)在 250-300 之間還算正常。超出就意味著(zhù)房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現。另外，房?jì)r(jià)收入比、房屋空置率也可以衡量樓市泡沫�！彼�說(shuō)。

　　“政府不能直接干預房?jì)r(jià)，關(guān)鍵是要調整住房供給結構�！惫�松海認為，應重點(diǎn)發(fā)展廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房建設，增加住房的有效供應�？梢杂秘敹�、貨幣政策來(lái)引導小戶(hù)型、低價(jià)位住房的生產(chǎn)和流通，對這種住房開(kāi)發(fā)的項目可以在貸款上降低門(mén)檻，對這種住房的交易繼續執行2009年的減免契稅、印花稅等稅費，降低首付款比例、實(shí)施優(yōu)惠利率等政策。

    □ 本報記者 楊學(xué)瑩