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　　誠意金，這一最初從港臺樓市傳入的促銷(xiāo)模式，近期在國內各大城市的商品房銷(xiāo)售中再度被“廣泛運用”�！�5萬(wàn)元抵8萬(wàn)元”、“20萬(wàn)元抵40萬(wàn)元”等廣告詞層出不窮。而近一年來(lái)，房地產(chǎn)商所收取或“圈定”的誠意金數額，已從數千元上升至幾十萬(wàn)元；在形式上，“誠意金”從房地產(chǎn)商直接收取的“準訂金”到同銀行相結合的“誠意存款”，花樣正在不斷翻新。

　　“今年，樓市銷(xiāo)售火爆，供求矛盾突出，收取誠意金或指定賬戶(hù)存款進(jìn)行排號，成為多數樓盤(pán)正式銷(xiāo)售前的普遍行為。這種行為的背后，體現的是賣(mài)方市場(chǎng)下開(kāi)發(fā)商的強勢�！币晃毁Y深地產(chǎn)人士表示。

　　中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海指出，誠意金在法律上是一種“性質(zhì)不明、界定不清”的資金形式。如果樓盤(pán)沒(méi)有取得預售許可，任何具有銷(xiāo)售性質(zhì)的行為都是違法的，收取誠意金顯然是具有銷(xiāo)售性質(zhì)的行為。

　　而對于近期新出現的“誠意存款”，法律專(zhuān)家指出，資金雖然在客戶(hù)名下，但由于同購房排號和相應優(yōu)惠掛鉤，因此具備“準銷(xiāo)售性質(zhì)”；另外，以售房名義指定消費者存款，也可能干擾金融市場(chǎng)的正常競爭。法律界人士呼吁，銀監會(huì )等金融監管部門(mén)應介入并“給出說(shuō)法”。

　　購房人：權益難保障

　　在北京東四環(huán)邊某樓盤(pán)排號的趙女士告訴中國證券報記者，她按照開(kāi)發(fā)商的意思，向開(kāi)發(fā)商指定的銀行賬戶(hù)存了20萬(wàn)元，今后可沖抵房款40萬(wàn)元。資金雖然在自己的名下，但如果在限定期限內支取，則將失去排號資格。同趙女士一樣在該樓盤(pán)“排號”的購房者近1000名，但一期開(kāi)盤(pán)的房源不足150套。

　　“按照這一比例，大多數排號的人是無(wú)法買(mǎi)到房的，這期間，我們的存款僅僅按照活期利率計息。買(mǎi)不到房子的人，權益根本無(wú)法保障�！币晃坏禺a(chǎn)專(zhuān)家指出。目前，樓市銷(xiāo)售前普遍存在的誠意金，并不具有定金的性質(zhì)，沒(méi)有合同的約束，因此也不具備法律保護的條件。另外，所謂購房時(shí)的優(yōu)惠，也僅僅是開(kāi)發(fā)商口頭的承諾，并沒(méi)有現實(shí)文本的協(xié)議；因此，開(kāi)發(fā)商即使“毀約”，也不會(huì )承擔相應的責任。所謂的“誠意金”，并不能管住開(kāi)發(fā)商。

　　“大多數交了錢(qián)，但買(mǎi)不上房的人，他們的權益如何保障，也是值得法律探討的問(wèn)題。目前，我國的司法制度并不支持誠意金方面的索賠。開(kāi)發(fā)商占用了資金，最后也就歸還本金�！币晃宦蓭熖寡�。

　　今年初，北京的王先生與一家房地產(chǎn)公司簽訂《房屋購銷(xiāo)意向書(shū)》，王先生交納10萬(wàn)元“誠意金”，但由于房?jì)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商屢屢推遲開(kāi)盤(pán)。最后，王先生因沒(méi)有排上號而無(wú)法買(mǎi)房。近期，王先生連同其他支付誠意金但沒(méi)有買(mǎi)到房的客戶(hù)一起向法院提起民事訴訟，要求開(kāi)發(fā)商雙倍賠償。但因雙方簽訂的《意向書(shū)》中已經(jīng)約定王先生交付的10萬(wàn)元是“誠意金”而非“定金”，所以不屬于雙倍賠償范圍。法院判定購房人敗訴，開(kāi)發(fā)商僅退還10萬(wàn)元本金。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，至今法律對“誠意金”的性質(zhì)還沒(méi)有明確認定，其僅僅是購房者和開(kāi)發(fā)商之間就商品房買(mǎi)賣(mài)達成初步意向的證明，并不具有買(mǎi)賣(mài)合同效力。

　　開(kāi)發(fā)商：有序銷(xiāo)售途徑

　　在供需失衡、房?jì)r(jià)飆升的情況下，如何甄別有效客戶(hù)、實(shí)現有序銷(xiāo)售，是開(kāi)發(fā)商面臨的一大問(wèn)題�！艾F在，到我們樓盤(pán)排號的人太多，如果不采取相應措施，放開(kāi)排號和搖號，最后就可能造成倒號現象�！币患业禺a(chǎn)公司的市場(chǎng)總監對中國證券報記者表示。

　　在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，以“誠意存款”為代表的預售前客戶(hù)甄別行為，是目前較為理想的鎖定核心客戶(hù)、并實(shí)現相對有序公平售房的方式。這種方式，目前并沒(méi)有違反國內的相關(guān)法律。

　　以北京南二環(huán)內的樓盤(pán)中信城為例，項目二期推廣名為“沁園”，計劃開(kāi)盤(pán)五棟樓座，產(chǎn)品戶(hù)型涵蓋了65平方米的一居到220平方米的四居，其中，實(shí)際供應量不足千套。

　　自2009年4月起，中信城二期開(kāi)始接受客戶(hù)咨詢(xún)。由于項目過(guò)于搶手，至8月底，咨詢(xún)客戶(hù)已過(guò)萬(wàn)組，并且大部分表示了較為明確的購買(mǎi)意愿，遠超過(guò)中信城二期的可供應房源數量。

　　因此，中信城采取了“誠意存款”甄別和刷選客戶(hù)。排號客戶(hù)以自己的名義，向中信銀行或民生銀行存入30萬(wàn)元或10萬(wàn)元現金后，成為銀行的VIP客戶(hù)，同時(shí)也獲得中信城項目的VIP金卡，可參與今后中信城二期產(chǎn)品認購，選到房后還可在總價(jià)上獲得相應的優(yōu)惠。

　　中信地產(chǎn)北京公司營(yíng)銷(xiāo)負責人介紹，公司二期項目共吸引了約有4000組客戶(hù)辦理了VIP金卡。但由于各種原因，項目尚不具備申辦預售許可證的條件。目前已有1000多組客戶(hù)已經(jīng)將賬戶(hù)內的資金取走。

　　監管者：預售前銷(xiāo)售行為違法

　　作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要監管主體，住房和城鄉建設部及各地建委系統曾三令五申：商品房項目獲得預售許可證之前，不得開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。任何性質(zhì)的銷(xiāo)售行為，都違反《城市商品房銷(xiāo)售管理辦法》。

　　公開(kāi)資料顯示，2006年7月11日，原建設部、國家發(fā)改委和國家工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，也不得以認購、收取預訂款等各種形式變相預售商品房。

　　今年以來(lái)，北京市住房城鄉建設委已查處了幾十家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規違法行為。7月，該部門(mén)開(kāi)展了北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治，加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按期開(kāi)盤(pán)、不進(jìn)行網(wǎng)上認購等違法違規行為的整頓力度。9月-10月，市、區縣住建委、房管局還特別針對開(kāi)發(fā)企業(yè)“無(wú)證售房”等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為進(jìn)行了查處。

　　11月，北京嘉益德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的A地塊北部非配套公建A棟項目、北京東隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的A型別墅等11項工程、北京晨谷苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的晨谷苑項目在不符合商品房銷(xiāo)售條件情況下，向買(mǎi)受人收取預訂款性質(zhì)費用，受到北京市住建委的處罰。

　　在廣州，9月30日，該市國土房管局下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及代理機構違規收取購房意向金、定金專(zhuān)項整治工作的通知》，再次重申嚴禁違規收取“購房意向金、訂金”的規定。

　　有關(guān)部門(mén)提醒，“定金”才是法律承認的合法預付款形式，當開(kāi)發(fā)商違約時(shí)需雙倍返還，但是“訂金”、“誠意金”則沒(méi)有這些法律后果。目前開(kāi)發(fā)商大部分收取的誠意金，一般要在數月后才能退款，期間很可能被開(kāi)發(fā)商挪用，這明顯侵犯購房人的權益。